Goldman Sachs revoluciona la logística en España: llegan las naves eficientes y de diseño

En la localidad de Cártama, a unos 20 kilómetros de Málaga capital, se encuentra el último proyecto logístico que ha estrenado Newdock, la compañía que creó el gigante de inversión estadounidense Goldman Sachs en 2021 para invertir y gestionar sus naves en toda la Península Ibérica.

El Parque Fahala está en el Valle del Guadalhorce, rodeado de frutales y montañas, y se levanta sobre una parcela de 85.000 m2 que llevaba 16 años parada. Tiene más de 57.000 m2 de superficie que se ha construido en poco más de un año e incluye tres módulos que permiten a los inquilinos contratar diferentes espacios, así como una zona de oficinas. El proyecto, en el que han trabajado más de 700 personas durante 14 meses, ha supuesto una inversión de más de 50 millones de euros. 

“En Cártama se desarrolla un gran hospital por parte de la Junta de Andalucía y se queda este desarrollo de suelo durante 16 años sin continuidad, cuando a la vez es una ciudad que tiene grandes problemas de transporte. La oportunidad surge de la disponibilidad y de la posibilidad de hacer proyectos que tengan un tamaño y unas características, y una demanda que sea saludable”, explica a idealista/news Fátima Sáez del Cano, CEO de Newdock.

Newdock

La compañía ya tiene cerrados contratos de alquiler de parte del desarrollo y está negociando con otros potenciales inquilinos para el espacio que aún tiene libre. Principalmente, son empresas de electrodomésticos, bebidas, alimentación y transporte para terceros. Las rentas están en torno a 4,75 euros/m2 más gastos de comunidad, e incluyen la seguridad en las instalaciones y el mantenimiento.

“El Parque va a estar operativo en breve, porque hemos tenido mucha ayuda de las Administraciones locales y hemos tenido ya todas las visitas de regulaciones. Tenemos algunos clientes comprometidos, que están incluso haciendo sus obras de adaptación, y estamos terminando las últimas formalidades y activando todos los suministros”, recalca la máxima responsable de la firma de inversión.

Naves eficientes y de calidad

Una de las máximas con las que trabaja Newdock es ofrecer espacios multiinquilino (desde 3.000 m2, según su necesidad) que sean modernos, eficientes y de calidad. Este desarrollo de Cártama, por ejemplo, está en trámites para conseguir el sello LEED Platinum, que premia la eficiencia energética de las edificaciones.

“El tema del sello Leed en este proyecto es una ambición, porque va a ser el primer proyecto en Andalucía que lo va a obtener y el tercero de España. Pero, además, estamos trabajando en otro tipo de certificaciones. Por ejemplo, en las oficinas queremos conseguir el certificado WELL (que mide el confort de los espacios) y luego estamos trabajando con Ilunion para el certificado de Accesibilidad Universal, que es algo que no existe todavía en España. No hay nadie que tenga una certificación de AENOR”, puntualiza Sáez del Cano.

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Entre las características de los parques logísticos de Newdock destaca la apuesta por materiales sostenibles para construir las naves y muchos de ellos son prefabricados, lo que permite ahorrar tiempos en la ejecución de las obras y reducir el volumen de residuos, así como la posibilidad de instalar placas solares en las cubiertas para reducir el consumo energético de los inquilinos. La iluminación natural y la elevada altura de las naves (más de 11 metros) son otro punto en común en sus instalaciones.

“El valor diferencial que vemos en este desarrollo, por un lado, es su propia masa crítica: el concepto de proyecto y de parque, no únicamente de nave aislada. Puede haber naves de mucha calidad, pero no tienen servicios, seguridad o calidad en su conjunto. Por otro lado, el concepto de la sostenibilidad y que permita cosas como el autoconsumo eléctrico, porque su superficie permite hacer un gran proyecto que puede garantizar a sus inquilinos grandes ahorros energéticos. Y luego hay un punto de diseño, ubicación e implantación local que creo que también de alguna manera es un orgullo para su entorno”, señala la CEO de Newdock.

Un impulso local

En el caso de Cártama, el desarrollo se encuentra junto a un hospital, mientras que Newdock está analizando con el Ayuntamiento la posibilidad de mejorar la conexión del transporte público y prevé plantear a los centros educativos que impulsen las formaciones que demanda el sector logístico, desde carretilleros a mozos de almacén o preparadores de pedidos. El objetivo es crear puestos de trabajo en la zona, reforzar la economía local y atraer a actividades terciarias.

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Otra de las misiones del Parque Fahala es ampliar el stock logístico en Málaga y combatir la escasez de suelo finalista para desarrollar nuevos proyectos. Según Newdock, en la zona apenas hay disponible un 2-3% de la oferta, y esta además es antigua.

“Además de ser un concepto nuevo, sostenible y moderno para Málaga, este es un proyecto que puede servir a la Costa del Sol, donde históricamente el sector logístico no ha tenido servicio, y con el que queremos ser un referente y el centro logístico de la provincia. Además, creemos que tiene una ubicación estratégica teniendo en cuenta hacia dónde va el crecimiento de Málaga, una ciudad que está creciendo en todos los sentidos, que tiene unas fantásticas infraestructuras y una población muy grande. Cártama va a acabar siendo una extensión de la propia ciudad”, afirma la primera espada de la compañía.

Ubicaciones 'prime' y con más proyectos a la vista

La ubicación es, de hecho, otra de las señas de identidad de la cartera que está desarrollando la compañía. Tras invertir más de 600 millones de euros en el primer año y medio de actividad, en torno a dos terceras partes del objetivo total previsto, Newdock cuenta con 10 proyectos en diferentes fases de desarrollo repartidos entre Madrid (Getafe o el desarrollo del sureste Los Ahijones), Toledo (Illescas), Valencia y Málaga (Cártama). Proyectos que sumarán más de 650.000 m2 nuevos al stock logístico una vez que las obras estén completadas.

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“Están en ubicaciones bastante 'prime', porque el estándar que nosotros hacemos realmente sólo tiene sentido en ubicaciones singulares”, agrega Sáez del Cano. Su interés en este tipo de emplazamientos se basa en dos razones fundamentales: sus proyectos tienen mucha masa crítica, porque su objetivo es desarrollar parques y no naves individuales; y porque sus especificaciones a la hora de enfocar nuevas inversiones son muy altas. Además, tiene preferencia por mercados donde la desocupación es baja, “que suelen ser los más difíciles por la falta de suelo o por su complejidad”, destaca la directiva. 

De cara a los próximos meses, la firma impulsada por Goldman Sachs quiere expandirse por otros mercados y ha puesto el foco en Cataluña, el País Vasco y Portugal, donde ya está analizando operaciones para alcanzar el objetivo con el que llegó al mercado: invertir 1.000 millones de euros o más, si surgen oportunidades.

“Creo que el tercio que nos falta por invertir es casi tanto reto como los primeros dos tercios, porque el mercado ha ido madurando muy rápido. Hemos visto un incremento de precios del suelo, de la construcción y de los costes de financiación. Evidentemente tenemos que ser selectivos para que los proyectos singulares sigan teniendo sentido”, recalca Sáez del Cano.

Detrás de todos esos números se esconde el afán de Newdock: ser una firma ‘boutique’ de la logística, con proyectos que permiten hacer una imagen de marca muy concreta. “No tendremos el mayor volumen de activos del mercado, pero sí estaremos en volúmenes muy cercanos a los grandes actores y con una cartera homogénea y de una calidad diferencial. No existe una plataforma parecida, porque al final tiene detrás a un gigante internacional que tiene mucha experiencia”, insiste la CEO.

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Un sector cambiante y al alza

Sáez del Cano afirma que la logística “está en una transformación profundísima, porque realmente se está inventando ahora, empujada por el e-commerce y la pandemia. Es un sector que está cambiando mucho y probablemente el que está teniendo una transformación más rápida”.

Y opina que el componente tecnológico está teniendo un papel muy importante en esta reconversión. Por ejemplo, a la hora de construir nuevas naves. “A pesar de su sencillez, el sector tiene mucha más capacidad de profesionalizar la construcción que otros sectores, porque lleva menos mano de obra y tiene menos margen de error. Y eso también permite otra serie de cosas que desde un punto de vista de sostenibilidad son muy interesantes, como la gestión de residuos. Si prácticamente todo viene fabricado y se coloca en la obra, la velocidad a la que se construye es muy superior y se reduce el volumen de residuos en 15 veces frente a una obra tradicional”, detalla la directiva.

Además, está convencida de que esta nueva era de la logística deja atrás las antiguas naves para dar lugar a un nuevo tipo de industria. “Cuando compramos un yogur online no viene de una tienda, sino de una nave. Y esa nave, ¿cómo se gestiona? ¿Cómo se refrigera? ¿Cómo se reparte? Todo eso lo da la logística. Ya no vale cualquier nave, porque el sector se ha sofisticado. Y ya no está pensado para un operador, sino que ahora cualquier empresa es susceptible de necesitar un almacén por el auge del comercio electrónico”, argumenta.

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Por otro lado, Sáez del Cano afirma que este sector ofrece un valor añadido a muchas empresas, al margen de aumentar su eficiencia y sus ventas: “quieren que sus empleados estén trabajando en unas condiciones de seguridad, de salubridad, de calidad del aire y de iluminación… , que sean un referente. Y aquí hay una gran oportunidad, porque el stock que tenemos en España es muy antiguo. Pero nosotros y otra serie de promotores profesionales estamos ofreciendo otras cosas, un producto diferencial”.

Sobre el complicado escenario económico que se avecina, Sáez del Cano afirma que “estamos en una situación de incertidumbre con la que tenemos que aprender a vivir” y reconoce que “tanto los impactos globales como los locales nos irán afectando, por lo que tendremos que ver cómo los sobrevolamos y cómo conseguimos compensarlo de alguna manera”.  Aun así, la directiva es optimista con el futuro del sector en España: “la logística claramente tiene una demanda creciente y eso creo que hace saludable a cualquier sector inmobiliario”.