Sareb: "El objetivo es vender inmuebles como si no hubiera un mañana"

La Sociedad de Gestión de Activos Procedentes de la Reestructuración Bancaria (Sareb) ha hecho balance de 2023, un año en el que amplió sus números rojos, batió récord de desinversiones y siguió avanzando en sus programas de vivienda social y asequible.

Según ha explicado la entidad en un encuentro con los medios de comunicación, cerró 2023 con unas pérdidas netas de 2.198 millones de euros, un 46% más respecto a un año antres, aunque ingresó un 16% más, con 2.748 millones de euros. Unos números rojos que e deben a la diferencia entre el valor contable de los activos (precio al que llegaron a su cartera) y su precio real de venta en el mercado actual, así como al aumento de gastos financieros, que se ascendieron a 861 millones de euros.

Desde que se constituyó la sociedad, la cartera total de activos se ha reducido en un 54,5%, pasando de los 50.781 millones iniciales a 23.104 millones a cierre de 2023. El 62% está formado por inmuebles de distintas tipologías (viviendas, suelos, terciarios...), mientras que el resto está compuesto por préstamos a promotores con inmuebles como colateral.

Durante 2023, Sareb ha batido récord de desinversiones, tras vender 26.262 activos inmobiliarios y 3.429 activos financieros.

De los inmuebles, 16.754 fueron residenciales, siendo los más destacados las viviendas (10.500 unidades), aunquen también traspasó otros como trasteros, anejos... El 90% de esas viviendas se las vendió a particulares, con un precio medio de 90.000 euros, mientras que el 10% restante acabó en manos de personas jurídicas (empresas) y Administraciones Públicas (CCAA y ayuntamientos). Además, vendió 5.962 suelos y obras inacabadas, así otros 4.246 inmuebles terciarios. 

Unas ventas que, según explica Sareb, se están llevando a cabo a un precio ajustado y por debajo de su valor en libros, para avanzar en el objetivo con el que se creó la sociedad: vender la totalidad de su cartera como muy tarde en 2027, año en el que está prevista su liquidación, y repagar la deuda, que desde el año 2020 computa como deuda pública al estar respaldada por el Tesoro y que actualmente se sitúa en 29.413 millones de euros, lo que supone una reducción del 42,1% desde 2012, cuando se constituyó (entonces, la deuda ascendía a 50.781 millones de euros). 

"Sareb no quiere ganar el último euro, quiere desinvertir", ha asegurado Leopoldo Puig, consejero delegado de la compañía. Y ha añadido que la principal misión de la sociedad es generar ingresos para repagar la deuda, por lo que "el objetivo es vender activos como si no hubiera un mañana".

Foco en la venta de suelos

A cierre del año pasado, Sareb todavía tenía en cartera 14.309 millones de euros en inmuebles y 8.795 millones en préstamos, por lo que su intención a lo largo de este ejercicio es seguir vendiendo viviendas y otros inmuebles residenciales a particulares, empresas y Administraciones Públicas, así como traspasar más suelos a inversores y sector público. Otro de los ejes de su estrategia es continuar con la transformación de préstamos en activos inmobiliarios y con los traspasos a terceros. Pero el principal foco en 2024 es desprenderse de terrenos.

"Nos queda un carterón de suelo y tenemos que acelerar las ventas. Es una de nuestras principales preocupaciones porque es complicado venderlo. No es como las viviendas, porque en este caso debe haber inversores al otro lado, y es la cartera que más minusvalía tiene, con un valor de mercado del 40%. Pero tenemos que vender lo bueno, lo regular y lo malo e ilíquido, que es lo que más cuesta", ha añadido Puig. 

Desde la compañía aseguran que tienen parcelas de todo tipo de tamaño y tipología: desde rústicas hasta urbanas. Y uno de los proyectos que tiene en este sentido es el Proyecto Viena, basado en la cesión de suelo a inversores durante un plazo de 80 años para desarrollar viviendas asequibles. Pasado ese plazo, las viviendas que construya el sector privado pasarán a formar parte del parque público. 

La sociedad ya tiene preseleccionados más de 110 suelos finalistas en los que se pueden desarrollar entre 12.000 y 15.000 viviendas, cuyas licitaciones se harán de forma progresiva. La primera fase del proyecto saldrá a concurso próximamente, después de que se hayan materializado los cambios directivos en el FROB, principal accionista de Sareb.

A pesar de que el Gobierno ya había anunciado el nombramiento de Álvaro López Barceló como nuevo responsable del Fondo de Reestructuración Ordenada Bancaria, no fue hasta el 13 de febrero cuando el Consejo de Ministros lo ratificó formalmente, tras recibir el visto bueno de las Cortes Generales. Ahora, López Barceló debe tomar posesión de su cargo y el proyecto de la cesión de suelos debe ser ratificado por el consejo de administración de Sareb. Además, la compañía detalla que tiene pendiente contactar con las CCAA que forman parte de esta primera pata del proyecto para confirmar que los suelos seleccionados no se van superponen con otros desarrollos residenciales y que se encuentran en zonas donde hay necesidad de levantar viviendas.

El primer lote que saldrá al mercado incluye terrenos en ciudades grandes y medianas donde se pueden construir 3.500 viviendas. En total, prevé desarrollos en 33 municipios y 19 provincias de 10 comunidades autónomas, distribuidos en siete lotes diferentes: Andalucía; Castilla y León y Asturias; Cataluña, Madrid; Comunidad Valenciana y Baleares; Murcia y Granada; y Canarias. La inversión total por parte del sector privado podría rondar los 400 millones de euros, según Sareb. 

A la espera de que se hagan públicas las condiciones, la sociedad asegura que ha mantenido con potenciales inversores y "hemos constatado que hay interés por parte del capital nacional y extranjero en financiar este tipo de proyectos" que no solo tendrán un impacto social muy positivo (ya que ayudará a reducir la presión sobre el mercado del alquiler), sino que también pondrán en valor los suelos de Sareb.

Otro programa que ha puesto en marcha recientemente la compañía es la venta preferente de suelo a las Administraciones, un área en la que está reforzando el trabajo. En concreto, dentro de este programa tiene localizados 4.770 suelos para usos sociales, ubicados en 510 municipios de todo el país. "Hemos recibido ya cerca de 100 contactos. Ya hemos realizado las primeras ventas y tenemos otras avanzadas", ha confirmado en este sentido. 

La función social: de alquileres baratos al pago de impuestos 

La sociedad ha hecho hincapié en su papel social, sobre todo desde que en 2022 el FROB se hiciera con la mayoría de su capital, que supuso un cambio de paradigma. "La utilidad social de Sareb tiene impacto en el día a día. Sabemos que estamos gestionando bienes públicos y esto es algo muy serio. Debemos rendir cuentas de una gestión técnica y transparente", ha afirmado Javier Torres, presidente de Sareb.

Dentro de los programas que tiene en marcha la compañía están los alquileres sociales que ofrece a los residentes en sus viviendas, la cesión de viviendas a las Administraciones e incluso el pago de impuestos, ya que parte de su actividad se revierte en las arcas públicas. 

Solo en 2023, vendió 877 viviendas a la Administración y cedió 1.661 unidades, y siguió firmando alquileres sociales con familias vulnerables. Ya tiene en este programa específico 6.000 arrendamientos aprobados, en los que se paga una renta media de 200 euros al mes. Entre los alquileres sociales y los convenios, el volumen alcanza las 7.900 unidades.

Por otro lado, Sareb arrastra alrededor de 3.500 viviendas que están okupadas por familias que o bien no cumplen los requisitos para ser considerados vulnerables y firmar un alquiler social, o bien no quieren regularizar su situación. Todos estos casos están judicializados o en proceso de recuperación, ya que la sociedad se niega a pagar dinero a las mafias de okupación para recuperar la posesión de los inmuebles. "Otros grandes tenedores lo hacen y económicamente puede tener sentido, pero nosotros no pagamos a los okupas por dejar la vivienda ni lo vamos a hacer. Gestionamos el proceso hasta la toma de posesión", inciden desde la compañía. 

A ello se une que más de una cuarta parte de los gastos de Sareb son los fiscales, que representaron un 27,4% del total durante el año pasado. Fue la segunda mayor partida de sus gastos, solo superada por los gastos de mantenimiento de su cartera (32,6%). "Pagamos al año 160 millones de euros en impuestos, entre el IBI, las plusvalías, las tasas... Y esto también se revierte a la Administración y permite que se pongan en marcha políticas públicas", argumenta la sociedad. 

Unos 15.000 millones no se recuperarán

Sareb arrancó con un fin marcado en el calendario: el año 2027. Para entonces, la compañía espera haber recovertido los préstamos impagados en inmuebles (a través de fórmulas como la ejecución hipotecaria, puesto que dichos préstamos tienen inmuebles como garantía), aunque asume que no podrá desprenderse de toda su cartera de activos si no cambia de estrategia y, por tanto, de que consiga amortizar toda la deuda pendiente.

"Es imposible vender la cartera de activos como ahora, que vendemos uno a uno y a particulares, empresas y Administraciones", ha detallado la compañía. La única vía que permitiría acelerar el traspaso de inmuebles sería la venta de grandes carteras a fondos institucionales, aunque este tipo de operaciones supondrían un mayor deterioro de su valor ante el previsible descuento en el precio.

Sareb también admite que para dentro de tres años todavía "va a quedar suelo", aunque confiesa que "todavía no se han hecho reflexiones al respecto".

Actualmente, la compañía tiene deuda cercana a los 29.400 millones de euros y un patrimonio neto negativo de 14.464 millones de euros, por lo que en 2027 la deuda pendiente por amortizar podría estar cerca de dicha cifra. Se trata de una deuda que está principalmente en manos de la banca y sobre la que, llegado el momento, "el Tesoro deberá tomar la decisión".