La falta de presupuesto y personal impide que Sareb traspase más pisos a la Administración

Los planes para dar destinar miles de viviendas de Sareb a la venta y la cesión a la Administración para ampliar el parque público de inmuebles sociales no están dando los frutos esperados.

La pasada primavera, el Gobierno anunció su objetivo de movilizar hasta 21.000 pisos de la sociedad que gestiona los activos tóxicos de las cajas de ahorros rescatadas a través de su venta a comunidades autónomas y ayuntamientos, pero en los primeros meses solo se han formalizado 350 operaciones, según publica el diario Cinco Días.

Los traspasos vía cesión tampoco se están llevando a cabo al ritmo esperado. Según detalla Javier Torres, presidente de Sareb, en un estudio sobre el reto de la vivienda en España publicado por el Instituto de Estudios Económicos (IEE), los convenios para la cesión de viviendas a la Administración llevan activos desde 2013. Y a pesar de que el objetivo era transferir un total de 15.000 viviendas, a finales de 2022 el volumen de viviendas cedidas se situó alrededor de las 2.000 unidades.

El argumento habitual que se utiliza para explicar los pocos traspasos de inmuebles al sector público es que estos no están en buenas condiciones y que no son capaces de satisfacer la demanda, ya sea por sus características o por el lugar donde están situadas. Unos factores que Sareb niega categóricamente, e insiste en que la mejor prueba de ello es que es el mayor comercializador de viviendas en España, con unas ventas a particulares de unas 9.000 unidades al año. 

“Estas viviendas que compran miles de ciudadanos son las que las Administraciones podrían adquirir a Sareb para acelerar, de forma muy significativa, el despliegue de vivienda pública. Se ha argumentado que las viviendas de Sareb se hallan ubicadas en localizaciones que no re­sultan de interés y/o que se encuentran en unas condiciones físicas no idóneas. Rechazo esas manifestaciones. De hecho, Sareb mantiene conver­saciones fluidas con algunas comunidades autónomas y el procedimiento habitual es fijar el perfil y la localización de las viviendas que les pueden interesar. Luego se procede a realizar una inspección in situ a cada una de las viviendas seleccionadas mientras se bloquea su co­mercialización para que la Administración complete sus procedimientos internos y se acuer­de su valoración”, expone el máximo responsable de la sociedad.

En su opinión, el principal escollo es la falta de recursos públicos para materializar la compraventa. “Sareb no vende más viviendas a las Administraciones autonómicas o locales por razones de disponibilidad presupuestaria y no por su estado, características o ubicación”, añade Torres.

Déficit de viviendas y presupuestario

A pesar de que España arrastra un déficit de vivienda social (apenas supone un 2,5% del parque total, frente al 9,3% que registra de media la UE) y sería necesario disponer de 1,2 millones de inmuebles para cerrar la brecha con los socios comunitarios, el gasto público en protección social en vivienda está muy por debajo del promedio. Torres hace referencia a un informe del Ministerio de Vivienda y Agenda Urbana (antiguo Mitma), que sitúa dicho gasto en el 0,15% del PIB de España de media en los últimos 10 años, frente al 0,43% de media en la eurozona.

“Es decir, nuestros socios europeos gastan tres veces más que noso­tros en términos relativos. Tenemos que decidir, como sociedad, si estamos satisfechos con la situación actual del mercado de vivienda en España o si queremos acercarnos a las políticas que se aplican en la UE, pero siendo conscientes de que, si elegimos lo segundo, será necesa­rio dedicar muchos más recursos”, alerta el presidente de Sareb.

Torres insiste en que es labor de las CCAA, quienes tienen transferidas las competencias de vivienda, “la provisión de una oferta suficiente de vi­viendas para satisfacer la demanda de vivienda social que, por su propia naturaleza, debe ca­nalizarse en régimen de alquiler”. Y critica que “en España, ningún partido político pone en cuestión la educación o la sanidad públicas. Lo mismo sucede con el subsidio de desempleo: el derecho al trabajo está recogido en nuestra Constitución y aunque ello no significa que el Estado garantice a cualquier persona un puesto de trabajo, este derecho sí se traduce en políticas económicas para crear empleo y en un subsi­dio o seguro de desempleo en caso de que, por razones no imputables al trabajador, este pierda su empleo. Para la inmensa mayoría de la población española estas políticas, financiadas vía impuestos, se consideran 'lo lógico'. Sin embargo, esta situación no se extiende en el caso de la vivienda en unos términos comparables a las políticas que aplican nuestros socios europeos”.

Gastos de mantenimiento, pérdida de recaudación…

Pero la falta de presupuesto no es la única razón que frena el traspaso de inmuebles a las Administraciones autonómicas y locales. También influyen factores como las dificultades para gestionar los alquileres sociales, tener que asumir los gastos de mantenimiento de los inmuebles o la pérdida de ingresos vía impuestos.

En el caso de las cesiones, Torres recuerda que el esquema habitual es el traspaso de viviendas por un periodo de cuatro años susceptible de ser renovado, que se alquilan por una renta máxima de 125 euros al mes.

Una vez que se había cedido la vivienda, “los gastos de adecuación se compartían al 50%, limitando la aportación por parte del cesionario a 3.500 euros. Las viviendas que se cedían se encontraban libres en un 50%, pero las Administraciones cesionarias tenían que aceptar la inclusión de vi­viendas ocupadas sin título por el 50% restante. La lógica por la que Sareb obligaba a incluir en cada convenio esas viviendas con residentes sin título obedecía a la reflexión de que era con­veniente trasladar a las comunidades autónomas y ayuntamientos cesionarios la responsa­bilidad en la gestión de la problemática de la vivienda social en su conjunto”, explica el directivo en el estudio. Y confiesa que en muchas ocasiones el sector público no renovaba los convenios a su vencimiento.

En el documento, Torres también detalla que “las cifras de cesión de viviendas se han quedado muy lejos de los ob­jetivos pretendidos”, y que las razones son diversas.

“Tener que asumir los gastos de adecuación o la resistencia a tener que combinar la cesión de viviendas libres con viviendas con ocupantes sin título expli­can una parte. Pero otro factor relevante es el desafío que supone el desarrollo de la actividad de alquileres sociales para la capacidad de gestión de algunas Administraciones públicas. Bajo la figura de los convenios, la Administración es la responsable de la gestión de los alquileres sociales. Ello incluye la gestión del sistema de selección y acceso de las familias, del cobro de los alquileres y de los impagados o la gestión inmobiliaria (mantenimiento de calefacción y suministros, etc.). La realidad nos ha mostrado que, con frecuencia, las Administraciones no cuentan con la dotación de personal y/o los medios necesarios. La prestación del servicio de vivienda social en alquiler supone no solo un reto en términos de disponibilidad de un parque de viviendas, sino que es necesario contar con una capacidad de gestión que permita cum­plir con unos mínimos ratios de eficiencia que hagan que la actividad sea sostenible a medio y largo plazo”, afirma el presidente de Sareb.

Para hacerse una idea del impacto económico de los inmuebles en términos de impuestos y gastos, basta acudir a las últimas cuentas presentadas por Sareb, referentes al primer semestre de 2023.

Solo entre enero y junio del año pasado, los gastos asociados a la gestión y mantenimiento de los inmuebles ascendieron a 126 millones de euros. De dicha cantidad, un 27,67% se correspondió con el pago del Impuesto de Bienes Inmuebles (IBI) y otros tributos y tasas, mientras que un 13,03% fue a cubrir los gastos de comunidad y otro 12,16%, a gastos de mantenimiento de los activos. Y un 1,28% a pagar suministros y seguros. En total, estas partidas representaron el 54,14% de los gastos del semestre, lo que se traduce en unos 68,2 millones de euros.