Oliver (UAB): “El problema no son los alquileres, sino los insuficientes ingresos de los hogares”

Ya ha pasado casi un mes desde la entrada en vigor de la nueva Ley de Vivienda y no cesan las críticas a la normativa. Más allá de los mensajes del sector inmobiliario y la oposición, el escepticismo también lleva al mundo académico y económico.

La última voz que se ha sumado a esta tendencia es la de Josep Oliver, catedrático emérito de economía aplicada de la Universidad Autónoma de Barcelona (UAB), que ha explicado en unas jornadas sobre los impactos de la Ley de Vivienda organizadas por ESADE las razones por las que está en contra de la medida estrella del texto: el tope a las rentas en las zonas tensionadas.

En su opinión, limitar los alquileres no mejorará el acceso a la vivienda, porque el problema está en los bajos salarios que perciben las familias. 

Con los datos del INE en la mano, referentes a 2021, el catedrático ha recordado que los hogares con ingresos de hasta 1.000 euros al mes deben destinar el 55,1% de los mismos al pago del mismo, y que aquellos que ganan entre 1.000 y 1.499 euros al mes destinan el 35,1%. En ambos casos, el esfuerzo rebasa el límite del 30% recomendado por los expertos, lo que les convierte en los hogares con problemas de accesibilidad a la vivienda. Y que, según Oliver, representan aproximadamente el 40-45% de los que residen de alquiler. 

A tenor de estas cifras, Oliver ha afirmado que “si no nos ponemos en la cabeza que los problemas de accesibilidad a la vivienda son un problema de pobreza, lo estamos enfocando mal. Punto”. Y ha advertido que "hemos de cambiar el chip. La accesibilidad remite un problema de más hondura y eso hay que tratarlo, pero para tratarlo primero hay que conocerlo. Hay que saber que es de bajos ingresos”.  

Así, añade el catedrático, “no es un problema de los niveles absolutos de los alquileres, sino de los niveles absolutos de ingresos, que son insuficientes. Si se topan las rentas, esa familia que gana menos de 1.000 euros y está destinando un 55% al alquiler estará igual. No estaremos atacando el problema de fondo, porque para eso hacen falta otras medidas más severas. ¿En qué resuelve el tope a los alquileres el problema de la accesibilidad de la vivienda?”.

Falta oferta y presupuesto público

Durante su intervención, Oliver también ha recordado que España arrastra tanto un déficit de oferta de vivienda como presupuestario en materia de vivienda desde hace años. 

En concreto, habla de de una “insuficiente oferta de vivienda tanto en alquiler de mercado como subvencionado” y recuerda que a ello se suma una bajo gasto público en materia de vivienda.

Según los datos de Eurostat, el país destina de media el 0,2% del PIB a vivienda, en línea con Lituania y Polonia, y solo más que cuatro países: Estonia, Italia, Chipre y Eslovaquia (todos ellos con un 0,1% del PIB). En cambio, la media de la UE se sitúa en el 0,5% y alcanza el 0,6% en la eurozona. Al frente de la lista comunitaria están Francia (1,3% del PIB), Irlanda (1,1%), Dinamarca (0,8%), Países Bajos (0,7%) y Finlandia (0,7%). 

En los Presupuestos Generales del Estado de 2023, en concreto, la partida de 'Acceso a la vivienda y Fomento de la Edificación' alcanza los 3.472 millones de euros. Un importe que supera en un 5,4% a la presupuestada en 2022 y que se convierte en la mayor de la historia. No obstante, conviene recordar que buena parte de ese presupuesto procede de los fondos europeos Next Generation (en concreto, 2.480 millones de euros, frente a los 992 millones de euros que proceden de fondos nacionales). En cambio, entre 2006 y 2010, la vivienda se llevó más de 1.000 millones al año del presupuesto público, alcanzando el pico en 2009, cuando se presupuestaron algo más de 1.600 millones de euros. 

Para Oliver, el 'quid' de la cuestión es que, si no hay cambios de última hora, en 2024 Bruselas volverá a activar el Pacto de Estabilidad que congeló por la crisis sanitaria y, por tanto, España tendrá que retomar los ajustes para reducir el déficit y la deuda pública.

"Vamos a tener un contexto fiscalmente problemático durante la próxima década. Tenemos un déficit público muy alto y la deuda pública casi duplica la de los países nórdicos y del centro de Europa, y es la más alta tras las de Grecia e Italia, y la Comisión Europa no espera que vayamos a hacer una reducción serie del endeudamiento hasta 2031. El sector público no va a poder gastar más en vivienda, no lo va a poder hacer más que de forma parcial, porque va a tener que empezar a ajustar. Por eso mi propuesta es un acuerdo con el sector privado para poner en marcha lo que el país necesita”, ha explicado.

El catedrático de la UAB también recomienda poner en marcha incentivos fiscales para impulsar la oferta de viviendas en alquiler a través de incentivos a la inversión y a la movilización de los inmuebles sin uso, como han hecho otros países europeos.

Un ejemplo que ha relatado Oliver es el de Francia, que en 2009 activó deducciones fiscales en el IRPF para aquellos contribuyentes que compraran una vivienda para destinarla al alquiler y que permitió incorporar al mercado más de 400.000 pisos de alquiler en un año. Otro caso es el de Dublín, cuya apuesta fue bonificar el IBI y el IRPF para movilizar viviendas vacías. 

Una demanda y unas rentas al alza 

Otro de los retos del mercado de la vivienda doméstico es el fuerte incremento de la creación de hogares que se avecina en los próximos años. Según los cálculos del INE, España sumará de media más 200.000 nuevos hogares al año hasta 2025, frente a los 70.000 que se crearon entre 2014 y 2017, impulsados sobre todo por la inmigración neta. Y es aquí donde entra en juego otro dato que destaca Oliver: el 44% de las familias que vive de alquiler están lideradas por inmigrantes. En el caso de hogares de bajos ingresos, su peso alcanza el 51%.

Ante la actual falta de oferta y la elevada demanda que se abrirá paso, el catedrático cree que las rentas de las viviendas en arrendamientos seguirán subiendo, aunque con menos intensidad que en los últimos años.

En Barcelona, por ejemplo, estima que los alquileres podrían encarecerse más de un 3% este año y más de un 4% en 2024, tras haber experimentado aumentos de dos dígitos en los últimos cuatro trimestres. En el caso de Madrid, su pronóstico apunta a subidas anuales de algo más del 4% en el bienio.

Oliver también adelanta alquileres más caros en las ciudades dormitorio de ambos mercados, donde se podrían registrar incrementos mayores. En el municipio madrileño de Alcobendas, espera una subida de los alquileres de más del 4% este año y de hasta el 7% en el siguiente ejercicio, mientras que en Hospitalet de Llobregat podrían producirse aumentos de más del 5% en ambos años.