El reciente anuncio del presidente del Gobierno, Pedro Sánchez, sobre un posible aumento de impuestos de “hasta el 100% del valor de la propiedad”, con limitaciones para compras de inmuebles por parte de compradores extracomunitarios, o no pertenecientes a la UE, es objeto de debate en el mercado inmobiliario español. La gran parte de los expertos ven en ello un problema de reducción de compra por parte de tales extranjeros y de competitividad en determinadas regiones, como Cataluña.
Tanto es así que la cadena norteamericana Keller Williams cifra en un 6% la caída de las ventas en las zonas de costa españolas en el caso de que se impusieran limitaciones a la compra de viviendas a extranjeros extracomunitarios no residentes.
Según la compañía, las medidas orientadas a limitar el acceso a este perfil de comprador afectaría principalmente a regiones como Baleares, la Costa del Sol, Alicante, Valencia, y en concreto, en Cataluña, a Barcelona y Costa Brava, que son las áreas clave del turismo residencial de lujo.
Leonardo Cromstedt, presidente de Keller Williams España & Andorra, responde que esta propuesta puede tener un impacto negativo en regiones como Cataluña, especialmente en las zonas costeras y urbanas de alto poder adquisitivo. “Estas áreas, como la Costa Brava o parte del área metropolitana de Barcelona, han experimentado un crecimiento importante de inversión extranjera en los últimos años, lo que ha contribuido a dinamizar el sector inmobiliario y a generar actividad económica derivada (hostelería, turismo, educación, servicios)”.
Según el experto, si se aplican restricciones a la compra, podría reducirse la competitividad de Cataluña frente a otros destinos europeos que mantienen políticas más flexibles, como Portugal o Grecia, que disponen de un plan Golden Visa que ha atraído a numerosos inversores de origen no comunitario sobre todo a las principales capitales y zonas turísticas; Malta o Chipre, que cuentan con programas de residencia a cambio de inversión; o, Italia en menor medida, que dispone de visados para inversores extranjeros que inviertan en determinados proyectos empresariales o inmobiliarios.
“Creo que una política de este tipo desincentivaría la llegada de inversores que, en muchos casos, optan por comprar inmuebles de gama alta y que no están directamente vinculados al problema de la vivienda asequible”.
Por su parte, José Manuel Fernández, subdirector general en UCI, remarca que en el sector preocupa el anuncio del incremento del Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP) que afectaría a los compradores no comunitarios, ya que estos son los que hoy por hoy suponen los mayores porcentajes de compradores y en fase de crecimiento. “Habrá que esperar a la concreción de esta medida y a las decisiones que adopten las comunidades autónomas, que tienen las competencias sobre dicho impuesto”.
Desde APCEspaña son especialmente críticos ante esta propuesta del Gobierno, argumentando que la tipología de vivienda que estos compran, así como su ubicación y características no responden a las necesidades de la demanda doméstica, por lo que no están restando viviendas asequibles al mercado.
Las zonas catalanas más afectadas
Si esta propuesta se aprueba, hay determinadas zonas en Cataluña que podrían verse más afectadas. Leonardo Cromstedt establece que serían las áreas con mayor afluencia de compradores internacionales, especialmente extracomunitarios, como son la Costa Brava, la ciudad de Barcelona, el norte de la provincia de Barcelona y puntos selectos de la Costa Dorada. “En Keller Williams estas transacciones pueden suponer aproximadamente entre un 5% y un 7% del total de compraventas en las regiones costeras y urbanas más demandadas por perfiles de lujo o segunda residencia”.
El perfil de comprador extranjero extracomunitario en Cataluña
La mayoría de compradores extracomunitarios que adquieren inmuebles en Cataluña lo hacen buscando propiedades de gama alta, para su uso personal -no es un inversor especulativo- con especial interés en zonas con atractivo turístico y alta calidad de vida. “Hablamos principalmente de un perfil principalmente inversor, y procedente de Estados Unidos, China, Rusia, y de algunos países de Oriente Medio, así como compradores latinoamericanos con poder adquisitivo medio-alto”, exponen desde Keller Williams.
Por norma general, se trata de inversores que no compiten por la vivienda asequible o destinada a la clase media local, sino que se dirigen a un segmento de lujo o de segunda residencia. Su interés se concentra en inmuebles bien ubicados y con servicios de calidad, por lo que su actividad suele tener un efecto dinamizador en la economía local —más allá de la transacción inmobiliaria en sí—, al impulsar sectores como la hostelería, la restauración y los servicios de ocio.
“Políticas que buscan un equilibrio”
Para que Cataluña no pierda competitividad inmobiliaria frente a otros países, el presidente de Keller Williams España & Andorra cree que hay que apostar por políticas que busquen un equilibrio.
Plantea una inversión sostenible y a largo plazo, una colaboración público-privada para facilitar la llegada de fondos internacionales orientados a la promoción de vivienda asequible; controles específicos, no generalizados y la protección del residente local, combinando la inversión internacional con planes que garanticen la disponibilidad de vivienda asequible para la población local.
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