Renovación anual de alquileres: los más recientes subirán un 2,09% con la inflación en el 2,2%

Los alquileres permanentes firmados tras la entrada en vigor de la Ley de Vivienda (mayo de 2023) a los que les toque su renovación anual (si consta en el contrato) podrán aplicar una subida del 2,09%, tras la publicación del último índice IRAV del INE correspondiente a abril. Para los arrendamientos previos a mayo de 2023, se seguirá aplicando el pacto entre las partes, que por lo general actualiza la renta anual con el IPC, cuyo último dato publicado en abril es del 2,2%.

La Ley por el Derecho a la Vivienda, que entró en vigor el 26 de mayo de 2023, estableció cambios en la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) para establecer un nuevo índice de referencia a partir de enero de 2025 que calculara el porcentaje de incremento anual de las rentas de los alquileres existentes. 

El nuevo Índice de Referencia de Arrendamientos de Vivienda (IRAV), elaborado por el Instituto Nacional de Estadística (INE), se publica a la vez que el Índice de Precios al Consumo (IPC). A cierre de abril, el IRAV se situó en el 2,09%, mientras que la tasa de inflación se confirma en el 2,2%.

Hay que remarcar que esta nueva tasa solo afecta a los contratos de alquiler de viviendas permanentes firmados tras la entrada en vigor de la Ley de Vivienda (mayo 2023), y que a partir de ahora cada renovación anual del contrato la renta subirá por debajo de la tasa de inflación.

El dato de abril supone 11 centésimas más que la cifra mensual de marzo (1,98%) y vuelve a retomar la senda alcista tras tres meses de caídas registradas en este recién estrenado Índice de Referencia de los alquileres. La referencia más alta hasta ahora sigue siendo con la variación anual del mes diciembre de 2024 (y publicada en enero de 2025), con una tasa del 2,28%.

Por su lado, los contratos que hayan sido firmados antes de la entrada en vigor de la Ley de Vivienda seguirán actualizando su renta anual con el dato del Índice de precios al consumidor (IPC) o IGC, según conste en el contrato de alquiler firmado. Tras confirmarse el índice definitivo correspondiente al mes de abril, la inflación cerró el cuarto mes del año en el 2,2%, una décima menos que en marzo, y más de un punto (-1,1 pp) por debajo que el dato del IPC abril de 2024 (3,3%).

Cómo tiene que avisar el propietario de que llega la renovación anual del contrato y la subida de la renta

Aunque se apliquen distintos índices de referencia para la renovación anual de los contratos de arrendamiento, en todos los casos el propietario tiene la obligación de avisar de la actualización de dicha renta con un mes de antelación a que se cumpla la anualidad del contrato, y avisar de cuánto va a ser la cuantía para que pueda sea efectiva al mes siguiente.

Tal y como indica la LAU, “la renta actualizada será exigible al arrendatario a partir del mes siguiente a aquel en que la parte interesada lo notifique a la otra parte por escrito, expresando el porcentaje de alteración aplicado y acompañando, si el arrendatario lo exigiera, la oportuna certificación del INE. Será válida la notificación efectuada por nota en el recibo de la mensualidad del pago precedente”.

Cabe recordar, tanto al arrendador como al arrendatario, que debe existir pacto expreso en el contrato firmado que indique que se realizará una actualización anual de la renta. En caso de no indicarlo, no se podrá aplicar dicha actualización y, por tanto, la cuota mensual permanecerá inalterable durante toda la vigencia del contrato. 

Por poner un ejemplo, si el contrato cumple la anualidad el 15 de junio, el casero ya debe avisar desde el 15 de mayo de que la cuota se va a incrementar este 2,09% (o el 2,2% si es por el IPC), el último dato oficial publicado hasta el momento.

Si el precio medio de alquiler en España en junio de 2024 era de unos 900 euros de mensualidad, al aplicar esta subida del 2,08% supone un incremento de unos 19 euros al mes, hasta alcanzar los 919 euros/mes de nueva renta durante el próximo año. El aumento del alquiler supera los 225 euros anuales.

En los grandes mercados del alquiler, la subida de la renta será superior, debido a que el precio de partida es mayor, como en Barcelona, Madrid o Valencia, donde los aumentos mensuales están en el entorno de los 25 euros/mes, para dejar nuevas rentas entre los 1.120 y los 1.275 euros de media al mes.

Otro de los contextos que tiene en cuenta la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) es el caso de que el contrato sí exprese la renovación anual de la renta de alquiler, pero no se detalle el índice o metodología de referencia. Para estos casos, la renta se actualizará por referencia a la variación anual del Índice de Garantía de Competitividad (IGC) a fecha de cada actualización, pero que nunca podrá ser superior al 2%.

Metodología IRAV

Dicho índice considera conjuntamente el IPC, la inflación subyacente y las diferencias entre las tasas de crecimiento anual tanto del IPC como de la inflación subyacente de cada mes, y un parámetro, definido a propuesta de la Dirección General de Política Económica, que guarda relación con el crecimiento esperado a largo plazo de dicho índice.

A estas diferencias se le aplica un coeficiente moderador definido a propuesta conjunta de la Dirección General de Vivienda y Suelo del Ministerio de Vivienda y Agenda Urbana y de la Dirección General de Política Económica del Ministerio de Economía, Comercio y Empresa, en consideración a las circunstancias del mercado del alquiler de vivienda.

De esta manera, el índice de referencia que se utilizará como límite para la actualización anual de los contratos de arrendamiento de vivienda será el mínimo valor entre la tasa de variación anual del IPC, la tasa de variación anual de la inflación subyacente y la tasa de variación anual media ajustada, elaborada según lo previsto en la metodología aprobada.

Con la publicación de este índice, Estadística da cumplimiento a la disposición adicional undécima de la Ley por el Derecho a la Vivienda, que establece que el organismo definirá, antes del 31 de diciembre de 2024, un índice de referencia para la actualización anual de los contratos de arrendamiento de vivienda, que se fijará como límite con el objeto de evitar incrementos desproporcionados en la renta de los contratos de arrendamiento.