El mercado inmobiliario de lujo en el País Vasco continúa su consolidación y registra máximos históricos en precios, operaciones, y atracción internacional, sobre todo en las ciudades de San Sebastián, Bilbao y Getxo, que se sitúan a la cabeza de este fenómeno, según Engel & Völkers.
San Sebastián, cuna de la primera residencia
Por un lado, San Sebastián se ha consagrado como la ciudad más exclusiva de la región, con precios líderes. El precio medio del metro cuadrado en la capital guipuzcoana ha alcanzado los 5.843 euros, según la inmobiliaria, que asegura que en las mejores zonas llega a superar los 10.417 euros/m2. Aparte, la tipología de vivienda más demandada en esta zona es un piso de unos 150 m2, con 4 o 5 habitaciones, cuyo coste medio asciende a 842.895 euros.
A diferencia de otros mercados del lujo en España, en San Sebastián la demanda es mayoritariamente nacional y destinada, sobre todo, a primera residencia. Solo el 18% de las operaciones corresponde a segundas residencias, aunque destaca la significativa presencia de compradores mexicanos, que representan un 11% del total, tal y como muestran los datos de Engel & Völkers de 2024.
La directora de ventas de la inmobiliaria en San Sebastián, Laura Berridi, remarca el auge de la obra nueva en el centro de la ciudad, donde los precios medios rondan los 920.000 euros para viviendas de dos dormitorios y alcanzan cerca del millón de euros en las de tres dormitorios. “La escasez de oferta de nuevas promociones ha elevado la exclusividad del mercado, haciendo que cada nuevo desarrollo sea muy codiciado”, ha subrayado Berridi, quien, además, ha señalado la consolidación de un modelo híbrido donde los compradores combinan residencias urbanas con viviendas en las afueras, apostando por un equilibrio entre vida urbana y tranquilidad, en parte, por los elevados precios.
Bilbao: Abando-Albia, epicentro del lujo
Bilbao sigue una senda similar de crecimiento a la de San Sebastián, especialmente en sus barrios más selectos, donde la demanda de viviendas ‘premium’ se ha catapultado, especialmente en Abando-Albia, el distrito más exclusivo de la capital vizcaína. Allí, el metro cuadrado alcanza los 6.500 euros, tras crecer un 8,3% en el último año, y el valor medio de un inmueble se sitúa en 850.000 euros. Además, Engel & Völkers ha asegurado que el 20% de las transacciones gestionadas en 2024 superaron el millón de euros.
Si nos enfocamos en las viviendas céntricas, predominan los barrios de Deusto, Indautxu y La Bilbaína, donde el metro cuadrado se sitúa entre los 3.500 y 4.000 euros m2, encontrando viviendas que alcanzan los 700.000 euros, mostrando así el atractivo del mercado de lujo de la zona. Cabe destacar los pisos de entre 120 y 160 m2 con tres dormitorios como los más solicitados.
Por otra parte, fuera del núcleo urbano destacan zonas como Urdaibai,Ibarrangelu, Busturia y Lekeitio, que han experimentado una creciente demanda internacional, especialmente de compradores procedentes del norte de Europa y América. El 80% de estas propiedades se destinan a segunda residencia, y los precios medios se sitúan en 4.500 euros/m2, con picos de hasta 5.800 euros/m2.
Getxo y la costa vasca: exclusividad y escasez de oferta
Getxo, y en especial Las Arenas, mantiene su estatus como uno de los mercados residenciales más exclusivos del País Vasco, con un precio medio de 6.700 euros/m2. Neguri, otra localidad señera del municipio, alcanza los 8.000 euros/m2 en su máximo y un coste medio de 920.000 euros para viviendas de aproximadamente 200 metros cuadrados.
En contrapartida, Algorta presenta precios más asequibles dentro del municipio, con una media de 480.000 euros. La demanda aquí se concentra en clientes de edades comprendidas entre los 35 y 50 años, mientras que la escasa oferta proviene casi en su totalidad de herencias o ventas por cambio de residencia.
El área de Uribekosta, que incluye Sopelana, Gorliz y Plencia, continúa siendo altamente demandada, aunque la oferta es todavía más limitada y cerca del 70% de las viviendas corresponden a segundas residencias estivales para clientes locales. Las viviendas de 200 metros cuadrados rondan los 690.000 euros en estas zonas costeras, que gozan de un ambiente residencial y natural muy apreciado.
Vitoria-Gasteiz
Por su parte, la capital alavesa, Vitoria-Gasteiz, mantiene un mercado más estable. El precio base promedio de la vivienda en alcanza los 417.779 euros, y el inmueble más demandado es un piso de entre 72 y 167 metros cuadrados, de entre dos y cuatro dormitorios, destinado principalmente a la residencia principal. Sin embargo, cuenta con segmentos ‘prime’ bien definidos, como Lovaina-Aranzabal, donde se supera los 3.300 euros/m2
La demanda aquí se mantiene prácticamente nacional, salvo un 3% de compradores suizos. En las áreas periféricas, las familias buscan viviendas amplias (300 m2) con jardín y vistas a zonas verdes.
Este informe ofrece una radiografía detallada de los precios en las mejores zonas del País Vasco, evidenciando la alta concentración de valor en enclaves como Las Arenas (Getxo), Abando-Albia (Bilbao) y el centro de San Sebastián.
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