Cuentas vivienda y deducciones fiscales, dos medidas del pasado para mitigar el actual problema de vivienda

Artículo escrito por Rodrigo de Salazar, responsable de asesoría fiscal de negocio de Ibercaja

Si hablamos de que la vivienda es uno de los temas más candentes del actual debate social y político, estamos siendo certeros, pero lo seríamos aún más si señalamos que esta materia lleva siendo un problema por resolver desde hace varios años. 

Esta crisis es aún más grave si ponemos el foco en los jóvenes. Para ellos, el acceso al mercado de la vivienda en propiedad es algo prácticamente imposible, e incluso el abono del precio de los alquileres empieza a ahogarles. Es cierto que las Administraciones Públicas han dado pasos para intentar de solventar esta situación, como la concesión de avales para la compra de primera vivienda para jóvenes, pero aún hay camino por recorrer.

Se trata de un problema complejo, puesto que hay que encontrar el equilibrio entre el derecho constitucional a la vivienda con la necesidad de mantener una de las principales fuentes de recaudación, tanto de la Administración Estatal como de comunidades autónomas y ayuntamientos. Es por eso que vemos cómo partidos políticos y gobernantes airean propuestas de toda índole, buscando favorecer el acceso a la vivienda. 

Los dos principales ejes de las propuestas que están encima de la mesa para reactivar el mercado inmobiliario se centran en reducir los precios de compra y alquiler, por un lado, y en ofrecer seguridad a los propietarios para que pongan en el mercado todo el stock de vivienda que actualmente está sin alquilar, por otro.

Una de las propuestas que destacan es una vieja conocida: la deducción por adquisición de vivienda habitual. Introducida en 1979 con una deducción sobre los intereses de los préstamos hipotecarios, en 1998 se amplió para incluir también el capital del préstamo. Esta medida llegó a beneficiar a más de 7 millones de ciudadanos en 2010 y a suponer un coste para el Estado de 4.400 millones de euros anuales. Sin embargo, tras la crisis financiera, se decidió suprimirla, manteniendo un régimen transitorio para los que adquirieron una vivienda antes de dicha fecha. Actualmente el coste para el Estado se ha reducido por dejado de los 900 millones anuales y 3 millones de españoles se siguen beneficiando de la deducción.

A pesar de su elevado coste para el Estado, esta deducción ayudó a consolidar a España como uno de los países con mayor índice de propiedad de vivienda de la Unión Europea, convirtiéndose en uno de los principales instrumentos de ahorro a largo plazo de las familias españolas. No obstante, recuperar esta deducción para todos los compradores tendría un impacto muy importante en las cuentas públicas. Por ello, si se reestablece, entendemos que debería dirigirse únicamente a determinados colectivos vulnerables, como los jóvenes y aquellos contribuyentes con un menor nivel de ingresos.

En paralelo, otra de las medidas que se encuentran actualmente en la palestra son las “cuentas vivienda”. Se trata de otro instrumento fiscal que incentivaba el ahorro previo a la compra de un inmueble, permitiendo a los contribuyentes desgravar un 15% en el IRPF con la condición de utilizar esos fondos en la adquisición de su primera vivienda habitual en un plazo de cuatro años desde su apertura. Este mecanismo facilitó a muchos jóvenes la posibilidad de empezar a ahorrar para afrontar el pago inicial por la compra de su vivienda.

Ahora bien, estas dos medidas presentan una limitación importante: solo benefician a aquellos propietarios que tributan en el IRPF y tienen una cuota a pagar suficiente como para aplicar la deducción. Si nos referimos a colectivos vulnerables, esto significaría que estas medidas pueden ser ineficaces al tratarse generalmente de contribuyentes que, por sus circunstancias personales o por su nivel de renta, no generan cuota suficiente en su declaración de la renta como para aprovechar la deducción. En otras palabras, en caso de que la medida no esté bien formulada, podría lograr un resultado indeseado, favoreciendo a quienes la norma no trata de proteger y tensionando los precios del mercado inmobiliario al alza.

En este punto, cabe mencionar la subida del salario mínimo interprofesional (SMI) de 2025 que, por primera vez, no se ha visto acompañada con la subida de la misma proporción en la escala de retenciones. 

Como consecuencia, algunos contribuyentes que en esta misma situación no pagaban IRPF, ahora deberán hacerlo debido a la llamada “progresividad en frio”. Para estos agraviados, la recuperación de la deducción por adquisición de vivienda podría mitigar el impacto del impuesto y permitir que destinen esa cantidad al pago de la hipoteca. Así, este incentivo serviría como una medida de corrección indirecta del efecto de no haber ajustado las tarifas de retención con la subida de rentas, facilitando el acceso a la vivienda a jóvenes y otros colectivos vulnerables y siendo financiado con el exceso de recaudación que está obteniendo el Estado como resultado de la no corrección del efecto de la inflación.

Sin perjuicio de lo anterior, para que estas medidas sean realmente efectivas en la mejora del acceso a la vivienda para los colectivos más vulnerables, deben complementarse con una reducción de los impuestos asociados a la compra de vivienda, como sería un IVA superreducido para la compra de la vivienda nueva que no sea VPO, y tipos reducidos en ITP para vivienda usada. 

En la práctica, esto funcionaría como una subvención indirecta que reduciría la carga fiscal de quienes desean adquirir una vivienda, asegurando que el beneficio llegue a quienes más lo necesitan y fomentando un mercado inmobiliario más accesible.

En definitiva, y aunque el problema de acceso a la vivienda es lo suficientemente complejo como para que la aplicación de una o dos medidas se quede corto como para mitigarlo por entero, nos encontramos ante la oportunidad de suavizar esta crisis del presente gracias a la aplicación de medidas del pasado. Siempre, eso sí, implementando las correcciones necesarias para asegurar que benefician a quienes más lo necesitan: los jóvenes y los colectivos vulnerables. Con iniciativas que avancen en esta línea es como verdaderamente mejoraremos el acceso a la vivienda de estos ciudadanos.