La Justicia avala el desahucio de una inquilina por considerar válido el burofax no recogido

La Audiencia Provincial de Madrid ha dado la razón a la Empresa Municipal de la Vivienda y Suelo (EMVS) y ha declarado resuelto un contrato de alquiler al considerar válido el preaviso enviado mediante burofax, aunque la inquilina no lo recogiera dentro del plazo. 

La sentencia, de 12 de mayo de 2025, revoca la decisión del juzgado de primera instancia y declara válida esta comunicación de finalización de contrato, por considerar que surte efecto aun cuando su entrega no se complete por voluntad del destinatario.

El conflicto nace de un contrato de arrendamiento suscrito en 1987, y posteriormente renovado en 2012 y 2017, cuyo vencimiento estaba fijado para el 1 de abril de 2023. La EMVS remitió un burofax el 1 de marzo de ese mismo año notificando la no renovación, dentro del plazo de preaviso previsto en el artículo 10 de la Ley de Arrendamientos Urbanos. Correos intentó entregarlo ese mismo día, dejando aviso en el domicilio, y el documento fue finalmente retirado el 17 de marzo.

La sentencia de primera instancia entendió que el preaviso no fue válido porque la inquilina no recibió efectivamente la comunicación dentro del plazo mensual exigido. 

Sin embargo, la Audiencia Provincial corrige este criterio y se apoya en doctrina del Tribunal Supremo para concluir que la notificación se entiende efectuada: cita expresamente la sentencia 493/2022 y recuerda que “los actos de comunicación producen efectos cuando su frustración se debe, únicamente, a la voluntad expresa o tácita de su destinatario, o a la pasividad, desinterés, negligencia, error o impericia de la persona a la que va destinada”. Añade, asimismo, que en el caso concreto “no consta que la parte demandada no recogiera la comunicación remitida por la arrendadora por alguna causa justificada distinta de su propia voluntad e interés”. 

La sentencia insiste en que la recepción de este tipo de notificaciones exige la colaboración mínima del destinatario, y recuerda el principio de autorresponsabilidad recogido en el artículo 1119 del Código Civil: “Se tendrá por cumplida la condición cuando el obligado impidiese voluntariamente su cumplimiento”.

La Audiencia subraya que la inquilina no comunicó ningún cambio de domicilio y que el burofax fue enviado a la dirección pactada contractualmente, por lo que “su no recepción sólo se debe a la propia voluntad de su destinataria o de quienes habitan en la vivienda arrendada, al haber quedado a su disposición mediante el correspondiente aviso, dentro del plazo previsto en el artículo 10 de la Ley de Arrendamientos Urbanos”.

El Tribunal estima el recurso de la EMVS, declara resuelto el contrato por expiración del plazo y condena a la arrendataria a desalojar la vivienda, con apercibimiento de lanzamiento si no lo hace voluntariamente. Además, revoca la condena en costas impuesta en primera instancia y establece que la inquilina deberá asumir las originadas en dicho procedimiento.

Esta sentencia refuerza la jurisprudencia que considera válidas las comunicaciones remitidas a través de un burofax, siempre que el remitente haya actuado con diligencia y el documento quede a disposición del destinatario, incluso si este no lo recoge en plazo. Un criterio de especial importancia para el sector inmobiliario y para la gestión de contratos de alquiler, en donde la comunicación efectiva del preaviso resulta decisiva para evitar prórrogas no deseadas.