Invertir en vivienda sin impacto: el error que está pasando desapercibido

Artículo escrito por Inés Buxeda, Sustainability and Impact Senior Consultant en Transcendent

El acceso a la vivienda se ha convertido en uno de los principales retos sociales y económicos de nuestro país. En los últimos años, los precios han crecido a un ritmo muy superior al de los ingresos: el salario medio en España ha aumentado un 16% entre 2019 y 2024, mientras que el precio del metro cuadrado lo ha hecho en torno a un 31%, según datos del INE e idealista, respectivamente. 

Esta brecha dificulta especialmente la emancipación de los jóvenes, que se encuentra en su nivel más bajo desde 2006: solo el 14,8% vive fuera del hogar familiar, de acuerdo con el Consejo de la Juventud de España. En este contexto, la vivienda -que debería ser un bien esencial y estable- se ha convertido en un factor de vulnerabilidad para amplios sectores de la población.

Este contexto no solo evidencia la magnitud del desafío, sino también la oportunidad que representa invertir en vivienda asequible. Se trata de un sector con una demanda estable, resiliente y en expansión, donde el capital privado puede desempeñar un papel decisivo: generar rentabilidad sostenida y, al mismo tiempo, contribuir a resolver una necesidad básica para miles de familias.

Cada vez más inversores reconocen este potencial, y el verdadero valor diferencial de esta oportunidad reside en cómo se gestiona el impacto que estas inversiones pueden generar. Así, no se trata de elegir entre rentabilidad o impacto, sino de entender cómo ambos pueden reforzarse mutuamente.

Los fondos que integran el impacto en el núcleo de su estrategia logran diferenciarse al construir un modelo que no solo genera retorno financiero, sino también beneficios sociales tangibles. 

Gestionar el impacto de manera intencionada permite dirigir el capital hacia donde realmente marca la diferencia: hacia los colectivos con mayores barreras de acceso, los territorios con mayor presión inmobiliaria o los modelos de vivienda que aportan soluciones que generan mayor bienestar y estabilidad social.

Es decir, invertir en vivienda asequible no implica automáticamente generar impacto, la diferencia la marca la intencionalidad: invertir con objetivos claros, con un modelo de gestión coherente y con métricas que permitan evaluar los resultados.

De la intención a la gestión: la importancia de la Teoría del Cambio

La Teoría del Cambio es la herramienta que permite conectar la intención con la gestión real del impacto. Partiendo de una comprensión profunda de los retos que se quieren abordar, permite definir el propósito de un fondo, identificar los resultados que busca generar en el medio y largo plazo y establecer un marco para evaluar la contribución y el progreso. En el ámbito de la vivienda, esto implica cuestionarse: ¿cuáles son los factores estructurales que dificultan el acceso a la vivienda? ¿qué cambio se quiere provocar en el acceso a la vivienda? ¿a quién beneficia? ¿y qué factores realmente contribuyen a lograrlo?

Este enfoque facilita alinear la estrategia de inversión con un marco de impacto claro y medible, reforzando tanto la transparencia como la toma de decisiones.

Gestionar el impacto: una decisión rentable a largo plazo

Imaginemos dos fondos que invierten en vivienda asequible. Ambos comparten un enfoque similar, gestionan carteras comparables y ofrecen prácticamente la misma rentabilidad financiera. 

El primero, se limita a medir el retorno económico, sin conocer a quién benefician sus inversiones ni qué efecto real tienen sobre el acceso a la vivienda. El otro mide y gestiona de forma activa su impacto: sabe cuántas familias han accedido a un hogar estable gracias a su inversión, en qué áreas su intervención genera mayor valor social o cómo contribuye a revitalizar comunidades.

A nivel financiero, el rendimiento es similar. Pero en términos de valor -para los inversores, para la sociedad y para la reputación de la gestora- la diferencia es enorme. El fondo que gestiona su impacto obtiene un valor añadido difícil de replicar: 

• Atrae capital más comprometido y estable, porque los inversores valoran cada vez más la evidencia de impacto junto a la rentabilidad.
• Identifica oportunidades que el otro fondo no ve: nichos de mercado desatendidos, alianzas con entidades locales, soluciones más innovadoras.
• Construye confianza: la transparencia y la trazabilidad del impacto generan credibilidad y refuerzan la posición del fondo en un entorno regulatorio y social cada vez más exigente.

Gestionar el impacto no cambia la naturaleza de la inversión, pero sí su profundidad: si dos fondos ofrecen lo mismo en cifras, pero uno de ellos puede demostrar qué logra con su inversión y cómo mejora la vida de las personas, la pregunta es inevitable: ¿dónde tendría más sentido invertir?