Obra nueva o vivienda usada: una decisión marcada por el precio y las decisiones del Gobierno en 2024

En España hay una preferencia de viviendas de segunda mano o usadas frente a las nuevas. Si bien 2023 cerró con precios algo más elevados en ambas tipologías, queremos saber qué previsiones hay para este año en cuanto a compraventa, precios y principales compradores.

Al margen de la evolución de las operaciones que hemos visto en 2023, José Manuel Fernández, subdirector general de UCI, cree que el mercado actualmente se encuentra expectante por dos razones. Por un lado, por la evolución que los tipos de interés puedan tener a lo largo del año y cómo las entidades financieras trasladarán esta evolución a la oferta hipotecaria, teniendo en cuenta que ya estamos asistiendo a una `guerra comercial´.

La segunda expectativa es qué va a suceder con las políticas sociales de vivienda que se están poniendo en marcha por la Administración (avales ICO y acceso de los jóvenes a la vivienda). Estas podrían ser un detonante para provocar cambios en el mercado inmobiliario en forma de un mayor número de operaciones de este perfil con un gran potencial. Sin embargo, en el extremo opuesto podrían suponer subidas de precios debido a la presión que pueda ejercer este aumento de demanda.

Los precios de las viviendas usadas crecerán algo más del 1% en el primer semestre

El informe de CaixaBank concluye que, por segmentos, el precio de la vivienda nueva crece de forma mucho más significativa (11% interanual en el tercer trimestre de 2023), en comparación con la vivienda de segunda mano (3,2%), a causa de la relativa escasez de oferta de vivienda nueva, una mayor preferencia por esta tipología de vivienda y unos costes de construcción residencial que se han consolidado en niveles altos (avance del 3,7% en 2023 tras aumentar un 20% en 2021-2022).

Por su parte, el XIX Observatorio de la Valoración, de la AEV (Asociación Española de Análisis de Valor) concluye que los precios de las viviendas nuevas aumentarían a ritmos de entre el 2 y el 3% durante la primera mitad de 2024, para acelerarse al 4% en el tercer trimestre del año. Y la estimación es que los precios de las viviendas usadas crecerán algo más del 1% en el primer semestre, y se congelarán o incluso descenderán levemente a partir del tercer trimestre.

Los expertos de Comprarcasa establecen que, si bien los tipos de interés elevados y la caída del 15% interanual en el volumen de operaciones podría hacer prever un descenso en los precios, la falta de stock de vivienda en las grandes ciudades y la posible bajada de tipos atisban un 2024 con aumentos de precios cercanos al 4% en grandes ciudades, aunque aquellas zonas de menor demanda podrían bajar en el entorno del 3%-5%.

Compraventas parecidas a las de 2023

Desde UCI opinan que en general 2024 será muy similar en su comportamiento, tanto en precios como en número de transacciones al 2023.

Sin embargo, “se podría producir una sorpresa en forma de subida del número de operaciones cercana al 10% sobre el 2023”.

Lorena Zenklussen, CEO de Comprarcasa, añade que: “El refuerzo en mercados como el de la obra nueva o el de la inversión será clave para recuperarse del previsto ajuste en las cifras de la vivienda de segunda mano”.

Respecto a las hipotecas, Zenklussen comenta que la decisión del BCE de mantener los tipos de interés en su última reunión del año, con la consiguiente bajada del Euribor, ha abierto la puerta a la moderación de los tipos que podrían empezar a moderarse en la segunda mitad del año haciendo que el volumen de firmas empiece a recuperarse.

Fernández considera que el incremento en el número de hipotecas con respecto a 2023 puede ser superior al incremento del número de compraventas debido a que, si finalmente se produce la esperada bajada de los tipos de interés, “podría aumentar el porcentaje de operaciones de compraventa financiadas, que en 2023 tan solo supuso cuatro de cada diez compraventas, el nivel más bajo de toda la serie histórica”.

¿Qué zonas pueden explosionar en la vivienda de segunda mano?

Más del 90% de las compraventas son de viviendas de segunda mano, por lo que en este segmento se concentran tanto las adquisiciones de residencia habitual como de segundas residencias o inversión.

Así lo establecen desde UCI y señalan que el fenómeno de la despoblación sigue siendo muy difícil de combatir, y la mayor parte de los compradores apuestan por los grandes centros urbanos para fijar sus residencias.

“Además, las grandes ciudades suponen un gran atractivo para los inversores, que ven en la vivienda, tanto de alquiler convencional como vacacional, un activo de alta rentabilidad y estabilidad a largo plazo”.

En paralelo, el experto opina los destinos de sol y playa se mantendrán como principal foco de la demanda del cliente internacional, tanto inversores como particulares, que buscan su segunda residencia en nuestro país.

El mercado español se mantiene como uno de los más atractivos para los compradores extranjeros, que en estos últimos años no han dejado de crecer y de diversificarse en su procedencia.