Abante: "Existe una oportunidad clara de inversión inmobiliaria en España"

Abante apuesta por el sector inmobiliario y augura una normalidad en las valoraciones de los activos y un aumento generalizado de la rentabilidad del alquiler. 

Así lo explica la compañía especializada en la gestión y asesoramiento financiero en un informe, donde afirma que "existe una oportunidad clara de inversión en el mercado inmobiliario en España, en un contexto de crecimiento de las principales ciudades y en el que se empieza a ver el ajuste tras las subidas de tipos llevadas a cabo para combatir el incremento de la inflación".

Segùn el equipo de asesoramiento inmobiliario de Abante, nos encontramos a las puertas de la vuelta a la normalidad en lo que a las valoraciones de los inmuebles se refiere, lo que impulsará la rentabilidad del alquiler de forma generalizada y brinda oportunidades para invetir. 

El documento recalca que el mercado inmobiliario se está ajustando a los nuevos tipos de interés, lo que provocará "el regreso de la sensatez en las valoraciones", después de varios años en los que han corregido en precio, salvo en el mercado residencial. 

"Para un mismo edificio de oficinas 'prime' en el Paseo de la Castellana (Madrid), que en 2019 se transaccionaba al 3,25% de rentabilidad, hoy un comprador potencial de ese inmueble exige más: un 4,5%. Incluso aunque el alquiler haya subido al actualizar la inflación en el recibo (15%), el precio ha caído un 17%, es el efecto de capitalizar la renta al 4,5% vs. al 3,25%. Algo parecido ha sucedido en comercial y logístico, menos acusado en este último. En general, las rentas no han aumentado para compensar el efecto de incremento de la rentabilidad exigida y, en algunos segmentos, incluso han caído en términos reales (haciendo más intenso este efecto). El mercado residencial de las ciudades con crecimiento poblacional, sin embargo, sí ha logrado un crecimiento en el alquiler que ha compensado el aumento de la rentabilidad exigida", afirma. 

Según Abante, el escenario que se abre ahora, tras la primera bajada de los tipos de interés por parte del Banco Central Europeo (BCE) desde 2016, y la previsión de que haya más recortes en los próximos meses, dibuja "una economía con crecimiento débil que ha logrado con éxito reducir la inflación sin entrar en recesión, pero con un nuevo escenario de tipos que permite volver a las rentabilidades medias históricas en la inversión en alquiler, alejándose de los retornos ridículamente bajos de los años 2019 a 2022. Y, por lo tanto, ofreciendo valor a quienes tengan capacidad de compra".

Y añade que "el aumento de la rentabilidad por alquiler de los diferentes tipos de activos inmobiliarios supone un regreso a la normalidad. Y, por tanto, una oportunidad de inversión. Porque comprar en ubicaciones 'prime' tanto locales comerciales como oficinas con rentabilidades del 3% al 3,5% era una anomalía en términos históricos y un evidente síntoma de un mercado disfuncional. Se han llegado a ver operaciones de inversión en naves logísticas por debajo del 4% de rentabilidad…"

La vista puesta en Madrid y el arco mediterráneo

Pero la apuesta por el sector inmobiliario no es generalizada. De hecho, desde Abante destacan la importancia de ser selectivos con los activos y poner el foco en las ciudades con crecimiento poblacional, sobre todo Madrid y el arco mediterráneo.

"En España, la demografía y el crecimiento poblacional son favorables a la inversión en las principales capitales de provincia. Dentro de ellas, primero Madrid y, después, las ciudades del arco del Mediterráneo, son los polos de atracción del talento y el capital, a bastante distancia del resto. Porque son las ciudades donde se genera el mayor crecimiento económico y, con ello, donde hay más oportunidades de desarrollo profesional. Pero son también donde la población encuentra más oportunidades para divertirse en su tiempo libre y para formar una familia. Por tanto, es en las ciudades con crecimiento poblacional donde resulta más atractivo invertir en inmobiliario, especialmente ahora que las nuevas rentabilidades, más altas, ofrecen valor otra vez", detalla el estudio. 

Un ejemplo de las oportunidades que está viendo Abante en el mercado inmobiliario es la vuelta de las inversiones por parte de Vitruvio, la socimi que gestiona la compañía. Este vehículo de inversión inmobiliaria cotizado, capitaneado por Joaquín López-Chicheri, ha retomado su crecimiento por adquisiciones después de unos años en los que las valoraciones no eran atractivas o no lo era la estructura de financiación para las mismas. Además, está analizando de nuevo operaciones de aportación de inmuebles de sociedades familiares, el nicho de mercado en el que está especializado.

En los últimos meses, sin ir más lejos, la socimi ha llegado a un acuerdo con la 'proptech' Clikalia para invertir en vivienda de alquiler en los mercados con más demanda, con el objetivo de crear una cartera de hasta 1.000 unidades en los próximos años. 

Abante también tiene exposición al sector inmobiliario a través de un fondo de inversión sectorial específico gestionado por José Ramón Iturriaga y que lanzó a mediados de 2023. Bautizado como Abante Sector Inmobiliario, FI,  este vehículo de inversión apuesta por cotizadas nacionales y europeas. Entre ellas, destacan las socimis españolas Merlin Properties, Colonial, Grupo Lar, Árima Real Estat e Inversa Prime; así como las alemanas Vonovia y TAG Immobilien; las francesas Gecina, Unibail-Rodamco-Westfield (URW) y Klépierre o la británica Big Yellow Group. El fondo de Abante invierte también en promotoras, como Aedas Homes, Metrovacesa, Neinor Homes e Inmobiliaria del Sur (Insur); cadenas hoteleras como Meliá y en otras empresas de servicios inmobiliarios, como Icade. 

Según Iturriaga, el fondo ya está ofreciendo rentabilidades del 20%, toda una señala de que "el mercado está empezando a fijarse y que, tras los descuentos, el 'real estate' cotizado vuelve al radar de los inversores".