Newdock (Goldman Sachs): “No tenemos un techo para invertir en logística”

Newdock acaba de cumplir tres años de actividad y sigue sumando activos. Tras terminar una nave en Arroyomolinos (Madrid) y anunciar sus primeros proyectos en Francia e Italia, la plataforma logística de Goldman Sachs estudia más inversiones tanto dentro como fuera de España con el objetivo de crear una gran cartera paneuropea.

En esta entrevista, José Gil, head of leasing de Newdock, explica a idealista/news cuáles son los últimos proyectos de su cartera, así como sus planes de crecimiento y de convertirse en el tenedor de inmuebles logísticos con más certificaciones de sostenibilidad en Europa. También confiesa que los 1.000 millones de euros que tenía previsto invertir son un objetivo revisable y que actualmente no tiene establecido un límite de inversión; y que el entorno económico y las subidas de los tipos de interés han parado proyectos de algunos de los principales actores de este sector. 

¿Cuál es vuestro último proyecto?

La construcción de una nave logística en Arroyomolinos que terminamos en diciembre. Es una apuesta de Newdock en una ubicación que tradicionalmente tiene un perfil más industrial. Tanto Arroyomolinos como los municipios de alrededor, como Móstoles, Fuenlabrada y Alcorcón, son zonas que han tenido históricamente más actividad industrial que logística y transporte. Pero, con los años y con el auge de la logística, hay una necesidad y una demanda que está insatisfecha. Hay parches y adaptaciones de naves que se han reconvertido a logística, pero proyectos nuevos con esta calidad y eficiencia, con estos estándares, ratios de muelles o playas para hacer maniobras fáciles no hay.

La idea en Arroyomolinos es tratar de satisfacer esa demanda, incluso la que se genera en la zona de la A-6, donde no hay nada de logística, ya que todo son oficinas, 'retail' y demás.

Lo que tenemos aquí son dos parcelas con cuatro naves en total. En una de ellas tenemos tres naves construidas que funcionan de manera independiente, con espacios perfectamente delimitados y acotados: y en la segunda parcela tenemos una que es la más grande, que son unos 13.000 metros. Cada espacio tiene su propio acceso, su garita de seguridad, no hay mezcla de tráficos y cada uno se gestiona su espacio.

¿Ya tenéis inquilinos?

Todavía no. Estamos negociando dos de las cuatro naves, pero no tenemos nada cerrado todavía. Al final, la demanda de lo que para nosotros no son grandes naves, entre 7.000 y 10.000 m2, llega o bien cuando está  avanzada la construcción o cuando ya está terminada. No son demandas de un cliente que esté mirando a largo plazo para cambiar dentro de meses, sino que es más inmediata.

¿A qué sectores pertenecen los inquilinos con los que estáis negociando?

Uno es del sector farmacéutico y el otro de tecnología.

¿A qué precios alquiláis el espacio?

A 4,60 euros el m2. Es una renta competitiva.

¿Cuál va a ser vuestro próximo proyecto?

Actualmente tenemos en construcción un proyecto que es el que nosotros llamamos Illescas II y que son cerca de 80.000 m2 de superficie construida en una parcela de 128.000 m2. Las obras arrancaron en noviembre y contemplan la construcción de una nave de unos 52.000 metros y dos naves de 15.000 metros. La entrega está prevista para finales de año.

Luego, con arranque inminente, tenemos un proyecto en Gavilanes, en Getafe, donde ya tenemos una nave. Y muy cerca de allí, en la misma área empresarial, tenemos una parcela de 131.000 m2 en la que vamos a construir cerca de 90.000 m2 en tres edificios.

Teniendo en cuenta todos vuestros proyectos, ¿de qué superficie total estamos hablando?

Tenemos 700.000 m2 de superficie bruta alquilable, sumando proyectos construidos, en construcción y en proyecto. Aquí incluimos los de Illescas y Gavilanes y el que vamos a arrancar en Valencia, lo que pasa es que este proyecto no va a estar operativo en 2024, sino que lo entregaremos en 2025.

"Tenemos 700.000 m2 de superficie bruta alquilable"

¿Y qué hay de mercados como Cataluña o el País Vasco? ¿Estáis mirando de forma activa?

Para nosotros el objetivo principal sigue siendo la zona centro. Y fuera de este mercado consideramos foco principal, más que Cataluña, te diría Barcelona. Es una zona con muchísima escasez de suelo, mucha competencia, mucho apetito por parte de fondos y promotores y, desde luego, la demanda supera con creces la oferta.

Barcelona es un foco fundamental y tenemos muchas ganas de invertir en Barcelona. Estamos mirando de forma activa y tenemos alguna operación en ‘Pipeline’, pero en el País Vasco nos resultaría más difícil si no fuese con un cliente detrás. Como mercados secundarios creo que lo tendríamos cubierto con Málaga y con Valencia.

Hay que tener en cuenta que nosotros hacemos los proyectos a riesgo. Es decir, no son proyectos llave en mano, sino proyectos lo más versátiles posibles para que puedan servir a diferentes operadores. Al final no sabes quién va a llegar.

Nosotros, como concepto, para hacer un proyecto de envergadura buscamos tener visibilidad en cuanto a demanda y potencial de mercado. Otra cosa es que luego nos llegue un cliente que ya está operando con nosotros o una empresa que quiere que le hagamos un llave en mano en cualquier otro mercado. Aunque eso no lo estamos haciendo, lo estudiaremos también. Pero, si hablamos de nuestra filosofía de hacer proyectos de primer nivel a riesgo, esas serían las plazas.

"El objetivo principal sigue siendo la zona centro, pero tenemos muchas ganas de invertir en Barcelona"

¿Y estáis mirando operaciones en las zonas donde ya estáis presentes?

Por supuesto, Madrid siendo uno de los focos principales. Nuestra mayor exposición ahora está en la zona sur/suroeste, con los proyectos de Getafe y Arroyomolinos. Donde no tenemos nada es en la parte del Corredor del Henares y nos parece un mercado interesante, muy sólido y muy consolidado y ese podría ser uno de los de los focos.

En Málaga tenemos 57.000 metros y estamos en fase de comercialización, por lo que tendríamos que consolidarlo y tener una ocupación alta antes de hacer una nueva inversión allí, aunque es un mercado con una escasez de suelo brutal. Si apareciese una oportunidad muy bien ubicada, quizás con un perfil más urbano, podríamos estudiarlo. Y en Valencia nos pasa un poco parecido. Para nosotros es un mercado muy importante. Sin lugar a dudas, detrás de Madrid y Barcelona está Valencia. Tiene unas cifras de absorción y un stock logístico muy importante, pero aquí tenemos un proyecto muy grande: una parcela de 256.000 metros y vamos a construir unos 165.000 metros de superficie logística. Y primero hay que digerirlo.

"El Corredor del Henares nos parece un mercado interesante y muy consolidado"

Otro de vuestros proyectos es en Los Ahijones, el nuevo barrio del sureste de Madrid. ¿Cómo avanza?

Al proyecto todavía le queda un poco. El desarrollo de Los Ahijones está en fase de urbanización y debería arrancar a finales de año.

Es un proyecto un poco diferente dentro de nuestra cartera. Es el que está más cerca de Madrid y cuenta con siete parcelas independientes que suman unos 175.000 m2 de suelo. Como hay que tener en cuenta la ubicación y el entorno, seguramente será un proyecto más enfocado a última milla y a empresas con necesidades de distribución diaria a Madrid capital. Ahora estamos dándole forma a todo esto.

"El proyecto de Los Ahijones de Madrid seguramente estará enfocado a última milla"

¿Y qué hay de Portugal?

En Portugal seguimos analizando continuamente oportunidades, sobre todo en el área metropolitana de Lisboa y Oporto, pero de momento no hemos encontrado ninguna que nos encaje.

Es un mercado difícil y con normativas diferentes, con suelos que muchas veces no son finalistas y tienen algún tipo de carga, que por cuestiones de desarrollo no nos dan la confianza suficiente o simplemente no entran en el plazo que nosotros queremos para que ese suelo sea finalista.

¿Qué planes de internacionalización tenéis?

Hemos anunciado los primeros proyectos en Francia e Italia bajo la marca Newdock. Son dos mercados muy dinámicos y muy atractivos. Quizá en Francia, al estar más consolidado, hay mayor limitación a la hora de encontrar suelo, pero Italia está en muy buen momento. Está como estábamos nosotros hace 10-12 años, empieza a haber interés por la logística y una necesidad de crear activos de primer nivel.

El objetivo es hacer una cartera paneuropea y tener activos en diferentes países. Hay una visión de que, mientras sigamos creciendo en el sector, no hay un techo claro y no hay un límite. Hay simplemente un contexto en el que seguimos apostando por la logística y vamos a seguir analizando oportunidades en cualquiera de los tres países.

Sumando estos tres proyectos europeos, ya tenemos 12 activos en cartera, con un millón y medio de m2 de suelo y más de un millón de m2 alquilables, tras haber invertido un total de 800 millones de euros, 600 en España y 200 entre Francia e Italia.

"El objetivo es hacer una cartera paneuropea y tener activos en diferentes países"

Newdock

¿Todas vuestras naves tienen el mismo diseño?

Sí, es muy parecido y todas llevan una parte de oficinas. Empezamos con un diseño que queríamos que fuese diferente y que rápidamente se identificase nuestra marca. Nuestra estrategia era darle un punto más estético y arquitectónico, y sobre todo que fuese claramente identificable no solo por fuera, sino también por dentro.

Además, nuestro nivel de calidad está dentro de los top del sector y cuidamos mucho la parte de sostenibilidad, que creo que merece un capítulo en sí mismo. Las oficinas tienen ventanas de suelo a techo completamente climatizadas, sensores de calidad del aire, un sistema de control remoto de BMS (Building Management System), desde el que puedes no solo hacer lecturas de consumo, sino programar algunos sistemas y gestionar el edificio. Todas estas cuestiones creo que diferencian y aportan mucho valor a nuestras naves. Y cada vez que hacemos un nuevo proyecto lleva un punto de evolución.

"Nuestro nivel de calidad está dentro de los top del sector"

¿Por qué es tan importante la sostenibilidad?

Te diría primero que por creencia propia y, segundo, porque uno de nuestros objetivos tiene que ser ayudar a nuestros inquilinos a cumplir esas políticas de ESG.

Creemos que es la evolución lógica de la construcción de naves logísticas y nuestros inquilinos cada vez están más implicados con esta estrategia y todos, en mayor o menor medida, ya tienen unas políticas de sostenibilidad que tienen que cumplir.

Uno de los primeros alquileres que hicimos fue a una empresa dedicada al sector de moda de lujo, que tenía un estándar de certificación que no podía mirar naves que no tuvieran como mínimo un certificado LEED Gold. Y uno de los operadores que tenemos en Illescas, DHL, sucede lo mismo. Su punto de partida para empezar a hablar con el casero era que tuviese una política de sostenibilidad muy marcada y desarrollada.

Por dimensión de cartera, ¿estáis entre los mayores propietarios logísticos en España?

Hemos cumplido tres años en febrero y, aunque hemos ido muy rápido, hemos hecho bastantes cosas, tenemos 700.000 m2 de superficie alquilable en diferentes fases y hemos invertido cerca de 600 millones de euros solo en España, todavía no podemos igualar a los que llevan 25 años, aunque estamos en el ‘top 10’. Lo que sí te digo es que estamos a la cabeza en activos logísticos con certificado LEED Platinum en Europa.

¿Cuántos tenéis?

Actualmente solo hay nueve activos logísticos en Europa con certificación Leed Platinum y tres son de Newdock (dos en Cártama, Málaga, porque son dos parecelas; y el de Illescas.  Además, estamos a la espera de que nos confirmen la obtención del certificado para nuestros proyectos de Arroyomolinos (dos parcelas) y Gavilanes II, por lo que aspiramos a tener, en el corto plazo, seis activos con este nivel y ya podríamos afirmar que somos, de largo, el primero en el ranking.

"Aspiramos a tener a corto plazo seis activos con certifado LEED Platinum. Y ya podríamos afirmar que somos el primero en el ranking de Europa"

¿Cómo funciona la obtención de esos certificados?

Realmente el asesoramiento viene desde el inicio de la construcción, pero hay que tener en cuenta varios factores. Nosotros tenemos una serie de puntos que tenemos que ir monitorizando y que se debe cumplir para obtener los puntos que podemos alcanzar. La cuestión con LEED es que hay puntos que puedes conseguir tú unilateralmente, implementando una serie de medidas, pero hay otros que son que dependen de factores externos que tú no puedes controlar, por ejemplo, el transporte público o las comunicaciones. Y eso no lo puedes cambiar. Muchas veces lo que sucede es que tienes que reforzar mucho las medidas, porque hay una serie de puntos que directamente no puedes optar a ellos.

¿Tenéis objetivos anuales de inversión y desarrollo?

No, lo que tenemos es muchas ganas de seguir haciendo crecer la plataforma. Siempre que nos llegue una buena oportunidad, en un suelo bien ubicado y con unas dimensiones y unos ‘timings’ que nos encajen, vamos a estudiar la operación.

"Tenemos muchas ganas de seguir haciendo crecer la plataforma"

¿Cuál es el prototipo de esas operaciones?

En cuanto al 'timing', ahora mismo las oportunidades que estamos mirando son sobre todo suelo finalista o suelo que esté cerca de ser finalista, así que te diría que unos activos que puedan estar construidos aproximadamente en dos años. Y en cuanto a superficies, depende mucho de la ubicación. En un entorno más urbano podemos ir a menos metros, mientras que en una ubicación en tercera corona nunca haríamos una nave de 5.000 metros. Nuestro mínimo son 10.000 metros para una zona súper bien ubicada, o sea, muy cerca de Barcelona o en Madrid, así que en un municipio como Coslada sería mayor.

"Las oportunidades que estamos mirando son suelos finalistas o que estén cerca"

¿Podríais llegar a invertir más de los 1.000 millones de euros previstos inicialmente?

Sí, realmente no hay techo. Ese es un objetivo y es revisable. Todo dependerá de las oportunidades que nos lleguen. Obviamente dependerá del mercado también. Al final hay ciclos que te invitan a ser más proactivo en inversión que en otros momentos, pero no tenemos un techo.

No perseguimos volumen de inversión. Lo que perseguimos es ser un socio estratégico para empresas que demanden espacios logísticos. Cuando hablo de socio estratégico me refiero a alguien capaz de generar activos de calidad y de satisfacer las necesidades en cualquier punto de la geografía nacional. Nosotros tenemos equipo y recursos financieros suficientes como para afrontar operaciones de gran volumen. Por tanto, nuestro objetivo es ser uno de los principales ‘partners’ de soluciones logísticas en España.

"No hay techo de inversión. Todo dependerá de las oportunidades"

Newdock

En estos últimos meses de subidas de tipos y de incertidumbre económica, ¿cómo se está comportando el sector logístico? ¿Cómo está impactando?

Todos entendemos que es un sistema cíclico y las valoraciones de hoy no tienen por qué parecerse a las valoraciones de dentro de dos años, siendo el mismo activo y el mismo portfolio. Al margen de eso, yo creo que lo que sí ha provocado es que algunos promotores que tenían una estrategia de ir con proyectos a riesgo sí o sí hayan paralizado el lanzamiento de esos proyectos y estén en un momento de esperar y de tratar de capturar demanda llave en mano antes que lanzarse a hacer productos especulativos. Hay actores potentes y ‘players’ que están muy consolidados que están esta situación, con proyectos en pausa. Y alguno cerca de Madrid.

"Algunos promotores han paralizado el lanzamiento de proyectos"

¿Qué rentabilidad da ahora este sector? ¿La demanda se mantiene elevada?

La ‘yield prime’ está en torno al 5,25%. Y, respecto a la demanda, todo lo que se ha construido en los dos o tres últimos años por debajo de 20.000 m2 se han alquilado incluso antes de que se terminase la construcción.

Esa es nuestra apuesta. Y por un lado tiene la ventaja, y es nuestra tesis, de que siempre va a haber demanda con necesidad inmediata, que no puede sentarse y esperar un año a tener la nave de sus sueños y entonces opta por un producto que esté construido. Nuestra apuesta es ese perfil de cliente que esté dispuesto a apostar por la calidad y que pueda disponer de un producto a muy corto plazo.

"Siempre va a haber demanda con necesidad inmediata"

¿Todavía tiene recorrido el sector logístico? ¿Qué esperáis?

Creo que todavía queda mucho por hacer. Queda recorrido en el mercado online, porque todavía estamos por debajo de los países de nuestro entorno. Y creo que la sostenibilidad, lejos de ser algo incipiente o una tendencia, es algo que ha venido para quedarse. Sigue existiendo un stock muy abundante de producto obsoleto que necesita ser reconvertido o inquilinos que están operando en ese tipo de instalaciones y que, por así decirlo, se van a ver obligados a irse a otros estándares de calidad.

La sostenibilidad empezó hace años como una cuestión más marketiniana que otra cosa. Y hoy en día, aparte de lo que hemos comentado de que se convierte en una política propia de la empresa, está lejos de ser marketing porque realmente son eficiencias y son ahorros de costes operativos.

"Todavía queda mucho por hacer en el sector logístico"

¿Qué dicen los números?

Por ejemplo, el potencial de reducción de consumo de electricidad está entre un 15% y un 30%, que es equivalente a lo que consumen entre 9 y 18 trenes AVE de Madrid a Barcelona en un año. El potencial de reducción de consumo de agua es de un 40%, que es como una piscina deportiva de 25 metros con hasta seis calles. Y luego, por supuesto, también está la reducción de emisiones de CO2. Al consumir el activo menos energía, estás generando menos CO2.

Una cláusula importante de nuestros contratos de electricidad es que ha de ser de energía 100% renovable y con garantías de origen. Ahí aterrizamos realmente lo que es un activo comprometido con el ESG y vamos más allá de ponerle el sello.

En el caso de que no encontréis terrenos para levantar vuestras naves, ¿os plantearíais comprar instalaciones antiguas y rehabilitarlas?

Sí, claro que sí. Todavía no tenemos ningún proyecto, pero en plazas complicadas como Barcelona yo creo que la solución pasa por ahí porque no hay suelo en desarrollo ni parcelas finalistas, por lo que la solución pasa por reconvertir activos existentes. En algunos casos quizás pueda haber alguna alternativa de meterle CAPEX en mayor o menor medida y acondicionarlo y en otros será directamente empezar de cero, demoler la construcción actual y hacer un proyecto de cero.

Y en Madrid igual. En este tipo de operaciones para nosotros uno de los elementos que más valor tiene es la ubicación. En eso somos bastante selectivos y en nuestra cartera los activos están donde tienen que estar.

"En plazas donde no hay suelo en desarrollo ni finalista, la solución pasa por reconvertir activos existentes"

¿Hay naves a la venta?

Hay poca cosa. Sí que puede haber naves en venta de 3.000 a 10.000 metros, pero no grandes superficies.

¿Alguno de vuestros inquilinos os ha propuesto hacer un proyecto llave en mano?

Tenemos alguna petición que hemos analizado y que no hemos conseguido materializar. De momento hay conversaciones con unos y con otros. También tenemos petición de nuestros clientes para crecer en nuestros parques o bien, para adquirir más espacio dentro de nuestra cartera. Y eso para nosotros es lo mejor. Que un cliente quiera repetir es señal de que lo estamos haciendo bien.