Sareb tiene 3.600 viviendas con okupas no vulnerables o que evitan regularizar su situación

Sareb tiene miles de viviendas okupadas en España. En concreto, el cálculo oficial que maneja la sociedad es que 3.600 de sus inmuebles tienen como ocupantes a familias no vulnerables o que no están dispuestas a regularizar su situación.

Según detalla Javier Torres, presidente de la Sociedad de Gestión de Activos procedentes de la Reestructuración Bancaria, en un informe sobre el reto de la vivienda publicado por el Instituto de Estudios Económicos (IEE), "hemos identificado 3.600 viviendas en las que residen familias no vulnerables o que no quieren colaborar, por lo que ya hemos activado los procedimientos para recuperar la posesión de estas viviendas".

Desde Sareb detallan que este dato se corresponde con el último análisis que publicó al respecto, en septiembre del año pasado, pero que su cartera de viviendas está en continuo movimiento. En términos generales, la sociedad dispone de 9.000 inmuebles disponibles para su comercialización, mientras que otros 12.000 se encuentran pendientes de recibir el certificado energético, la licencia de primera ocupación o de alguna obra menor. 

Y a esas 21.000 unidades se suman las que tiene actualmente ocupadas, bien por familias con un contrato de alquiler social (unas 6.000) o por hogares que no cumplen los requisitos para ser considerados vulnerables o que no quieren regularizar su situación (3.600). Cataluña es la comunidad autónoma que cuenta con mayor volumen tanto de alquileres sociales como de viviendas a recuperar, seguida de Madrid.

Torres explica en el documento que en verano de 2022, después de que el FROB se convirtiera en el accionista mayoritario, Sareb lanzó el Plan de Acompañamiento Social, un programa al que ya se han unido más de 6.000 familias a través de un contrato de alquiler social y que cuenta con otros 1.000 casos en fase de estudio. 

Sareb detalla que este plan "consiste en realizar a cada residente sin título un 'scoring' o evaluación de su eventual grado de vulnerabilidad. Esto se lleva a cabo por trabajadores sociales especializados contratados específicamente para este Programa y se realiza visitando, puerta a puerta, a cada familia. Con frecuencia es necesario repetir la visita en distintos horarios para contactar con los residentes. En aquellos casos en que la familia colabora aportando la información solicitada y el resultado del 'scoring' es positivo, se ofrece a la familia la suscripción de un contrato de alquiler social sujeto a la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) topando la renta del alquiler para que esta no supere el 30% de sus ingresos. La firma de este contrato, que supone la regularización de la situación de estas familias, se condiciona a su compromiso por participar en un plan de acompañamiento social y en un plan de inserción laboral cuyo propósito es poner las bases para que las familias superen su situación de vulnerabilidad". 

Y añade que este plan que se configura por los trabajadores sociales de forma personalizada para cada familia y en coordinación con los servicios sociales municipales, también contempla propiciar la participación de las familias en programas específicos que promueven los ayuntamientos y organizaciones como Cáritas o Cruz Roja. Asimismo, se ayuda a los adultos que forman parte de cada hogar a preparar un CV, participar en cursos de capacitación y se intermedia con las bolsas de trabajo para que consigan un empleo.

"El objetivo de estos programas es proporcionar los medios para que las familias puedan superar su condición de partida de vulnerabilidad y mejorar su situación sociolaboral. Una vez al año se revisa la situación de cada familia y se actualiza la renta mensual de alquiler adaptándola a las variaciones que se hayan podido registrar en sus ingresos", recalca el texto. 

Y es a este plan al que 3.600 familias no se han adherido, bien porque no cumplen los requisitos para ser consideradas vulnerables o porque, directamente, no están interesadas en regularizar su situación. De ahí que Sareb haya iniciado el procedimiento de desahucio. 

"En el caso de las familias que no resultan ser consideradas vulnerables o que tras varios intentos no colaboran con los trabajadores sociales de Sareb, se promueve la recuperación de la vivienda, gestión que, en un 80% de los casos, se realiza de forma amistosa, recurriendo en el resto de los casos a los tribunales de justicia aplicando procedimientos muy garantistas y pautados, aprovechando toda la información y la traza de las gestiones realizadas (con expedientes muy bien documentados). Esto último deberá reducir la suspensión de los procedimientos de lanzamiento", detalla el presidente de Sareb. 

Las viviendas okupadas, un problema para Sareb

El plan de acompañamiento de Sareb no solo ayuda a las familias con menos recursos, sino que también beneficia a Sareb. Y es que la sociedad no solo reduce sus gastos, sino que también aumenta la valoración de sus activos en cartera.

"La cartera de viviendas ocupadas sin título no solo no genera ningún ingreso, sino que las viviendas suelen sufrir una acusada degradación, no solo del entorno vecinal sino de las propias viviendas. Además, Sareb tiene que seguir haciendo frente a los gastos del IBI, comunidades de vecinos, etc. Sin embargo, una vez que se suscriben los contratos de alquiler social, cuya renta promedio en su etapa inicial se sitúa en el entorno de los 200 euros al mes, Sareb empieza a percibir ingresos que, aunque sean de una cuantía limitada, son suficientes para cubrir los gastos, así como el coste de los trabajadores sociales dejando un saldo residual modesto, aunque positivo", sostiene el documento.

Todo ello, además, tiene su reflejo en las cuentas de Sareb y afecta a su situación patrimonial. En este sentido, el presidente de Sareb recalca que "la situación de partida, con carteras de viviendas ocupadas sin título no gestionadas, la perspectiva de tener que abandonar la vivienda si prospera un desahucio no es la mejor para incentivar un uso responsable y respetuoso de sus instalaciones. La experiencia de Sareb tras la recuperación de viviendas una vez se ejecuta el lanzamiento de sus ocupantes es muy negativa. Esa es la razón por la que la valoración de las carteras de viviendas ocupadas sin título refleje en el mercado mayorista unos descuentos del 65%-70% sobre lo que sería su valor teórico como vivienda libre. Sin embargo, en el caso de carteras de viviendas en las que se ha regularizado a los residentes con contratos de alquiler social, los mercados mayoristas aplican unos descuentos del 30%-35% sobre su valor teórico como vivienda libre. Es decir, se produce una mejora en la valoración equivalente al 30%-40% de su valor de referencia como vivienda libre". 

El embrión de un futuro gestor público de vivienda social

El texto que firma el presidente de Sareb también incluye una propuesta de cara a futuro: aprovechar la experiencia de esta sociedad que nació en 2012 con el objetivo de separar los inmuebles y préstamos tóxicos de los balances de las cajas de ahorros, y cuyo mandato termina en 2027; y, a la vez, evitar que sean las Administraciones quienes tengan que hacer frente al reto de la gestión de los alquileres sociales.

Una opción que hay sobre la mesa a partir de 2028 es que Sareb transmita sus carteras a las comunidades autónomas. Sin embargo, Torres destaca que "ese traspaso no estaría exento de riesgos, ya que hay Administraciones autonómicas con dificultades para asumir el reto que implica la gestión de alquileres sociales". Y prueba de ello es que el plan de cesión de viviendas de la sociedad a las CCAA esté registrando unos números más bajos de lo esperado.

"Las razones por las que las cifras de cesión de viviendas se han quedado muy lejos de los objetivos pretendidos son diversas. Tener que asumir los gastos de adecuación o la resistencia a tener que combinar la cesión de viviendas libres con viviendas con ocupantes sin título explican una parte. Pero otro factor relevante es el desafío que supone el desarrollo de la actividad de alquileres sociales para la capacidad de gestión de algunas Administraciones Públicas", explica Torres.

Y es que, bajo la figura de los convenios, "la Administración es la responsable de la gestión de los alquileres sociales. Ello incluye la gestión del sistema de selección y acceso de las familias, del cobro de los alquileres y de los impagados o la gestión inmobiliaria (mantenimiento de calefacción y suministros, etc.). La realidad nos ha mostrado que, con frecuencia, las Administraciones no cuentan con la dotación de personal y/o los medios necesarios. La prestación del servicio de vivienda social en alquiler supone no solo un reto en términos de disponibilidad de un parque de viviendas, sino que es necesario contar con una capacidad de gestión que permita cumplir con unos mínimos ratios de eficiencia que hagan que la actividad sea sostenible a medio y largo plazo". 

En este escenario, Javier Torres propone valorar la posibilidad de reconvertir Sareb en el embrión de un futuro gestor público de vivienda social. De esta forma, "Sareb podría ejercer un papel de liderazgo que permita suplir la escasez de gestores profesionalizados, que cuenten con una escala suficiente, en el ámbito de la vivienda social y asequible, algo que nos diferencia, de forma muy significativa, de nuestros socios europeos. Así, se pondría en valor la experiencia adquirida en este campo y se evitaría que la misma se pierda en los vericuetos administrativos que podría suponer el traspaso de esta actividad al entorno de las Administraciones autonómicas o locales".

Proyecto Viena: cesión de suelos para levantar 3.500 viviendas

Torres también detalla en el documento que dispone de un programa basado en la cesión de suelos para que los promotores e inversores privados puedan desarrollar nuevas viviendas. Un plan bautizado como 'Proyecto Viena'.

La sociedad tiene preseleccionados más de 110 suelos finalistas en los que se pueden desarrollar entre 12.000 y 15.000 viviendas, cuyas licitaciones se harán de forma progresiva. 

Y el objetivo es lanzar la licitación de la primera fase de este proyecto en las próximas semanas, previsiblemente entre marzo y abril, después de que se hayan materializado los cambios directivos en el FROB, principal accionista de Sareb. A pesar de que el Gobierno ya había anunciado el nombramiento de Álvaro López Barceló como nuevo responsable del Fondo de Reestructuración Ordenada Bancaria, ha sido en el Consejo de Ministros de este 13 de febrero cuando ha sido ratificado formalmente, tras recibir el visto bueno de las Cortes Generales. Ahora, López Barceló debe tomar posesión de su cargo y el proyecto de la cesión de suelos debe ser ratificado por el consejo de administración de Sareb.

Este primer lote incluye terrenos en ciudades grandes y medianas donde se pueden construir 3.500 viviendas. En total, prevé desarrollos en 33 municipios y 19 provincias de 10 comunidades autónomas diferentes, distribuidos en siete lotes diferentes. El mercado estima que esta primera fase del 'Proyecto Viena' supondrá una inversión por parte del sector privado cercana a los 400 millones de euros. 

A la espera de que se hagan públicas las condiciones, la sociedad asegura que ha mantenido con potenciales inversores y "hemos constatado que hay interés por parte del capital nacional y extranjero en financiar este tipo de proyectos que tendrán un impacto social muy positivo y, a la vez, pondrán en valor los suelos de Sareb".

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