José Ramón Zurdo (ANA): “El alquiler de temporada está perfectamente delimitado por la jurisprudencia”

José Ramón Zurdo está al frente de la Agencia Negociadora del Alquiler (ANA), una empresa especializada en la gestión de arrendamientos focalizada en Madrid. El abogado especializado en alquileres explica en esta entrevista a idealista/news las consecuencias que está teniendo la Ley de Vivienda en el mercado y que no ve necesario regular los alquileres temporales como pretende el Gobierno, puesto que los tribunales ya han aclarado las condiciones que deben darse para que sean considerados como tales. 

También defiende el uso de garantías públicas para que los propietarios saquen viviendas al mercado a precios asequibles, lo que ayudaría a combatir la actual escasez de producto, y la gestión profesional para minimizar los problemas que surgen entre arrendadores y arrendatarios. En su opinión, el mercado se encamina hacia las rentas antiguas y las prórrogas obligatorias de los contratos, como sucedía en los años 60, y descarta una bajada de las rentas ante la inseguridad jurídica.

¿Cómo valoras el momento actual del mercado del alquiler?

Pues muy mal, sobre todo para el alquiler tradicional. Los precios de los alquileres han subido y la Ley de Vivienda que se aprobó en mayo del año pasado no ha dado los resultados apetecidos. La oferta se ha desplazado hacia otras modalidades de alquiler menos intervenidas, que ahora también se quieren intervenir. Con lo cual, si no queríamos intervención, pues toma ahora doble dosis de intervención. Han aparecido nuevas figuras de inversión para promotores y asesores, como pueden ser, por ejemplo, el ‘build to rent’, las iniciativas público-privadas, ‘coliving’, ‘cohousing’, alquileres flexibles… Todo eso lo ha motivado una Ley de Vivienda muy intervencionista. Antes los inversores invertían en el alquiler tradicional y ahora se han ido a otras formas de inversión.

También han aumentado mucho las inquiocupaciones, que se refiere a aquellos inquilinos que están arrendados, pero que en un momento dado vence el contrato, no pueden pagar la renta y se quedan porque no encuentran una casa más económica. Y también ha aumentado mucho el fenómeno del subarrendamiento de habitaciones en personas que, ante los elevados precios, se ven obligadas a subarrendar habitaciones. Muchas veces se puede entender esta fórmula, pero hay veces que se hace como negocio y, cuando se hace como negocio, entramos ya en otros parámetros totalmente diferentes.

O sea, fíjate las cosas en las que la Ley de Vivienda ha afectado de lleno, sobre todo al alquiler tradicional. Y ahora, como he dicho, las limitaciones se quieren extender a otras formas de alquileres, con lo cual al final se va a limitar el sector de forma global. Veo que vamos a alquileres de los que se hacían en 1964, cuando estaban las prórrogas obligatorias y la renta antigua. Se van a cepillar el mercado del alquiler.

"Vamos a las prórrogas obligatorias y la renta antigua. Se van a cepillar el mercado del alquiler"

Como comentas, está sobre la mesa política la regulación de los alquileres de temporada. El Congreso ya ha tumbado una propuesta, pero el Gobierno ha anunciado que aprobará un reglamento para limitar este tipo de arrendamientos antes de final de año. ¿Era necesario ese cambio regulatorio?

Para nosotros no era necesario. Es verdad que la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU), cuando regula el alquiler de temporada, es muy simple y muy escueta, pero eso ya ha sido de alguna manera enriquecido por las sentencias de la jurisprudencia, que ya indican las condiciones que deben darse para que un alquiler sea de temporada y que son las dos que ahora propone el Gobierno: que se materialicen en el contrato la causa de temporalidad y la conexión que va a tener ésta con la duración del contrato y que también se indique el domicilio habitual que tenía el inquilino cuando firma ese alquiler de temporada. Pero eso ya lo decía la jurisprudencia, no hace falta indicarlo.

Lo importante en un arrendamiento no es el nombre, sino la finalidad con la que se haga y que sea en un espacio habitable. Se piensa que si se firma un contrato de nueve meses ya es una temporada y eso es mentira. Tú puedes firmar un arrendamiento tradicional por dos meses perfectamente, si el inquilino no tiene otro sitio donde residir habitualmente. Está claro que a ese inquilino le han impuesto un arrendamiento de temporada, pero un juez o un árbitro lo que va a mirar es la finalidad, la intención, y en ese caso no deja de ser un arrendamiento de vivienda.

Está perfectamente delimitado por la jurisprudencia qué es un alquiler de temporada. ¿Para qué tomar tantas medidas? Menos medidas y más control de las que hay, porque, si no hay control, entonces esto es un coladero.  

Además, se les ha olvidado indicar que todos los contratos se hagan por escrito. ¿Cómo se va a materializar en el contrato la temporalidad y el domicilio de inquilino si el contrato es verbal? Porque la Ley de Arrendamientos en el artículo 37 permite que los contratos sean verbales. O sea, el primer paso es obligar a que todos los contratos de arrendamiento de vivienda sean por escrito. Si no, no tiene sentido.

"¿Para qué tomar tantas medidas? Menos medidas y más control de las que hay"

Has comentado que el alquiler de temporada se ha utilizado en muchos casos como negocio….

El alquiler de temporada es verdad que ha sido un coladero por el cual muchos arrendadores han ido al alquiler de temporada por buscar un alquiler que tuviera menos limitaciones, con lo cual siempre hay que analizar la causa principal. ¿Por qué se ha producido este desplazamiento? Porque la Ley de Arrendamientos de viviendas tradicionales se ha intervenido mucho. O sea, la causa está en una mala regulación que ha salpicado a otros alquileres. El origen del mal es el excesivo intervencionismo que ha tenido el alquiler tradicional de viviendas.

¿Gestionáis este tipo de alquileres, dada la demanda por parte de muchos propietarios?

Tenemos propietarios que quieren, pero no los gestionamos. Son contratos cortos, que requieren de mucha gestión y este tipo de arrendamientos, al igual que los turísticos, no los tocamos. Nosotros lo único que gestionamos son alquileres tradicionales, de larga estancia.

"La mala regulación ha salpicado a otros alquileres"

También se avecina una regulación del alquiler turístico. ¿Consideras que esta modalidad tiene impacto en el alquiler tradicional?  

Yo creo que sí. De todas maneras, hay que intentar que haya un equilibrio. Te digo esto por un dato muy concreto. En la época de la pandemia, cuando no había turismo porque no se podía viajar, esos alquileres turísticos se pasaron todos al alquiler de vivienda habitual. Fue el único momento en el que notamos que, debido al exceso de oferta, los precios bajaron. Está claro que hay una correlación muy directa entre el alquiler turístico y el de vivienda. Es evidente que si el alquiler turístico se limita y se controla, y hay menos alquiler turístico, esas viviendas casi con seguridad van a ir al alquiler tradicional de vivienda, aumentará la oferta y los precios bajarán.

¿Realmente está cayendo tanto la oferta de viviendas? ¿Cuál es vuestro caso?

Lo hemos notado mucho. Nuestra oferta de viviendas en alquiler ha bajado y hemos visto que muchas de ellas se han pasado al mercado de la compraventa o al mercado de arrendamiento de habitaciones o al mercado de arrendamientos de temporada.

"Hay una correlación muy directa entre el alquiler turístico y el de vivienda"

idealista/news

Los meses de verano y del principio del otoño suelen traer movimientos en el mercado con muchas firmas de contratos. ¿Se mantiene la tendencia este año?

A nivel de intensidad de alquileres, en los meses de verano se producen más operaciones de alquiler y la razón es obvia: los días son más largos y la gente aprovecha parte de sus vacaciones para ir a ver las viviendas.

Y a pesar de que hemos notado que la oferta se ha ido reduciendo, ahora otra vez empieza a aumentar, pero no por otro motivo que no sea el estacional. Todos los años, estadísticamente, notamos que en los meses de julio, agosto, septiembre y octubre el número de alquileres es mayor. En cambio, en diciembre, enero y febrero el número de alquileres es menor por temas estacionales, no por temas de demanda y de oferta. Pero la tendencia general siempre es caída de la oferta y una demanda terrible.

"La tendencia del alquiler es caída de oferta y una demanda terrible"

¿Es necesario profesionalizar el mercado del alquiler?

Si te das cuenta, los problemas de los alquileres casi siempre suelen ser los mismos. Está todo inventado. Y un profesional te puede dar una solución mucho más rápida en función de lo que ya sabe, de cómo van a actuar los tribunales o cómo van a actuar los árbitros ante la gestión de un problema.

Es cierto que nunca se puede hablar de un alquiler seguro, porque no existe, pero si el alquiler se profesionaliza y se selecciona debidamente a los inquilinos, el riesgo se minimiza mucho. Es decir, si el alquiler se gestiona bien no es fuente de problemas. Si no fuera así, nosotros no estaríamos metidos en este sector.

La realidad es que la gente está muy necesitada de que alguien les gestione sus alquileres. Muchos arrendadores particulares se la juegan porque no tienen capacidad para poder comprobar si una persona está en el fichero ASNEF ni tampoco para entender una nómina o para redactar un contrato. Y por ahí entran muchos problemas. Por eso creo que la profesionalización del alquiler es necesaria.

"Si el alquiler se profesionaliza, el riesgo se minimiza mucho"

Además de los impagos, la okupación es una de las principales preocupaciones de los propietarios. ¿Qué medidas crees que habría que poner en marcha para frenar este fenómeno?

Nosotros proponemos dos medidas que podrían ser perfectamente válidas para evitar el fenómeno de la okupación.

Una de las medidas es que todos los contratos de arrendamiento, como te comentaba al principio, tuvieran que hacerse por escrito y registrarse en un registro público de contratos, que ya lo tenemos a través de las comunidades autónomas; y que a la vez el funcionario que registra esos contratos verifique la capacidad del arrendador para poder ser arrendador. ¿Y por qué te digo esto? Porque muchas veces cuando los Cuerpos y Fuerzas de Seguridad del Estado van a una casa para paralizar una ocupación, los okupas les presentan contratos simulados o falsos, o bien tickets y cosas de ese tipo. Pero si forzosamente ese contrato de arrendamiento está inscrito en un registro y el contrato que presenta el arrendatario no está inscrito, ya se puede presumir perfectamente que es un contrato simulado y la policía podría desalojar fácilmente a esos okupas. De verdad, es muy sencillo de hacer, pero tiene que haber voluntad política para ello. Aquí hay mucha ideología y mucho voto de por medio. Y aunque hay soluciones fáciles, al final las hacemos difíciles cambiando la legislación.

Otra medida fácil, pero que ya implica costes, es contar con una simple alarma conectada con una central que acredite una ocupación. La alarma suena y la central llama a la policía, por lo que se acredita el hecho antes de que transcurran 24 horas y en ese momento ya puede ir la policía sin ninguna autorización judicial para desalojar a los okupas que hay en la casa. Es un procedimiento rapidísimo.

"Hay que obligar a que todos los contratos de arrendamiento de vivienda sean por escrito"

¿Realmente ves viable que se pongan en marcha este tipo de medidas?

Yo sé que eso no lo consentirían muchos socios del Gobierno, porque aquí también hay que comprender que hay ideologías muy de izquierdas, muy afines a defender casi las okupaciones. Y al final la función social que tiene el Estado de procurar viviendas a las personas más necesitadas o desfavorecidas se está trasladando a los particulares y además no les compensan por ello. Es muy fácil jugar con pólvora ajena, pero esto no puede ser así, porque está provocando una subida de los precios de los alquileres. Los arrendadores, cuando se les repercuten esas obligaciones, quieren compensarlas subiendo la renta para eliminar ese riesgo. Es obvio que el arrendador quiere defenderse de esa manera.

Mientras no se lance un mensaje a los propietarios de que se corta de lleno el fenómeno de la okupación, va a haber esa inseguridad en el sector.

El PP va a presentar próximamente una propuesta de reforma de la Ley de Vivienda. En tu opinión, ¿qué medidas introducirías en la normativa? ¿Qué le falta?

Dos muy importantes y de respuesta inmediata. En este momento hay una tensión habitacional tremenda y ante esa tensión no podemos esperar a que haya una modificación legislativa para que haya más seguridad jurídica, ni tampoco a que se construyan viviendas de alquiler, porque los procesos suelen ser muy lentos.

Hace muy poco tiempo, el Instituto Nacional de Estadística (INE) publicó que en España hay 3,83 millones de viviendas vacías que los propietarios no sacan el alquiler por miedo. Y creo que el Estado, o la garantía del Estado, podría ser la llave para que esas viviendas salieran el alquiler y además a precios asequibles. Nos evitaríamos tener que construir tantas viviendas, aunque hay que construir, y lanzaríamos un mensaje de tranquilidad a los arrendadores. Te aseguro que sacarían muchas más viviendas y que no les importaría bajar el precio de los alquileres porque tendrían la certeza de que van a cobrar. Y si estas viviendas salieran al mercado, se equilibraría la oferta con la demanda y los precios bajarían.

La segunda medida, también muy fácil, es fiscal. Cuando yo era joven, fíjate si ya hace tiempo de eso, había dos desgravaciones en la renta: a la compra de la primera vivienda y de la segunda vivienda. ¿Por qué no se incentiva otra vez la desgravación para la compra de la segunda vivienda, siempre que se destine al alquiler o a un alquiler asequible? Es una medida fiscal que se puede adoptar en la Ley de Presupuestos Generales.

Por último, también es necesario crear un marco que aporte mayor seguridad jurídica a los arrendadores. Todas las medidas que hasta ahora se han adoptado han sido para sobreexcitar de una manera muy importante la demanda de alquileres. La duración de los contratos, la congelación de las prórrogas, el bono del alquiler… ¿Y de qué nos sirve tener una demanda tan alta si luego no hay oferta suficiente para atenderla, porque todas las medidas que se han adoptado han sido para castigar a los arrendadores? Eso no puede ser. Hay que acercarse más a los arrendadores porque son los únicos que pueden crear oferta de viviendas, tanto colectivos como particulares. Pero todas las medidas que se han adoptado han sido para castigarles. Es un contrasentido.

¿Hay alguna medida en concreto que esté generando inseguridad jurídica actualmente?

El famoso índice del precio de la actualización del precio de los alquileres, que entrará en vigor el 1 de enero de 2025.

Es verdad que el INE tiene la obligación de crear dicho índice antes de que acabe el año, pero todavía no lo ha creado. Y esto está provocando una indefensión enorme, porque todos los contratos que hemos firmado desde el pasado 1 de enero del 24 no sabemos con qué índice de actualización de las rentas se van a regular. Ni lo sabemos nosotros, ni los inquilinos, ni los arrendadores. Y eso en un mercado ya tensionado se llama inseguridad. Esta es una muestra más de las muchas inseguridades que afectan a este mercado y que está haciendo que la gente se espante y huya.

"Hay que acercarse más a los arrendadores porque son los únicos que pueden crear oferta de viviendas"

¿Crees que el precio de los alquileres va a seguir subiendo?

La tendencia del precio del alquiler es que se mantenga alto. A lo mejor no con subidas, pero con estabilidad en niveles altos.  

Lo que no entiendo es que esto se haya producido por una intervención de los alquileres tradicionales y que ahora la solución no sea reconocer los errores propios, sino intervenir los otros alquileres hacia los cuales se ha desplazado la oferta. Es un sinsentido.

No creo en las políticas tan intervencionistas. Creo que el mercado se puede regular y, si hay políticas intervencionistas, deben ser temporales para causas muy concretas. En general, lo que hay que hacer es liberalizar más la economía y aportar una mayor seguridad jurídica y defender más a los que pueden generar oferta, que solo pueden ser arrendadores, promotores e inversores. Pero todas las medidas les castigan y les atacan. Ese es el panorama que tenemos.

"La tendencia del precio del alquiler es que se mantenga alto"

Desde el sector se suele insistir en que hay muchos arrendadores que necesitan las rentas del alquiler para vivir. ¿Se da este caso entre vuestros clientes?

En España hay una mayoría aplastante de arrendadores que son pequeños tenedores y es verdad que hay arrendadores necesitados. Se nos ha trasladado la idea del del gran tenedor y del arrendador súper potente económicamente, pero te puedo decir que un 15% son pensionistas que necesitan el alquiler para completar su pensión o para pagar su residencia. Y cuando vemos la capacidad económica de los inquilinos, porque vemos sus nóminas y rentas, nos damos cuenta de que quien está en una situación de superioridad no son los arrendadores, sino los inquilinos.

Hay que desterrar ese viejo tabú de que los arrendadores son los súper potentes porque tienen una vivienda y los inquilinos la parte débil que hay que defender. Hay que defender a los dos, también a los arrendadores.

"Hay que desterrar ese viejo tabú de que los arrendadores son los súper potentes, porque hay arrendadores necesitados"

idealista/news

La Agencia Negociadora del Alquiler solo está presente en la Comunidad de Madrid. ¿Tenéis previsto llegar a nuevos mercados?

Cuando haya más estabilidad y más seguridad en este sector, probablemente demos el paso de ampliar nuestra red. Pero si lo hacemos será de forma directa, nunca a través de franquicias o de acuerdos con terceros. Ya hemos tenido muchas propuestas para abrir una delegación en la zona de Levante, en el norte y en las Islas Canarias.

Has mencionado varias zonas de España, pero no Cataluña. ¿No estudiáis abrir allí una delegación?

En Cataluña no, porque es un mercado muy limitado y allí está el nacimiento del intervencionismo.

"Cuando haya más estabilidad y seguridad, probablemente demos el paso de ampliar nuestra red"

Desde la Agencia Negociadora del Alquiler defendéis acudir al arbitraje como vía para solucionar conflictos en los arrendamientos. ¿Por qué?

Muchas veces la gente se empeña en acudir a la jurisdicción ordinaria para resolver conflictos arrendaticios, pero hay vías mucho más rápidas, como el arbitraje.

El problema que tiene la jurisdicción ordinaria es que está atascada de verdad. Es un pozo sin fondo, está llena de casos y tenemos la vía del arbitraje, que funciona muy bien. Yo soy árbitro de la Comunidad de Madrid y en tres o cuatro meses resolvemos arbitrajes cuando por la jurisdicción ordinaria pueden tardar 10-11 meses.

En los últimos meses habéis lanzado una nueva línea de negocio focalizada en la venta de viviendas de vuestros clientes. ¿En qué consiste?  

Nuestra esencia es el alquiler, pero tenemos que darnos a las circunstancias. Y si tenemos clientes que están encorsetados en un sector del que quieren salir, debemos ofrecerle servicios.

Por eso hace meses lanzamos un nuevo departamento, la Agencia Nacional de la Compraventa, para gestionar la venta de viviendas de nuestros clientes arrendadores y con unos honorarios del 2-2,5% del valor de mercado de la vivienda, frente al 5% que aplica de media el mercado.

Nos dirigimos a diferentes tipos de perfiles de compradores. Vendemos tanto viviendas alquiladas por nosotros, que van dirigidas a inversores, como viviendas de propietarios que quieren salir del mercado del alquiler y que van dirigidas a particulares.

Actualmente, un 5% de nuestra cartera de alquileres se está emplazando hacia la venta, ya sea de viviendas con o sin inquilino.