Pablo Santos Tejedor: "Los Berrocales será una ciudad dentro de Madrid"

Pablo Santos Tejedor, presidente de la Junta de Compensación de Los Berrocales, repasa en idealista/news la actualidad de un desarrollo en el que se construirán más de 22.000 viviendas en los próximos 20 años. Los 'players' del sector dedicados al build to rent han mostrado un gran interés en este proyecto, aunque el gran propietario de suelo es el Ayuntamiento de Madrid. 

¿En qué punto se encuentran Los Berrocales?

La Junta de Compensación se constituyó en el mes de julio del año 2006. Llevamos 18 años desde su constitución y es un proyecto que se ha tenido que adaptar por diferentes motivos. Hemos atravesado una grave crisis en todo este camino y se ha dividido en seis etapas. Actualmente está finalizada la etapa en la que se construirán 4.505 viviendas que se iniciarán en este año 2023.

¿Puede hacernos una cronografía de este desarrollo?

Partimos del año 1991 cuando nace la primera asociación de propietarios para delimitar este este ámbito y promoverlo. Han pasado más de 30 años hasta que ha sido una realidad por así decirlo. Las vicisitudes que hemos pasado han sido muchas. Cuando arrancó este proyecto en 2006 había una actividad inmobiliaria importantísima hasta la crisis que llegó en septiembre del 2008, por situarla en un punto fijo con la con la quiebra de Lehman Brothers. Ahí surgió un parón. Luego vino un tema judicial en el urbanismo de Madrid que terminaría por decretar 22 ámbitos ilegales en la capital, uno de ellos Los Berrocales. Otro por ejemplo, fue la T4, que fue declarada ilegal una vez construida. Entonces se judicializado el urbanismo en Madrid y padecimos varios años hasta subsanar todas esas deficiencias.

Después de aquello vino el Gobierno de la alcaldesa, doña Manuela Carmena, que quiso replantear los ámbitos del sureste. Entonces hubo, diría yo, por motivos ideológicos un debate para replantear estos ámbitos. Hay que reconocer que la alcaldesa aprobó definitivamente el convenio de gestión en el último pleno que se celebró en el año 2019, que fue cuando salió. Pero después tuvo otro parón de varios años. Lo que sí es cierto es que a raíz de la aprobación del convenio de gestión en ese 2019, aquí las inversiones nunca se han parado. Actualmente llevamos invertido 280 millones de euros y por eso hemos conseguido finalizar la etapa uno, que son 4.505 viviendas. Ese convenio de gestión validó la etapa uno y la etapa tres.

En total, sumando todas las etapas hay 22.285 viviendas. Por ponerlo en contexto, en las dos primeras etapas del desarrollo se van a construir el mismo número de viviendas que tiene Madrid Nuevo Norte o casi las mismas de Valdebebas. Por este motivo, estas dos etapas tienen una gran relevancia a nivel de vivienda. Además, la etapa uno tiene la gran ventaja de disponer de todos los servicios muy cerca por la conexión con el Ensanche de Vallecas y La Gavia. Esa conexión es gracias a los tres puentes construidos con carriles bici y zona peatonal con aceras de siete metros. Y supone que los residentes tengan a muy poca distancia colegios, guarderías, hospitales, metro, un centro comercial con cines y hasta un Ikea.

¿Cuáles son los plazos de ejecución de este proyecto?

Ha sido aprobado definitivamente el proyecto reparcelación, que es el hito más importante que se produce en una Junta de Compensación porque es el que te otorga  el título de propiedad. Los plazos los determina la demanda del mercado, perola realidad es que el municipio de Madrid tiene una escasez de vivienda por esa judicialización que padecimos prácticamente todos los ámbitos. Sólo se salvó El Cañaveral. Esta situación hará que se desarrolle más rápido, sobre todo en la etapa uno y tres, que son inminentes. Y luego en ese convenio de gestión definitivo, lo que sí acordamos era la modificación del resto de etapas para hacer unas mejoras en las mismas. El urbanismo está vivo y nosotros accedimos porque creíamos conveniente actualizar este proyecto con mejoras significativas. Esas mejoras significativas esperemos que aprueben en el mes de junio, con la modificación del planeamiento de esas etapas. Por poner un horizonte de desarrollo de este ámbito, yo diría que nos quedan unos 20 años. Pero las primeras viviendas podrán estar dentro de dos años o dos años y medio. Luego todo dependerá de la demanda y de las promotoras.

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¿Qué mejoras van a introducir en estas etapas a las que hace referencia?

Una de las mejoras es la aplicación de las supermanzanas. Se trata de un concepto muy novedoso. Parece simple, pero la verdad es que no se había aplicado mucho antes. La supermanzana es un conjunto de manzanas que se agrupan y se agrupan quitando el tráfico que molesta a los vecinos. Esto crea una gran zona verde pública entre esas manzanas que pueden ser cuatro manzanas, seis manzanas u ocho manzanas. El jardín privativo de cada manzana conecta con esas grandes zonas verdes públicas que tiene unas mejoras en esta urbanización muy destacadas porque suprimen contaminación acústica y genera grandes zonas verdes. Cada vecino de Los Berrocales podrá bajar y tener un corredor verde que enlazará con el Bosque Metropolitano, que también tendrá dos o tres kilómetros peatonales enlazados.

¿Cuál es el porcentaje de viviendas con algún tipo de protección de este desarrollo?

En total se van a construir 22.285 dividido en esas cuatro etapas de viviendas y cerca del 50% tendrán algún tipo de protección: pública limitada o pública básica. También destacar que el Ayuntamiento de Madrid es el mayor propietario de Los Berrocales por dos motivos. Además el Ayuntamiento nos demandó aumentar su porcentaje de vivienda protegida dentro de sus suelos. Y la Junta de Compensación aprobó aumentar del 50% al 80%.

¿Cuáles serán las características a nivel dotacional de Los Berrocales?

Esto es una ciudad de 23.000 viviendas, con una estimación de una población de 75.000 vecinos. Es una ‘ciudad’ que va a tener dotación pública y dotación privada: hoteles, gasolineras, bajos comerciales… Tenemos una superficie comercial también de 93.000 m2. Lo que ha hecho Los Berrocales aprovechando esa modificación es poner dotación tanto público como privada grandes manzanas. Berrocales está preparado por tanto para cualquier adaptación de esos suelos como una gran universidad, instalaciones hospitalarias…

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Se están produciendo grandes compras de suelo por parte de promotoras en este ámbito. ¿Esperan seguir con este ritmo de transacciones?

El proyecto de reparación fue aprobado el 29 de diciembre del 2022, hace relativamente poco tiempo. Es decir hasta hace nada las compras de suelo se hacían en bruto porque no teníamos la propiedad. Ahora las compras ya se hacen por usos por eso todas esas transacciones son ahora cuando están, por así decirlo, más activas, porque los promotores ya están comprando solares en suelo urbano. Hay mucho interés y mucha compraventa ahora mismo en curso.

¿Se están acercando muchos ‘players’ del mercado con la intención de construir viviendas destinadas al alquiler en vez de a la compraventa?

Sí. En Los Berrocales una grandísima parte de las viviendas serán de alquiler y no saldrá tanta vivienda a la venta. Hay propietarios muy importantes del ámbito que van a dedicar la totalidad de sus viviendas al build to rent porque consideran que hay una demanda muy fuerte. La ubicación y las conexiones de este ámbito facilitan esta labor para estas empresas que son patrimonialista.

¿Puede entorpecer la nueva Ley de Vivienda el desarrollo de este ámbito?

No, la nueva Ley de Vivienda no afecta a la Junta de Compensación, pero sí a los promotores. Creo que la ley no va a tener consecuencias positivas y que va a frenar muchos de los proyectos, sobre todo en vivienda protegida. Consideramos que la ley no es acertada, por llamarlo de alguna manera.

¿Qué supondrá Los Berrocales para Madrid?

Bueno, pues es una ciudad dentro de Madrid Es un nuevo barrio de 75.000 habitantes. Va a suponer un crecimiento que es necesario para Madrid. Actualmente hay una demanda muy fuerte de vivienda que no se ha podido satisfacer y Berrocales aportará de forma inmediata esta vivienda tan solicitada y deseada. Además es un desarrollo, sobre todo, para primera vivienda, que es normalmente para los más jóvenes con lo cual es muy positivo para Madrid.

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