La inversión en 'build to rent' se frena por la regulación y la falta de suelo

El 'build to rent' (BTR) es un modelo de negocio que lleva varios años acaparando titulares de prensa. Raro es el mes que no se anuncia algún proyecto enmarcado dentro de este segmento, pero la realidad es que estos desarrollos corresponden a terrenos comprados en ejercicios anteriores. La inversión se ha paralizado y así los corroboran varios expertos consultados por idealista/news. El aumento de los costes de construcción, la excesiva regulación, el aumento de tipos de interés y la ausencia de desarrollo de suelo son algunas de las causas que han motivado esta desaceleración de la inversión. 

Algunas personas relevantes del sector inmobiliario afirman que hay muchas compañías que ante la incertidumbre generada en el alquiler han decidido dedicar suelo previsto para el 'build to rent' al 'build to sell' (para la compraventa de viviendas). "Desde el segundo semestre del pasado año hemos registrado una desaceleración de la inversión en 'build to rent' provocada por la subida de yields (rentabilidades), que a su vez viene impulsada por la subida de tipos. El 'build to sell' sin embargo se ha visto menos afectado, lo que ha llevado a muchos promotores a destinar suelo para el desarrollo de producto para la venta en vez de para el alquiler. Algunos promotores ya están trabajando en cambios de estrategia de la promoción para residencial en alquiler que permita crear un plan de negocio sostenible con un enfoque más a largo plazo", afirma Juan Manuel Pardo, director de ‘living’ de JLL España.

Una opinión que comparte Samuel Población, fundador de la firma inmobiliaria Próxima Real Estate. Población también agrega la falta de voluntad política para incentivar este modelo de negocio como una de las razones que han provocado esta paralización de la inversión. “Obviamente hasta que no exista una certeza sobre la evolución de la inflación así como de los tipos de interés, el capital institucional permanecerá a la espera a la hora de invertir en residencial en alquiler. Si a esto le añadimos ciertas medidas correctoras y regulatorias sobre el libre mercado que algunos políticos influidos por regímenes planificados pretender imponer, lo normal es lo que está ocurriendo: operaciones muy puntuales y que ya venían fraguándose desde 2022, con ajustes en precios y yields exigidas al alza respecto a aquel entonces", afirma el también ‘ex-senior director & head of residential & land’ en CBRE. 

Por su parte, Daniel del Pozo, responsable de idealista/data, apunta a otro 'stopper' para la inversión en BTR: la falta de desarrollo de suelo, aunque tampoco deja de mencionar los otros problemas reflejados anteriormente. "En efecto, la inversión en 'build to rent' se ha paralizado de forma considerable. El sector de la construcción en general ha vivido unos años complicados tras la pandemia", afirma del Pozo, que enumera los motivos: 

• 1º Incertidumbre sobre el comportamiento de la demanda: se disipó rápido y se vio que se incrementó considerablemente tras la pandemia. 
• 2º Costes de construcción: el encarecimiento de los materiales de construcción e incluso desabastecimiento generó gran incertidumbre tanto en costes como en plazos de ejecución. 
• 3º Falta de desarrollo de suelo: desde el 2008 ha estado muy mal visto desarrollar suelo, incluso en las zonas donde hace falta. Los políticos no se han atrevido para evitar cualquier posible sospecha de corrupción urbanística. Esto ha generado la falta de suelo para el desarrollo de viviendas y a su vez el encarecimiento del poco suelo disponible.  
• 4º Intervencionismo e inseguridad jurídica: han surgido leyes y normativas que cambiaban las reglas de juego generando incertidumbre y desconfianza por parte de inversores y promotores. 

"Además de todo esto, al 'build to rent' le ha afectado especialmente la entrada en vigor de la Ley 12/2023 del 24 de mayo por el derecho a la vivienda. Limita los derechos de los propietarios y en especial a los que poseen más de un número determinado de viviendas, considerados grandes tenedores", añade el responsable de idealista/data. 

Ofelia Núñez, directora de ‘living capital markets’ en CBRE España, es la que muestra más optimismo con respecto a la inversión en BTR, aunque no esconde cierta preocupación por cómo puede afectar a este modelo de negocio el aumento de los tipos de interés. "En el primer semestre, el segmento de inversión residencial se posicionó como producto estrella por volumen transaccionado, con el 72% del total invertido en 'living' a través de 1.174 millones de euros, de los cuales 1.033 millones se correspondieron a BTR. El interés por el producto BTR continúa, aunque no podemos obviar el impacto de la subida del coste de financiación y la consecuente expansión de yields (rentabilidades) para cumplir las expectativas de retorno de los inversores. Los fundamentales del mercado en España no son los mismos que en el resto de los países del entorno y el desajuste entre oferta y demanda unido al buen comportamiento de las rentas y la oportunidad de profesionalización de un sector aún inmaduro sigue, aunque a menor ritmo, captando el interés de los inversores", asegura Núñez.

Pendiente del Gobierno, la inflación y los tipos

Una vez analizados los problemas que han derivado en esta paralización de la inversión surge una pregunta: ¿será una desaceleración puntual o podría enquistarse en el tiempo? En este caso, los expertos se muestran esperanzadores con respecto a una recuperación del BTR, pero la condicionan a una serie de factores. 

"De momento es un parón que está pendiente de la formación de Gobierno. Si se mantiene la ley y se sigue por la misma línea el parón será prolongado. Esto penalizará al mercado porque se reducirá la oferta de vivienda en alquiler y, con los niveles tan altos de demanda en los que estamos, auguran una continuidad en el incremento de precios", afirma del Pozo. 

"Dependerá principalmente de la corrección de la inflación y la estabilización de los tipos de interés. Estamos convencidos de que el mercado residencial en alquiler será de los primeros en recuperarse debido a los extraordinarios fundamentales que soporta el sector, alimentados principalmente por el grave problema de oferta que se irá agudizando en los próximos años", afirma Pardo, que tampoco se olvida de lanzar una petición a la Administración. "Por otro lado, las administraciones deben seguir fomentando la promoción de nuevas viviendas a través de iniciativas público-privadas, revisando el precio del módulo y ofreciendo instrumentos de financiación como los créditos ICO y los fondos Next Generation de manera más eficiente para que estos planes sean viables", agrega. 

Sin riesgo para los proyectos en construcción

A pesar de todos estos aspectos negativos, cabe destacar que los proyectos de BTR que ya han iniciado su desarrollo no corren peligro de paralización. "En la mayoría de los casos no hay peligro, pero si habrá inversores que, ante la dificultad de emprender nuevos proyectos y alcanzar retornos atractivos en el corto plazo, ralenticen sus planes de inversión y sean más selectivos con sus inversiones", asevera el director de 'living' de JLL España. 

"En cuanto a proyectos en marcha, no vemos riesgo de paralización. Sí vemos que en algunas ubicaciones, sobre todo en los barrios más céntricos de las ciudades más relevantes, proyectos que nacen desde ‘suelo’, pueden inclinarse más el 'business plan' hacía la venta BTS ('build to sell') que el alquiler. Para fortalecer la inversión de BTR se requiere de seguridad jurídica y medidas que impulsen o incentiven la inversión (fiscalidad, agilidad en los trámites urbanísticos y de licencias)", finaliza por su parte su homóloga en CBRE