UBS: Madrid, entre las ciudades del mundo donde la inversión en vivienda se amortiza antes

Saber en cuantos años se va a poder rentabilizar la compra de una vivienda para ponerla en alquiler es una de las claves para pequeños y grandes inversores. Por ejemplo, Madrid (21 años) se encuentra entre las principales ciudades donde se tardarían menos años en amortizar, a la par que Nueva York o Boston, aunque por debajo de San Francisco (19 años), Dubái o Miami (ambos con 15 años). En Hong Kong, Ginebra o Zúrich se superan los 40 años.

El estudio de UBS analiza también los años de salario medio íntegro que hacen falta para poder comprar un piso, donde la capital española (5 años) vuelve a estar entre los más asequibles, como Miami o San Francisco.

El estudio ‘Global Real Estate Bubble Index 2023’ del banco suizo UBS analiza no solo el riesgo de burbuja inmobiliaria en 25 grandes mercados de la vivienda de todo el mundo. Además, estudia la tasa de esfuerzo (en años) necesaria para comprar una vivienda tipo de 60 m2 en el centro de estas importantes ciudades y los años en los que se tardaría en rentabilizar esa adquisición con la puesta del piso en el mercado de alquiler.

“Aunque los precios de la vivienda han disminuido ligeramente y el crecimiento de los ingresos se ha mantenido relativamente estable durante los últimos cuatro trimestres, la asequibilidad sigue siendo limitada en muchos lugares”, afirman desde la entidad. “Comprar un piso de 60 metros cuadrados excede el presupuesto de quienes obtienen el ingreso anual promedio en el sector de servicios en la mayoría de las ciudades del mundo”, concretan.

El aumento de la inflación y de los tipos de interés en los últimos dos años ha llevado a una fuerte disminución en los desequilibrios en los mercados inmobiliarios de los grandes centros financieros mundiales, y solo dos ciudades como Zúrich y Tokio permanecen en la categoría de riesgo de burbuja. Aunque primero vamos a destacar la inversión en vivienda (comprar para ponerla en alquiler).

De media hacen falta 27 años de alquiler para rentabilizar la inversión en vivienda

En el análisis durante el último año de estos 25 grandes mercados residenciales, casi un tercio de las ciudades tienen una relación precio-alquiler superiores o cercanos a los 30 años, y eso que han disminuido los promedios frente al año pasado, debido a un crecimiento de los alquileres por encima de la apreciación de los precios.

Las relaciones precio-alquiler más altas se registran actualmente en Tel Aviv, Hong Kong, Ginebra o Zúrich, por encima de los 40 años de la vivienda en arrendamiento para rentabilizar la inversión.

Las ciudades alemanas de Múnich y Frankfurt, también se encuentran por encima de los 35 años. Otras ciudades europeas como París (31 años), Estocolmo (28 años), Milán (27 años) o Ámsterdam (26 años) también presentaron cifras destacadas.

“Estos datos tan altos se deben a una apreciación excesiva de los precios de la vivienda a raíz de unos tipos de interés previamente bajos. Los precios de la vivienda en todas estas ciudades siguen siendo vulnerables a correcciones si los tipos de interés se mantienen elevados durante más tiempo o siguen aumentando”, destacan desde UBS.

Todo un contraste con las ciudades estadounidenses analizadas en el estudio, que exhiben algunos de las cifras más bajas entre los mercados analizados, como aparecen Boston y Nueva York (21 años), Los Ángeles (20 años), San Francisco (19 años) o Miami (15 años).

“Esto refleja, entre otras cosas, tipos de interés superiores a la media y mercados de alquiler relativamente poco regulados”, comenta estudio para enfatizar que “por el contrario, las leyes de alquiler en Francia, Alemania y Suecia favorecen fuertemente a los inquilinos, manteniendo los alquileres por debajo de sus verdaderos niveles de mercado”.

Otras ciudades alrededor del planeta también presentan niveles más equilibrados de precio-alquiler como Dubái (15 años), Varsovia (18 años), Sao Paulo (19 años) y Madrid o Vancouver (21 años).

“Los inversores esperan que los rendimientos de alquiler más bajos se compensen con plusvalías. Si estas esperanzas no se materializan y las expectativas se deterioran, los propietarios de viviendas en los mercados más difíciles probablemente sufran pérdidas de capital significativas”, concluye el estudio sobre alquiler.

La capacidad de acceso a una vivienda sigue siendo limitada en muchos lugares

Aunque los precios de la vivienda han disminuido ligeramente y el crecimiento de los ingresos se ha mantenido relativamente estable durante los últimos cuatro trimestres, estos precios de las casas siguen desvinculados de los ingresos locales en muchas de las ciudades analizadas.

Comprar un apartamento de 60 metros cuadrados en centro de estas grandes urbes con el ingreso anual promedio de un trabajador cualificado en el sector de servicios supone más de 10 años en Londres, París, Tokio o Hong Kong, con más de 20 años.

“En Hong Kong, incluso aquellos que ganan el doble de esos ingresos tendrían dificultades para permitirse un apartamento de ese tamaño”, destacan desde UBS. “Precios de viviendas inasequibles indican a menudo una fuerte inversión extranjera, una exigente organización del urbanismo o una regulación estricta en el mercado de alquiler. Un debilitamiento de la demanda de inversión aumenta el riesgo de una corrección de precios y pesa sobre las perspectivas de apreciación a largo plazo”, concretan.

Por el contrario, la relación precio-ingreso promedio es mucho menor para comprar un piso pequeño en Miami, Madrid y Toronto, los tres con 5 años. Con ingresos relativamente altos, comprar un apartamento también parece más factible para los residentes de San Francisco, Boston, Los Ángeles, Ámsterdam o Milán.

“Para los compradores de viviendas, la asequibilidad depende principalmente de los tipos de interés hipotecarios y las obligaciones de amortización. Si los tipos y la amortización son relativamente altas, la carga sobre el ingreso mensual puede ser pesada, incluso en ciudades con cifras bajas como las de EEUU. Por el contrario, los elevados precios de compra pueden mantenerse con tipos de interés relativamente bajas y sin necesidad de amortización total, como se ve en Suiza y los Países Bajos”, concretan los analistas de UBS.