Más de medio millón de nuevos hogares vivirán de alquiler en tres años, según CBRE

El alquiler ganará más peso en el mercado de la vivienda en los próximos años. Al menos, esta es la previsión que maneja CBRE, que apunta a un repunte de los hogares que vivirán de arrendamiento y a un mayor impulso de los proyectos 'build to rent'.

Según el último informe que ha publicado la consultora sobre el sector 'living', que engloba además de la vivienda otras fórmulas habitacionales como las residencias de estudiantes o el 'coliving', en los próximos tres años más de medio millón de hogares se sumarán al mercado del arrendamiento. 

"El número de hogares en alquiler actualmente se sitúa en el 24,8% del total. Desde CBRE se estima que crezca hasta el 27,3% en 2025 (más de 550.000 nuevos hogares), impulsado por los cambios socioculturales y la dificultad financiera de compra", que coincide con el inicio de las subidas de los tipos de interés, afirma la compañía.

Una tendencia al alza que impulsará todavía más el segmento de 'build to rent', basado en el desarrollo de promociones residenciales destinadas al alquiler. En este sentido, el estudio destaca "el elevado interés inversor en suelo para desarrollo de 'Build To Rent' (BTR) ante la falta de producto PRS (Private Rented Sector)", y recuerda que actualmente apenas 100.000 viviendas (en torno al 5% del parque residencial en España) están en manos de inversores institucionales, muy por debajo de las cifras que registran otros países europeos. De ahí que este sector todavía tenga mucho recorrido al alza.

Además, CBRE calcula que las viviendas de nuevo desarrollo destinadas al arrendamiento ganarán peso en los visados de obra nueva, pasando de representar el 3% actual al 13% en 2024. En números, este incremento supone la construcción de unas 20.000 nuevas viviendas en apenas dos años, tal y como recoge el diario Cinco Días. 

La consultora recuerda que el mercado residencial ha acaparado en el primer trimestre del año el 84% de la inversión captada por el segmento 'living', con un total de 959 millones de euros (738 millones en BTR y 220 millones en PRS), periodo en el que se ha producido la mayor operación de BTR acontecida en España hasta la fecha: la venta por parte de la promotora BeCorp al fondo alemán Patrizia de una cartera de 1.500 viviendas ubicadas en el área metropolitana de Barcelona, por un importe de unos 600 millones de euros. 

Uno de los factores que explica la apuesta inversora por este mercado es la rentabilidad, derivada principalmente de una demanda al alza y una oferta insuficiente.

En este sentido, Samuel Población, director nacional de residencial y suelo CBRE España, destaca que“el 'living' es un segmento en alza con mucho apetito inversor, situándose en una fase incipiente si se compara con otros mercados, lo que pone de manifiesto su gran potencial de crecimiento que se verá respaldado por una previsión de demanda en aumento y los retornos tan atractivos que ofrece de cara al inversor". 

Según el estudio, los rendimientos 'prime' residenciales de Madrid y Barcelona se mantienen estables en el 3% y el 3,25% respectivamente, en línea con los registrados en otras ciudades europeas como Londres o Estocolmo. 

Viviendas y suelos más caros

La consultora también prevé un repunte de los precios de la vivienda en 2022, sobre todo en el caso de las viviendas de obra nueva: calcula que a lo largo del año el precio medio de los inmuebles de nueva construcción subirá un 4,4%, un punto más que los del mercado de segunda mano, en línea con lo que esperan Analistas Financieros Internacionales o Bankinter. Conviene recordar que los datos de los Registradores de la Propiedad apuntan a que las viviendas nuevas marcan ya el precio del m2 más alto de la historia. 

Por otro lado, el estudio alerta de un encarecimiento de los suelos en los próximos meses, debido a factores como la falta de suelo finalista y al incremento de la demanda de suelo en gestión. Las subida de precio se darán especialmente en grandes ciudades (casco urbano y zonas 'prime') y las principales capitales de provincia. Actualmente, según el texto, hay 228 millones de m2 de suelo urbano residencial disponible en España, donde se proyectaría el desarrollo de alrededor de 1,4 millones de viviendas que serían absorbidas en los próximos 20 años.

Demanda consistente

CBRE considera que en 2022 la demanda de viviendas se mantendrá en niveles cercanos a los previos a la pandemia sanitaria, liderado principalmente por la segunda mano y por la demanda nacional. A pesar de que detecta riesgos a la baja en las perspectivas macroeconómicas, afirma que existe "una demanda consistente y sólida", e insiste en que "España todavía es un mercado con poca oferta en comparación con la demanda, de ahí el gran potencial del Living, siendo la experiencia uno de los ejes fundamentales de la nueva demanda”.

Dicha demanda estará marcada por factores como el envejecimiento de la población, la pluralidad y la movilidad, lo que invita a pensar que fórmulas como las residencias de estudiantes, el 'coliving' o el 'senior living' tienen recorrido al alza en el mercado.

De las residencias de estudiantes, el documento detalla que "suponen un alto atractivo para los inversores, por su alta capacidad de generación de caja, su perfil defensivo y contra cíclico, y por la brecha existente entre oferta y demanda en España. En el primer trimestre de 2022, las residencias de estudiantes alcanzaron un volumen de 124 millones de euros a través de cuatro transacciones que representaron el 11% de la inversión total en el segmento 'living'.

En cuanto al 'coliving', CBRE destaca que "2021 ha supuesto un año de inflexión con la entrada de operadores internacionales (especialmente de origen americano y asiático) con proyección de creación de nuevas plataformas". En los tres primeros meses de este año se han llevado a cabo tres operaciones de inversión en Madrid y Valencia, valoradas en 33 millones de euros, aunque se prevé un crecimiento del 400% en las camas disponibles hasta 2024. Esta nueva oferta estará ubicada principalmente fuera de los primeros anillos de las ciudades de Madrid, Barcelona y Málaga.

Por último, y sobre el 'senior living', el informe explica que todavía tiene un peso reducido (en 2021 representó el 1% de la inversión en este segmento), aunque está previsto un fuerte incremento durante los próximos tres años, con unos 400 millones de euros proyectados.