La comunidad de bienes: qué es, cómo funciona y sus características

Una comunidad de bienes se produce cuando un bien de cualquier tipo pertenece a varias personas, siendo todas ellas cotitulares en la cuota que les corresponda. Aunque varias personas pueden agruparse para formarla de manera voluntaria con fines empresariales, también existen comunidades de bienes 'incidentales' o sobrevenidas. Es el caso de una herencia: cuando varias personas heredan un inmueble se crea una comunidad de bienes y, con ella, ciertos derechos y deberes.

En este artículo te explicaremos todas las claves para comprender cuál es la utilidad de esta situación jurídica y de qué forma funciona. También conocerás cómo crear una comunidad de bienes, cómo tributa y cuáles son sus obligaciones.

¿Qué es una comunidad de bienes?

Una comunidad de bienes existe siempre que la propiedad de una cosa o de un derecho pertenezca pro indiviso (es decir, sin repartir) a varias personas. Esto significa que cada miembro de la comunidad será propietario de su cuota. Por ejemplo, cuando dos personas (o más) compran una vivienda a partes iguales. También pueden participar en distinto porcentaje. 

Además, la comunidad de bienes puede estar formada por un conjunto de bienes y/o derechos.

La definición de comunidad de bienes la encontramos en el artículo 392 del Código Civil: 

"Hay comunidad cuando la propiedad de una cosa o de un derecho pertenece pro indiviso a varias personas".

Para comprender para qué sirve una comunidad de bienes hay que tener en cuenta que la copropiedad de un bien permite a sus propietarios su explotación conjunta con el fin de obtener un beneficio económico. Por ejemplo, puede constituirse una comunidad de bienes inmobiliarios para su explotación en forma de alquiler.

Estas son algunas de las características de la comunidad de bienes:

• Es necesario que existan al menos dos comuneros para poder constituirla
• No existe capital mínimo
• No es necesario crearla ante notario: se puede hacer mediante un documento privado
• El patrimonio es propiedad de los comuneros, a diferencia de lo que ocurre en el caso de una sociedad, donde el patrimonio pertenece a la persona jurídica creada a tal efecto
• No existe el concepto de comunidad de bienes persona jurídica: los comuneros deberán declarar en su IRPF los posibles beneficios obtenidos de cualquier movimiento relacionado con la comunidad de bienes en función de su cuota y no están sujetos al Impuesto sobre Sociedades
• La responsabilidad entre los comuneros es solidaria e ilimitada: Esto es importante en caso de utilizar la comunidad de bienes con fines empresariales. En el caso de las sociedades mercantiles, la responsabilidad se limita al patrimonio social.

Cómo crear una comunidad de bienes

Algunas comunidades de bienes se constituyen de forma involuntaria o incidental, por ejemplo, en caso de herencia, cuando varias personas pasan a ser propietarias de un bien en sus respectivas cuotas. Esto es muy frecuente en caso de heredar inmuebles. 

En cuanto a cómo constituir una comunidad de bienes voluntaria, basta con realizar un contrato que regule esta situación jurídica y que deje claros extremos como los siguientes: 

• Nombre y domicilio de la comunidad de bienes
• Definir cuál es el objetivo o definición de la comunidad
• Identificar a todos los comuneros y sus cuotas (en caso de que no se indique nada, se presumirá que cada uno participa en idéntica proporción)
• Aclarar de qué forma se administrará la comunidad de bienes
• Definir qué bien o conjunto de bienes forman parte de la comunidad
• Cualquier cláusula que se quiera especificar (causas de disolución, vías de resolución de conflictos...). Tanto el Código de Comercio como el Código Civil regularán su funcionamiento.

Es posible que este contrato sea privado y que, por tanto, no tengas que acudir a un notario y al Registro Mercantil, pero también puedes elevarlo a público para mayor seguridad jurídica.

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Lo que sí deberás hacer es dar de alta en Hacienda a la comunidad de bienes (modelo 036 para el alta censal) y abonar el llamado Impuesto de Actos Jurídicos Documentados, que, en función de cada comunidad autónoma podrá rondar el 1-1,5% del valor de los bienes aportados.  

También deberás dar de alta a la comunidad de bienes en el Impuesto de Actividades Económicas (IAE) aunque las entidades sin personalidad jurídica (como es el caso de la comunidad de bienes) están exentas. 

Características de la comunidad de bienes

La comunidad de bienes cuenta con sus propias reglas y límites legales. Una de sus características es que tanto la administración como el disfrute de la cosa común será proporcional a la cuota de cada comunero. Lo mismo se aplica al reparto de cargas y beneficios.

En cuanto a la toma de decisiones en la comunidad de bienes, también se llevará a cabo a partir de la cuota de propiedad de cada uno de los participantes. Esto puede generar situaciones de bloqueo cuando, por ejemplo, alguna de las partes quiera la extinción del condominio.

Obligaciones de la comunidad de bienes

La comunidad de bienes genera una serie de responsabilidades:

• Los comuneros deberán aceptar, respetar y cumplir con los acuerdos alcanzados por la mayoría
• Los comuneros no podrán alterar la cosa común sin el consentimiento de los demás
• La responsabilidad es, como hemos visto, ilimitada y solidaria: Esto significa que los bienes personales de los comuneros están en peligro en caso de deudas y que, además, la responsabilidad de cada comunero no termina en su cuota

Derechos de la comunidad de bienes

Por otro lado, los comuneros también cuentan con derechos. Principalmente, podrán usar y disponer de la cosa común (siempre según los límites marcados por la comunidad), participar en los beneficios obtenidos, renunciar a su cuota... También contarán con derecho de adquisición preferente en caso de que otro comunero desee ceder o vender su participación, entre otros puntos. 

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Fiscalidad de la comunidad de bienes

Al mencionar la fiscalidad de la comunidad de bienes hay que tener en cuenta que, dado que la comunidad de bienes no tiene personalidad jurídica, no tributa por el Impuesto sobre Sociedades. Cada persona física integrante deberá declarar los beneficios obtenidos (si los hay) en su Declaración de la Renta o IRPF, en función de su cuota.

La actividad también puede estar sujeta a IVA, en cuyo caso habrá que presentar los modelos correspondientes (trimestral y/o anual).

Cómo disolver una comunidad de bienes

En cuanto a la disolución de la comunidad de bienes existen distintas posibles situaciones: 

• Si una comunidad está formada por dos personas que poseen un bien, una de ellas podrá ceder a la otra su parte a cambio de una indemnización y, con ello, se extinguiría la comunidad
• Si la comunidad está formada por varios propietarios, todas ellas pueden ponerse de acuerdo para ceder su cuota a uno de ellos, o bien poner en venta el inmueble, bien mediante acuerdo de todas las partes, bien (en caso de bloqueo) ejercitando la acción de división de cosa común

Ejemplos de comunidad de bienes

Existen distintos tipos de comunidades de bienes en función de quiénes las forman, de cuál es su finalidad... Por ejemplo, es muy frecuente el modelo de comunidad de bienes entre hermanos o comunidad de bienes entre familiares, precisamente porque, con la herencia, determinados bienes pueden pasar a ser propiedad de los descendientes del fallecido, de forma que cada uno tendrá una cuota del bien. 

En estos casos, los nuevos propietarios pueden mantener la comunidad y explotarla, por ejemplo, en forma de alquiler o bien regular su uso y disfrute entre ellos. También podrán tomar decisiones con respecto a la propia existencia de la comunidad: puede que alguna de las partes desee vender, en cuyo caso podrá ceder su cuota al resto a cambio de una indemnización.

Otra posibilidad es ceder la propiedad completa a una de las partes (en este caso, la comunidad desaparece, ya que solo habrá un propietario) o vender a un tercero para ponerle fin al régimen de copropiedad.  

La comunidad de bienes de autónomos también es muy frecuente y, en este caso, se constituye de forma voluntaria como alternativa a formas societarias como la Sociedad de Responsabilidad Limitada. Su objetivo suele ser empresarial: se pondrán uno o varios bienes en común con el fin de explotarlos y obtener un beneficio económico.