Precios, oferta y demanda: así está la vivienda en las grandes áreas urbanas de España

Los datos de recuperación de la actividad del mercado de la vivienda en venta son claros y contundentes. Las estadísticas de notarios, registradores y del Instituto Nacional de Estadística (INE) confirman las cifras más altas de compraventas vistas desde 2008, cuando aún se vivía el boom inmobiliario en España. Los datos son mejores que los de 2020, cuando se vieron influenciados por el estallido de la pandemia del coronavirus, y las consecuencias de la parálisis de la actividad económica durante todo ese año.

Pero viendo qué hay detrás de estos datos de compraventas, analizamos la evolución de los precios de las viviendas, la oferta (stock) y la demanda relativa (leads), con el análisis de idealista/data de las principales áreas urbanas en España por población. Según el Ministerio de Transportes, Movilidad y Agenda Urbana existen 86 Grandes Áreas Urbanas (GAU), con un municipio de al menos 50.000 habitantes, que agrupan un total de 755 municipios en los que viven más de 32 millones de habitantes, según el Padrón Municipal de Habitantes de 2019.

Las GAU con mayor población del país son las de Madrid (6,2 millones de habitantes), Barcelona (5,1 millones de habitantes), Valencia (1,5 millones), Sevilla (1,3 millones), Málaga (990.000), Bilbao (905.000), Asturias (801.000) y Zaragoza (755.000).

El mayor precio ponderado de estas zonas analizadas, recogido a cierre del último trimestre analizado (3T 2021), ha sido el de Madrid con 3.126 euros/m2, lo que supone un 4,2% interanual más, y hasta un 1,9% más que frente al mismo periodo precovid.

Ese mismo porcentaje de subida interanual, del 4,2%, también se alcanzó en el GAU de Barcelona (2.863 euros/m2), el segundo más caro, y el Asturias (1.448 euros/m2), y que sigue siendo el valor más asequible de las ocho zonas analizadas. Sin embargo, los precios en Barcelona se han mantenido casi iguales que en el 2019 con un incremento del 1%, mientras que Asturias fue del 2% frente al 3T de hace dos años.

Por detrás de Madrid y Barcelona, en cuanto a precios ponderados de las grandes áreas urbanas, se sitúan Bilbao (2.757 euros/m2) y Málaga (2.139 euros/m2), con un crecimiento interanual del 0,7% y el 1,9%, respectivamente, y que también los sitúa por encima de los valores que se registraban antes de la pandemia (2,5% y 4,3%, respectivamente).

La mayor subida que se ha producido en el último año en los precios ponderados de estas áreas analizadas ha sido en Zaragoza (5,1%), para quedarse en 1.555 euros/m2, mientras que el principal incremento registrado si lo comparamos con el periodo precovid es Valencia (1.502 euros/m2), ya que los precios han subido un 5,9%.

La única área urbana que no ha recuperado aún los precios vistos antes del estallido de la pandemia es el GAU de Sevilla. Los precios actuales (1.618 euros/m2) siguen ligeramente por debajo de 2020 (-0,9%) y también por detrás del periodo precovid (-1,3%).

Estas grandes áreas urbanas suponen menos del 10% de los municipios del país, pero donde vive casi el 70% de la población española. Mientras que, por superficie, estas áreas ocupan tan solo el 9,6% del territorio nacional. De las 86 GAU, 19 de ellas abarcan un sólo término municipal, pero los 67 restantes sí están compuestas por varios municipios, conformando las auténticas aglomeraciones urbanas españolas, según el Mitma.

Por la parte de la demanda relativa, basada en el número de leads (contactos por email, contraofertas y guardados en favorito) recibidos por anuncio de idealista, el GAU de Madrid vuelve a ser el más destacado con casi 6,5 puntos, aumentando en más de 3 puntos frente al periodo precovid, lo que confirma el aumento de las personas interesadas en comprar casas en esos municipios.

Por detrás destacan Zaragoza (4 puntos) y Sevilla (3,2 puntos), que también han visto como la demanda relativa crecía en el entorno del del punto y medio a dos puntos frente a 2019, un dato al que se une el GAU de Valencia para quedarse en 2,8 puntos de demanda relativa a cierre del tercer trimestre de 2021.

El incremento de poco más de un punto en la demanda relativa en el GAU de Barcelona (2,5 puntos) ha sido más estable que en las otras áreas, solo por delante de Málaga (1,9 puntos de demanda relativa), Bilbao (1,5 puntos) o Asturias (1,3 puntos), donde prácticamente se ha mantenido estable la demanda relativa sobre la oferta.

Finalmente, el stock de viviendas en el mercado de compraventa ha registrado caídas de dos dígitos en la mayoría de las grandes áreas urbanas analizadas. Tras la subida generalizada de la oferta, con la acumulación del stock por la paralización de la actividad por culpa de la pandemia, donde más ha caído en el último año ha sido en el GAU de Zaragoza (-28,4%), Valencia (-18,7%), Madrid (-17,2%) y Asturias (-10%). Por debajo del 10%, el stock frente al tercer trimestre de 2020, baja en Bilbao (-9,4%) y Sevilla (-6,7%), pero se ven subidas de la oferta en Barcelona (1,5%) o Málaga (3%).

Frente a 2019, la caída del stock es todavía mayor si lo comparamos con el periodo prepandemia, salvo en Zaragoza (-26,8%), aunque sigue siendo el mayor de todo el análisis. Y, por ejemplo, si se aprecia un descenso actual de la oferta de casas en el mercado en el GAU de Barcelona (-9%) frente al tercer trimestre de hace dos años.

El resto caen en dos dígitos, como destacan el GAU de Valencia (-22,6%), GAU de Madrid (-21,7%), Bilbao (-19,1%) o Asturias (-17,3%). Solo el GAU de Málaga registra actualmente un mayor stock de viviendas en venta que frente a hace dos años, con un 9,7% de aumento.

Frente a la ciudad de Madrid giran 52 municipios, algunos tan destacados por población como Móstoles, Alcalá de Henares o Fuenlabrada. Hasta seis municipios cuentan con más de 100.000 habitantes. La capital cuenta con el precio medio más alto de toda el área con 3.710 euros/m2 en el tercer trimestre. Le siguen Majadahonda (3.306 euros/m2) y Pozuelo de Alarcón (3.234 euros/m2).

Sin embargo, Madrid capital aún sigue un 1,6% por debajo de los valores que se veían antes de la pandemia, pero un 1,2% interanual más. Alcobendas (-9%), San Sebastián de los Reyes (-5,8%) y Alcorcón (-2,2%) son también alguno municipios que aún se mantienen con precios por debajo de 2019. Pero en casi todos destaca una subida de los precios como en Colmenar Viejo (15,4%), Rivas-Vaciamadrid (12,2%) o Boadilla del Monte (11,4%).

La demanda relativa de vivienda lleva subiendo desde el estallido de la pandemia en marzo de 2020, y donde más se ha notado ha sido en el GAU de Madrid. La capital sube más de 2,5 puntos frente a hace dos años y actualmente se sitúa en el entorno de los 6,5 puntos. Pero no ha sido de los municipios donde más ha crecido. Tres Cantos, Villanueva del Pardillo, Rivas-Vaciamadrid, Boadilla del Monte han registrado algunos de los mayores incrementos en la demanda de viviendas en estos años. Otros municipios como Getafe, Majadahonda, San Sebastián de los Reyes o Galapagar, por ejemplo, tienen una mayor demanda relativa que la capital, frente a una oferta de viviendas que se ha ido reduciendo en estos dos años de manera generalizada en todos los municipios de Madrid.

Barcelona es el área urbana más grande de España en cuanto al número de municipios que lo conforman: 165 localidades alrededor de la capital catalana, algunos tan destacados como Hospitalet de Llobregat, Terrassa, Badalona o Sabadell, todos ellos por encima de los 200.000 habitantes. Barcelona encabeza los precios de este GAU (3.925 euros/m2), pese a que los precios siguen bajando frente a 2020 (-3,9%) y 2019 (-6,7%). Por detrás de la Ciudad Condal, se pueden encontrar localidades como Sitges (3.786 euros/m2) San Cugat del Vallès (3.732 euros/m2) o Sant Just Desvern (3.480 euros/m2), donde sus precios han seguido subiendo frente al periodo prepandemia o se han mantenido estables.

La evolución promedio de la demanda relativa en el GAU de Barcelona ha sido más estable si se compara con la de Madrid, pero ha crecido en más de un punto frente a 2019. La ciudad de Barcelona alcanza tres puntos de demanda relativa, por delante de otros municipios destacados como Martorell (2,4 p), Badalona (2,2 p), Hospitalet de Llobregat (2 p). Pero San Cugat del Vallès alcanza una mayor demanda relativa (4p), mejorando casi 2,5 puntos frente a 2019.

Pero si en el GAU de Madrid se apreciaba una tónica generalizada de caída del stock de la vivienda en venta, en este GAU de Barcelona la situación es más heterogénea, y hay municipios donde la oferta se ha incrementado frente al año pasado. Como, por ejemplo, en Barcelona, donde el stock ha aumentado casi un 3% interanual, pero aun ha sido más alto en Sabadell (7,1%), Badalona (16,6%), Terrassa (21%) Cornellà (27%)

El área urbana en torno a Valencia acumula 45 localidades como Torrent, Paterna o Mislata. El precio de la vivienda en la capital valenciana (1.845 euros/m2 en el 3T 2021) ha registrado un de los incrementos más fuertes frente a periodo prepandemia (4,4%) y también de hasta un 2,1% frente al año pasado, pero por debajo de Paterna (8,1%) o Torrent (8%), si lo comparamos con 2019.

Alboraya (2.282 euros/m2) es la localidad más cara del GAU de Valencia, tras aumentar más de un 6% frente a hace dos años, y Rocafort (1.808 euros/m2) se acerca a los valores de la capital tras aumentar casi un 12% en el mismo periodo.

La demanda relativa de vivienda en Valencia sube casi 2 puntos para acercarse a los 3,5 puntos, y ‘superado’ por interés marcados en Manises, Almássera o San Antonio de Benagéber, donde se alcanzan los cinco puntos en los tres casos.

Las dos ciudades andaluzas han vivido una evolución dispar de la evolución de los precios de la vivienda en estos últimos años. Sevilla (1.941 euros/m2) registra caídas por encima del 6% tanto frente a 2020 como a 2019, mientras que Málaga (2.175 euros/m2) encabeza los incrementos entre las capitales de provincia analizadas, de hasta un 6,1% frente al periodo precovid, o de casi un 3% interanual.

La evolución de los precios en el GAU de Sevilla ha sido positiva durante el último año con subidas destacadas en Mairena de Aljarafe (4,8%), o Alcalá de Guadaira (2%), junto a Dos Hermanas (0,2%) y los valores se equiparan prácticamente al periodo prepandemia en las poblaciones más destacadas.

En Málaga, los precios de la vivienda si se encuentra por encima de 2019, con aumentos más destacados que la capital como en Mijas (7,5%) o Alhaurín de la Torre (8,3%) Destacan también los precios alcanzados en Fuengirola (2.455 euros/m2) o Benalmádena (2.313 euros/m2).

La demanda relativa sí que ha crecido en ambas capitales por encima de los tres puntos. Por detrás de ellas, mientras que como en el resto de las áreas analizadas, el stock se ha ido reduciendo frente a 2020 o se han mantenido prácticamente estable si lo comparamos con el periodo precovid.

En el área urbana de Bilbao se aprecia una cierta normalización de los precios frente a 2020, después de crecer más de un 2% frente a 2019. La ciudad de Bilbao se sitúa ahora en 2.993 euros/m2, tras superar los 3.000 euros/m2 durante el año pasado. En Barakaldo y Getxo, los otros dos grandes núcleos de población vizcaínos, mientras tanto, los precios siguen subiendo, hasta un 3% y 2,5%, respectivamente, frente al periodo prepandemia, para quedarse en 2.343 euros/m2 y 3.505 euros/m2, en ambos casos. Sopelana o Leioa superan los 3.100 euros/m2 tras aumentar sus precios más de un 7% en los últimos dos años.

La demanda ha sido prácticamente estable en todo el GAU de Bilbao. Getxo y Barakaldo se han quedado por debajo de Bilbao, pero otras localidades más pequeñas como Urduliz, Gorliz o Lemoiz cuentan con más de 2,5 puntos de demanda relativa, de los más altos de los 35 municipios que forman el GAU de Bilbao.

Oviedo (1.545 euros/m2) y Gijón (1.662 euros/m2) comparten prácticamente el camino en el mercado de la vivienda, con una ligera ventaja para la ciudad más poblada frente a la capital asturiana, después de estabilizar los precios durante el último año, aunque ya se encuentran un 2,4% y un 3,6% por encima del periodo precovid. La vivienda en Avilés (1.180 euros/m2) si sigue en crecimiento y se encuentra un 3,1% más cara que antes de la pandemia.

Riosa, Gijó, Gozón o Siero presentan una mayor demanda relativa que Oviedo, aunque prácticamente se han mantenido estables durante estos dos últimos años

Completa la octava gran área urbana de España la zona de Zaragoza y otros 14 municipios de su periferia. La capital prácticamente no ha visto moverse los precios, entorno a los 1.600 euros/m2. Lo mismo ha ocurrido en Utebo (1.293 euros/m2), pero donde si ha destacado el aumento visto en Cuarte de Huerva (1.537 euros/m2), con una subida del casi un 15% frente a 2019.

Mientras, la demanda relativa si ha repuntado en la capital aragonesa, más de dos puntos porcentuales, para quedarse en 4,3 putnos, solo superado por el interés de la vivienda en Maria de Huerva, que alcanza los 5,5 puntos. También destacan Cadrete o Cuarte de Huerva.