Morales (Terrano Capital): “Vamos a vivir un superciclo inmobiliario fácilmente de 10 años”

José Ignacio Morales es socio y cofundador de Terrano Capital, un fondo que llegó al mercado a principios de año con el objetivo de invertir hasta 1.000 millones de euros en facilitar a pequeñas promotoras y gestoras de cooperativas la compra de suelo para desarrollar vivienda asequible a través de la financiación alternativa. 

En esta entrevista, explica que el fondo que lidera junto con Isabel Moro ya ha invertido cerca de un 25% del objetivo en estos primeros meses de andadura, lo que permitirá desarrollar más de 900 viviendas en Madrid, y que tiene operaciones en estudio para financiar otras 2.500 unidades más.

El exCEO de la promotora Vía Célere asegura que el desequilibrio entre la oferta y la demanda tiene difícil solución a corto plazo, lo que seguirá provocando subidas de los precios tanto en los inmuebles en venta como en alquiler, e insiste en la necesidad de despolitizar la vivienda y de que la Administración trabaje codo con codo con el sector para sacar más suelo al mercado, reforzar la seguridad jurídica y atraer más inversión. También desvela que esperan levantar otros 1.000 millones de euros en los próximos meses para financiar nuevos desarrollos residenciales a pequeños promotores y gestoras de cooperativas.  

¿Cómo surgió la idea de crear Terrano Capital?

Terrano Capital nace de identificar la necesidad del sector inmobiliario de ampliar en cantidad y diversificar en calidad su financiación.

Vivimos en un sector que de media hace unas 80.000-90.000 viviendas al año de obra nueva y, sin embargo, el equilibrio está en casi el doble de esas cantidades, en torno a las 160.000 viviendas. Los números macro que nos hicimos son relativamente sencillos de entender.

Si el sector bancario, que es el gran proveedor de financiación del sector inmobiliario, está dando entre 10.000 y 12.000 millones de euros de financiación promotora y con ese importe se hacen 80.000 viviendas, pero se necesitan unas 160.000 viviendas, hay que poner en el mercado financiación unas cantidades similares a las que ya se están concediendo, porque la banca por regulación no puede poner más. O, al menos, le cuesta mucho poner más. Con lo cual, identificamos que había un potencial brutal de crecimiento de la financiación alternativa en un sentido amplio.

¿Por qué habéis empezado por la financiación del suelo?

Una de las cosas que hicimos los socios de Terrano Capital es apalancarnos en la experiencia previa que tenía Welz, de donde proviene Isabel y que era de los pioneros en financiación alternativa en el sector inmobiliario. Aterrizó en España en 2016 y han otorgado más de 550 millones de euros de financiación al sector. Y lo que habían identificado era qué tipo de estructuras financieras tenían sentido y qué demandaba el sector. Y así nace Terrano Capital, con el primer fondo especializado en suelo, porque el suelo en este ciclo no está cubierto por la financiación bancaria. La financiación bancaria está cubriendo fundamentalmente el tramo del préstamo promotor, es decir, la financiación de la construcción. Pero, sin embargo, el tramo suelo a día de hoy está cubierto íntegramente con ‘equity’. Por eso pensamos que Terrano Capital debería arrancar al principio de esa cadena de valor del sector inmobiliario, cubriendo la financiación de la adquisición del suelo.

"El suelo en este ciclo no está cubierto por la financiación bancaria"

¿Qué tipo de inversores tenéis y cuál es vuestro objetivo?

Son inversores institucionales y ‘family offices’ a nivel internacional, con mucha presencia de británicos, israelíes, españoles, luxemburgueses… Es decir, es un mix bastante variopinto.

El mandato inicial era tomar una financiación que nos permitiera adquirir suelos por un importe de hasta 1.000 millones de euros de inversión en un periodo de entre tres y cuatro años. Y la realidad es que en este primer año vamos a cubrir los objetivos de haber desembolsado aproximadamente un 25% de ese importe. Vamos a buen ritmo. Estamos muy contentos.

Desde el mes de febrero, que es cuando nos lanzamos de forma operativa Terrano Capital, hemos adquirido suelo para más de 900 viviendas, todas casualmente en Madrid. Digo casualmente porque no tenemos un foco de concentración en Madrid, sino que lo que buscamos es exposición a las ciudades que llamamos Tier 1; es decir, aquellas en las que la demanda es significativamente más alta de la oferta. Eso ocurre en Madrid, Barcelona, Valencia, Sevilla, Málaga, Bilbao… En definitiva, grandes urbes donde la presión demográfica es la que mejor justifica y explica la evolución de la demanda. Esas ciudades son el foco de atención desde el punto de vista geográfico.

¿Y por qué Madrid ha sido entonces el centro de nuestra inversión en estos primeros meses de andadura?  Pues porque se ha producido la actualización de los módulos de vivienda protegida y eso ha dinamizado muchísimo la compraventa de suelo en este segmento de vivienda asequible, que es el ‘core’ de nuestro negocio.

"Lo que buscamos es exposición a las ciudades donde la demanda es significativamente más alta de la oferta"

¿Por qué son vuestro ‘core’?

Porque la vivienda asequible es el producto que va a tener más demanda en el futuro. Cuando nos planteamos Terrano Capital, una de las cosas que más analizamos es cómo crecen las ciudades, por dónde crecen y qué tipo de crecimiento va a ser.

Y si miras cualquiera de las grandes urbes en España, el 50% del nuevo suelo va a tener algún tipo de protección. Por tanto, entra en esa categoría de asequible.

"La vivienda asequible es el producto que va a tener más demanda en el futuro"

¿Tenéis operaciones en estudio?

Absolutamente. Aparte de esas más de 900 viviendas, tenemos unas 2.500 en ‘pipeline’ en distintas fases de auditoría y revisión.

Habéis anunciado que vuestro plan es lanzar un segundo fondo. ¿Cómo va ese plan?

Como hemos desplegado ese nivel de inversión del primer fondo antes de lo previsto, probablemente hacia final de año lancemos el segundo fondo que trata un poco de complementar. De hecho, a mí me gusta más hablar de financiación complementaria que de financiación alternativa. Al decir alternativa parece que el promotor o el gestor de cooperativas está obligado a elegir entre una cosa o la otra, pero nosotros lo vemos más como un complemento.

Si hablamos de la adquisición del suelo, Terrano capital puede ayudar en esa fase en la que el promotor no tiene acceso a ninguna financiación más allá de su equity; es decir, de sus fondos propios. Y si hablamos del segundo fondo, que es financiación de la construcción, la financiación complementaria lo que hace es llegar a niveles de apalancamiento o madurez donde la banca no llega.

Me explico con un poco más de detalle. Uno de los grandes prescriptores de nuestro negocio es la banca tradicional. ¿Por qué? Pues porque le llega un promotor o un gestor de cooperativas con un proyecto inmobiliario interesante que considera que es un bueno y que le encaja por cliente, por tipología, por geografía… Pero está todavía verde como para que pueda entrar a financia, porque la regulación le obligaría en muchos casos a provisionar ese préstamo promotor. Entonces la propia banca le dice al cliente que busque financiación que le pueda acompañar en ese proceso de maduración, hasta que alcance las ventas que le exige su comité de riesgos. 

Terrano Capital tiene un criterio más flexible y puede entrar con un nivel de preventas menor. Con lo cual, tomamos un proyecto ‘verde’ a los ojos de la banca y durante un plazo de entre 12 y 24 meses lo maduramos hasta el punto en el que la banca ya sí se puede entrar a financiar. Este es un esquema que estamos haciendo con bastante regularidad y recurrencia.

"Probablemente hacia final de año lanzaremos un segundo fondo de otros 1.000 millones"

¿Qué importe manejáis de momento para el segundo fondo?

La idea es tener una capacidad de financiar por otros 1.000 millones de euros. Pero antes hablábamos de la necesidad de 10.000-12.000 millones, por lo que ir al mercado con 2.000 millones con los dos fondos para financiar la adquisición de suelo y parte del préstamo promotor es una cantidad insuficiente que habría que multiplicar por cinco o seis veces a nivel sectorial para estar en el nivel de equilibrio.

Al final no estamos inventando la rueda. Es decir, cuando miras mercados más maduros desde el punto de vista financiero, y ahí casi siempre hay que mirar por el rabillo del ojo a los mercados anglosajones, la financiación bancaria ya es una parte residual en la financiación de una promoción. Es decir, la banca ya entra con un tramo del 20% y muy al final de la vida del proyecto, cuando todos los riesgos de comercialización, de licencia y prácticamente de construcción ya están hechos. En realidad, lo que estamos haciendo es traernos al mercado ibérico ese esquema que ya sabemos que es el futuro.

¿Por qué es el futuro?

Porque, en general, la economía española va a sufrir un proceso de desbancarización. Actualmente, el 70% de la financiación en la economía a nivel general es de origen bancario, mientras que en el mundo anglosajón es solo un 20%. Y, en el sector inmobiliario en particular, diría que esos porcentajes aún se acentúan más. Pero estamos en un proceso de desbancarización del sector inmobiliario, y van a tener que convivir la financiación alternativa o complementaria y la bancaria tradicional. Y creo que es lo sano a largo plazo.

¿Qué niveles de preventa de viviendas está exigiendo ahora la banca?

Siempre distinguimos mucho entre primera y segunda residencia. La banca tiene mucho más apetito evidentemente por la primera residencia que por la segunda, porque es un producto que tiene mucha más vinculación y porque hay mucha más subrogación de hipotecas en una primera residencia que en una segunda.

Normalmente el que se compra una segunda residencia, el ticket suele ser menor y además lo suele hacer con fondos propios. Por eso, la banca, entre comillas, ve menos negocio en una segunda residencia que en una vivienda habitual.

Históricamente, la banca se había conformado con unas preventas del 30%-40%, pero ese nivel de preventas ha ido creciendo principalmente para los jugadores de menor tamaño. Pequeños y medianos promotores tienen que ir a la banca con preventas del 50% o por encima. Si hablamos de una gestora de cooperativas, la banca exige un nivel mínimo de ventas del 70%-75%, y hay muchas entidades que no entran si no tienen el 100% de los cooperativistas incorporados al proyecto. Son niveles de comercialización exigentes para la mayor parte de los de los jugadores del negocio promotor.

Entonces esos ‘players’ son vuestros clientes principales…

Desde el punto de vista del promotor, nuestro ‘core’ es claramente el pequeño y mediano y la gestora de cooperativas por una sencilla razón. Las grandes promotoras, que tienen una cuota de mercado cercana al 10%, son compañías que tienen equipos muy estructurados, pero que además tienen una gran ventaja: tienen acceso al mercado bancario y también al mercado de capitales. Las grandes promotoras en los últimos años han emitido bonos fuera de España, como ocurrió con Vía Célere, Aedas o Metrovacesa. Pero esa diversificación de las fuentes de financiación es algo muy restringido a las grandes promotoras.

Y te diría que coincide en el tiempo que las grandes promotoras tienen muchísimo acceso a financiación, pero probablemente menos apetito por crecer en suelo, porque sus accionistas han impuesto una política más exigente sobre la retribución a los accionistas vía dividendos. Pero esta realidad contrasta con la del pequeño y mediano promotor o una gestora de cooperativas, que cuando encuentra un buen proyecto inmobiliario, básicamente tiene tres alternativas: no hacerlo porque no tiene medios, hacer menos proyectos porque sus fondos propios dan para lo que dan u optar por la financiación alternativa que le permita combinar durante un tiempo no muy largo (de 12 o 24 meses) esa financiación con su equity. Así sería capaz de acometer y sacar adelante los proyectos que sin este tipo de financiación no sería capaz de hacer.

¿Es mucho más cara esta financiación alternativa o complementaria que la bancaria?

Claramente es un dinero más caro. Al asumir más riesgo es evidentemente un dinero que exige una rentabilidad mayor. En financiación de suelo, estamos hablando de dos dígitos, sin lugar a dudas. Puede estar en el entorno del 12%-16%, aunque depende del grado de riesgo. Si hablamos del coste de la construcción, de lo que es el coste de financiar una obra, está entre el 8%-12%.

Es un coste razonable, pero más alto que un préstamo promotor, que suele estar entre el 7% y el 8%, aunque para muchos jugadores no hay alternativa porque no acceden a la financiación bancaria.

¿Consideras que la regulación bancaria es un lastre para la financiación al sector?

Hay una sobrerregulación bancaria que resta apetito a la banca para financiar en plazos largos a las empresas en general, y muy específicamente en el corto y medio plazo al sector inmobiliario.

Hay un dato que es demoledor. Si analizas el mismo proyecto inmobiliario y miras el consumo de capital, que es como se mira en la regulación bancaria, en Basilea III ese mismo proyecto te consume tres veces más de capital que en Basilea I. Es decir, la regulación bancaria ha ido penalizando la exposición al sector inmobiliario.

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En los últimos meses se está hablando de una mejora de la financiación de las promociones industrializadas, ya que actualmente lo que se produce en fábrica no opta a financiación bancaria. ¿Es una oportunidad de negocio para Terrano Capital?

Absolutamente. Para nosotros es una oportunidad de negocio innegable. Nosotros no tenemos la restricción regulatoria que sí tiene la financiación bancaria. Lo que le exige la regulación bancaria a una entidad es que la financiación tiene que tener como garantía suelo y vuelo. El problema es cuando el vuelo no se está construyendo encima del suelo, sino que se construye en una fábrica que puede estar a cientos de kilómetros de donde se ubica la promoción. ¿Entonces, qué ocurre? Que hay que generar un sistema de control, de monitoring, muy a medida de cada proyecto de la construcción industrializada.

En Terrano Capital tenemos la capacidad de dar soluciones financieras al respecto. Ya las tenemos diseñadas y con algunos promotores estamos hablando para financiar la construcción industrializada con soluciones específicas hechas a medida de cada proyecto, que es lo que el negocio y el sector requieren.

Además de la financiación, ¿qué tipo de problemas tienen las gestoras de cooperativas y las promotoras pequeñas? Se está hablando mucho del aumento del coste de los materiales, de la falta de mano de obra…

La respuesta te la tengo que dar por plazos temporales. Te diría que a corto y medio plazo hay una estabilización de los costes de construcción, tanto de la mano de obra como del coste de materiales, donde no se prevén ni escaladas ni tampoco rebajas sustanciales.

Pero en el segmento de la vivienda asequible, que es donde nosotros nos movemos, el principal problema es el margen.

"En vivienda asequible, el principal problema es el margen"

Las cooperativas trabajan con niveles de márgenes que entre el 7% y el 10%, mientras que las pequeñas y medianas promotoras trabajan con márgenes de entre el 10% y el 15%. Pero las grandes promotoras, y no hay nada más que ver sus resultados, trabajan con márgenes de entre el 20% y el 30%. Es decir, a la gran promotora la vivienda asequible no le es un producto rentable, porque los márgenes no van a ser suficientes. Por eso es un producto que está más bien destinado al pequeño o mediano promotor y sobre todo a las gestoras de cooperativas.

Si miramos a muy largo plazo, y dado que el 50% de las nuevas bolsas de suelo que se van a liberar tiene algún tipo de protección pública, lo previsible es que haya un cambio en la configuración de las cuotas de mercado del negocio del sector, con las grandes promotoras perdiendo algo de cuota de mercado en favor de las cooperativas de viviendas. Esa cuota de mercado ganada por unos jugadores, y perdida por otra, te la va a marcar la naturaleza del suelo.

"A la gran promotora la vivienda asequible no le es un producto rentable"

¿Cómo se reparte el mercado actualmente?

En términos de cuota de mercado, las grandes promotoras tienen una cuota cercana al 10%, por lo que el 90% de las viviendas las hacen esos pequeños o medianos promotores y gestoras de cooperativas, que son los que tienen el apetito por el suelo, pero no la financiación bancaria. Por tanto, hay una necesidad no cubierta para una parte muy importante del mercado. Y por eso los socios de Terrano pensamos que tenía todo el sentido del mundo que el ‘core’ de la financiación fuera la vivienda asequible.

"Los pequeños promotores y las gestoras de cooperativas tienen el apetito por el suelo, pero no la financiación bancaria"

¿Por qué hay tanto desajuste entre oferta y demanda? ¿Cómo ves el futuro del mercado de la vivienda?

Pues tengo el convencimiento de que vamos a vivir un superciclo inmobiliario y hablamos fácilmente de 10 años. Y te detallo un poco más esta explicación. Hay un desequilibrio estructural en las ciudades Tier 1 a las que me refería antes. Muchas de esas ciudades tienen el denominador común de que la demanda es tres veces del tamaño de la oferta. Y eso te lo explica que coinciden en el tiempo dos factores muy importantes.

Por un lado, la oferta la escasez del suelo. Los que hemos estado un poco más expuestos al negocio promotor nos hemos quejado de esto amargamente en los últimos años. ¿Qué es lo que ocurre? Viene la crisis de 2007-2008, no hay prácticamente transacciones inmobiliarias o las hay a un ritmo bajísimo (hablamos de 30.000-35.000 viviendas de obra nueva hechas en esos años) y la Administración siente que no tiene la necesidad de ordenar suelo. Pero la Administración lo que tiene que tener en cuenta es que la ordenación de suelo se debe hacer con una visión de muy largo plazo, no de corto plazo. Por lo tanto, no se hizo en esos años y hemos perdido una década.

La escasez de suelo desde el punto de vista de la oferta, que es lo que está limitando la capacidad del sector a la hora de poner más vivienda nueva al mercado, no tiene fácil solución en 10 o 20 años, porque la solución viene poniendo nuevo suelo y el poner nuevo suelo consume procesos administrativos y físicos de llevar suministro de agua, eléctrico, de gas, etcétera, etcétera… Por tanto, sobre la oferta no es fácil actuar a corto plazo.

¿Pero qué ocurre sobre la demanda? Pues que es aún más complejo actuar a corto plazo, porque la demanda de la vivienda no te la está marcando ni el coste de la hipoteca ni los niveles de ‘affordability’ ni cuánto me puedo permitir ni nada que se le parezca. Lo que mejor explica la demanda a día de hoy es la demografía, que claramente está presionando mucho la expansión de la demanda en las grandes ciudades y tiene dos componentes.

La mejor explicación de la demanda nacional es el movimiento de población desde la España rural hacia las grandes ciudades, que generalmente es gente joven buscando una mejor oportunidad laboral y un salario más alto. Y luego hay un segundo componente de pura migración internacional que lo que hace es que los Madrid, Barcelona, Valencia, Sevilla, Málaga, Bilbao sean destinos que atraen mucha migración internacional.

Te pongo el ejemplo de Madrid. Según el INE, en los últimos cinco años Madrid ha crecido del orden de 281.000 personas. Si utilizamos la ratio del sector de dos personas por hogar, esto viene a suponer 140.000 hogares nuevos que demandaría solo el movimiento migratorio en Madrid en términos netos en ese tiempo. Pero el sector apenas ha puesto 40.000 viviendas en los últimos cinco años en Madrid. Por tanto, tienes 140.000 de demanda frente a 40.000 de oferta. Esa falta de equilibrio entre lo que la gente está pidiendo en términos de nueva vivienda y lo que el sector puede ofrecer es lo que mejor explica esa idea de superciclo inmobiliario al que hacía referencia antes.

Y han salido más datos que respaldan esta idea de superciclo inmobiliario a largo plazo. Uno es el informe del Banco de España, que hablaba recientemente de un déficit de 600.000 viviendas en toda España, y otro ha sido el de las proyecciones de población del INE, que apuntan a que en los próximos 15 años la población a nivel nacional va a crecer en 5 millones de habitantes. Utilizando la misma ratio de dos personas por hogar de la que hablaba antes, esto significa que vamos a tener que construir 2,5 millones de viviendas nuevas solo para atender esa nueva población, sin corregir el déficit estructural anterior. Pero la capacidad de oferta que tiene el sector, de unas 80.000 unidades al año, apenas te da 1,4 millones de viviendas en 15 años.

"La falta de equilibrio entre lo que la gente está pidiendo en términos de nueva vivienda y lo que el sector puede ofrecer explica esa idea del superciclo inmobiliario"

Con este desequilibrio, no sé si podemos esperar una bajada de los precios de la vivienda…

Bueno, no vamos a ver subidas locas con volúmenes de precios subiendo dobles dígitos. Yo sinceramente eso no lo creo, pero que la vivienda va a seguir subiendo de precio, estoy absolutamente convencido. Por cierto, la vivienda en venta y la vivienda en alquiler, porque están absolutamente interconectadas. No es que solo el comprador de vivienda necesite más oferta, es que el alquilador de la vivienda también requiere de mucha más vivienda.

"La vivienda va a seguir subiendo de precio, estoy absolutamente convencido"

¿Tiene el sector capacidad productiva para desarrollar tantas viviendas?

En el caso de la compraventa, el problema es la escasez de nuevo suelo o nuevas promociones, pero es importante ser conscientes de que el sector sí tiene capacidad productiva. Si tú le dieras más suelo al sector, el sector tendría capacidad de poner más vivienda al mercado. Ese no es el problema en este momento del ciclo.

¿Y cuál es el problema en el alquiler? ¿Qué soluciones hay?

El problema tiene que ver con la estructura de propiedad de este país. Por mucho que nos llenemos la boca de hablar de fondos buitre, que es un concepto que financieramente no tiene ningún sentido porque hay fondos de inversión de distinta naturaleza y con distinta estrategia de inversión, detrás de los fondos de inversión están pensionistas, están ahorradores, están aseguradoras… Además, el propietario mayoritario de la vivienda en España son familias, particulares, que tienen la vivienda en el alquiler de la vivienda un complemento a su renta, puesto que tenemos un sistema de pensiones que no da para tener una vida normal.

Tradicionalmente gran parte del ahorro del español se iba a la vivienda y, por tanto, es la señora María la que es propietaria del piso que se alquila. Y si de verdad se quiere actuar sobre la evolución del precio del alquiler, lo que hay que hacer es dar tranquilidad a la señora María. ¿Y cómo se hace eso? Con una regulación muchísimo más estricta con la ocupación, con la protección y la seguridad jurídica que se le da al propietario de la vivienda. Si la señora María tiene la certeza jurídica de poder sacar a un inquilino que ha firmado un contrato y que no lo está cumpliendo porque no paga, la señora María probablemente tenga mucho más incentivo a la hora de poner más pisos en alquiler. Y eso sí va a tener un impacto real en la oferta de vivienda en alquiler.

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Muchos actores del sector se quejan de que las medidas que está tomando el Gobierno van enfocadas a incentivar todavía más la demanda, en vez de dirigirse a aumentar la oferta. ¿Estás de acuerdo? ¿Qué te parecen las medidas que se están aplicando?

Creo que lo primero que debemos hacer todos, si de verdad nos importa el tema de la vivienda, es tener debates serios con los agentes que operan realmente en el sector de la vivienda. La vivienda hay que descargarla de ideología.

El problema es que las medidas son de titular, pero no de solución. Puedes hacer un titular muy efectista, sobre todo cuando hay elecciones cerca, pero la realidad es que el negocio sigue tensionado y sigue tensionado porque sobre la demanda, que es demografía, es muy difícil operar. Y sobre la oferta, que es suelo, es relativamente más sencillo, pero su solución solo viene a largo plazo.

Incentivar adicionalmente la demanda no hace falta. La demanda ya es suficientemente fuerte y estructuralmente mucho más grande que la oferta. Yo creo que el tema debería estar mucho más centrado en operar soluciones sobre la oferta y eso significa poner más suelo y más vivienda para el comprador y para el inquilino. Y todo lo que no sea ir en esa línea me parece que es regular a espaldas del sector y, sobre todo, de las soluciones que de verdad funcionan.

¿Y crear un gran parque público de alquiler?

Si tomas otros países europeos como ejemplo y miras el parque público de vivienda en Austria, en Alemania o en otras ciudades nórdicas… Construir un parque público de verdad que tenga un impacto en el mercado lleva un siglo.

Yo creo que pedir a nuestros políticos que tengan miras a un siglo… Me conformaría con que tuvieran miras a tres o cuatro años vista y que luego pudieran enlazar esos tres o cuatro años con los siguientes cuatro o cinco, e ir poquito a poco. Me parece muy ambicioso pensar en construir un parque público a 100 años vista, pero son los tiempos que requiere realmente construir algo así.

"Construir un parque público de verdad que tenga un impacto en el mercado lleva un siglo"

¿Ves necesario bajar impuestos a la vivienda? ¿Hay margen?

Margen hay. De hecho, la patronal (tanto Asprima en Madrid como APCE en España) ha sido tremendamente beligerante en hacer saber al sector y en general a la sociedad que prácticamente un tercio del precio de una vivienda son impuestos. Evidentemente, todo lo que sea bajar la carga impositiva significa que la vivienda será más accesible y asequible para la gente joven. Y, por cierto, también para la gente mayor.

Gente mayor que por diferentes razones vitales no haya podido acceder a la vivienda o la haya perdido en el camino de su vida personal y profesional. España es un país que demográficamente es una pirámide invertida y cuando los baby boomers, entre los que me incluyo, empecemos a jubilarnos, más nos vale ir a esa fase vital de la jubilación con una vivienda en propiedad. Por eso también hay que facilitar el acceso a una vivienda digna a la gente mayor.

"Todo lo que sea bajar la carga impositiva significa que la vivienda será más accesible y asequible"

¿Tenéis pensado financiar proyectos dirigidos este colectivo senior?

Nuestro ‘core’ es el sector ‘living’ en un sentido amplio. Es decir, nosotros lo que queremos es facilitar el proceso para la adquisición de suelo que se debe traducir en una promoción y en una vivienda para el cliente final. Y ahí no solo entra el residencial tradicional, también pueden entrar soluciones de ‘coliving’, de ‘flex living’, de ‘senior living’… De hecho, estamos analizando proyectos de cambio de uso y un montón de propuestas en esos segmentos.

Una de las dificultades que tiene el sector con todos los ‘livings’ (los flex, los co, los seniors…) tiene mucho que ver con la naturaleza del suelo. Es decir, si está edificado el proyecto sobre un suelo terciario, tiene acceso a menor financiación, porque son proyectos de más riesgo porque rara vez tienen un plan B. Por eso tienen una limitación clara.

¿Un ejemplo?

Yo hago un proyecto de vivienda en alquiler (build to rent) y, por la razón que sea, desde que lo diseño hasta que lo construyo, cambia la realidad del barrio o la realidad del negocio. Pueden ocurrir muchas cosas y que ese proyecto deje de ser viable. Pero es tan sencillo como hacer una división horizontal. Es decir, en lugar de tener un edificio a efectos legales y administrativos, divido el edificio en 100 viviendas y las vendo una a una. Eso lo puedo hacer si el proyecto está edificado sobre un suelo residencial.

Si, por el contrario, ese proyecto está edificado sobre un suelo terciario, en la mayor parte de las ubicaciones geográficas de este país no se permite la división horizontal. Esto quiere decir que no puedo vender apartamento a apartamento. Al final tengo un bloque de apartamentos que, por la razón que sea, no funciona; y no tengo plan B, porque a lo mejor en esa ubicación no funciona un proyecto hotelero, ni una residencia de estudiantes ni una residencia de ancianos. Por eso son proyectos con perfiles de riesgo más altos y la banca está siendo muy restrictiva en su financiación, porque se alejan del negocio residencial tradicional.

Has hablado de los cambios de uso.  ¿Ves necesario impulsar esta posibilidad?

Claramente. La legislación debe facilitar construir soluciones de vivienda, independientemente de la naturaleza administrativa que tenga el suelo, para aliviar el desequilibrio entre oferta y demanda.  

Los cambios de uso es algo que el sector viene reclamando hace lustros y que tienen todo el sentido del mundo. Tengo una nave industrial en mitad de una ciudad que, por el crecimiento sociodemográfico, no tiene sentido que esté ahí. Parece lógico que si en esa misma ubicación hace falta aumentar la oferta de vivienda ese suelo industrial se convierta en residencial, evidentemente pagando las tasas necesarias y contribuyendo fiscalmente a que el Ayuntamiento de turno se beneficie de ese cambio de uso. Al final no deberíamos poner restricciones administrativas y regulatorias a una realidad social y socioeconómica que se mueve de forma mucho más dinámica. Eso ocurre constantemente en el sector.

¿Hay más ejemplos?

La obligación de hacer 1,5 plazas de garaje por vivienda. Esta obligación que tiene el sector en muchas ubicaciones está absolutamente obsoleta.

Muchos jóvenes no tienen la necesidad de sacarse el carné de conducir ni necesidad de tener un coche en propiedad. Entonces, ¿para qué voy a estar obligado a hacer casi dos plazas de garaje por cada vivienda? Deja la libertad al promotor de que haga las plazas de garaje que su plan de negocio necesita. Y si hoy en día la gente joven necesita mucho más espacio trastero, da la flexibilidad desde el punto de vista regulatorio para que esos parkings no viables se transformen en trasteros. Es decir, en el fondo lo que estoy diciendo es la flexibilidad de uso, que el marco regulatorio sea lo suficientemente flexible como para adaptar el producto a lo que la sociedad necesite en cada momento. Evidentemente, todo esto dentro de un orden, porque hay que tener una planificación urbanística en la ciudad.

¿Os dicen las promotoras pequeñas y gestoras de cooperativas si les cuesta más promover en unas ubicaciones que en otras?

En este caso hay que dejar las opiniones a un lado y circunscribirse a los datos. Y si miras qué ha pasado en Barcelona en la última década te das cuenta de que ha habido una regulación en general de espaldas al sector. ¿Qué es lo que ha hecho el sector? Barcelona es la ciudad de las Tier 1 donde más desequilibrio hay entre oferta y demanda. ¿Y por qué? Pues porque si la oferta ya está muy restringida en otras ciudades por razones de suelo, a Barcelona hay que sumarle un urbanismo que ha sido bastante poco ‘friendly’ para con el sector. Y eso se traduce automáticamente en problemas muy serios de acceso a la vivienda en alquiler y en compra.

Si la vivienda la construyen mayoritariamente los agentes privados, o pones un entorno regulatorio, urbanístico y administrativo que favorece que esos agentes privados vean interés económico en desarrollar promociones en una determinada ciudad, o sencillamente el capital se repliega. Y ojo, eso se hace a nivel ciudad, se hace a nivel comunidad y también a nivel país.

En mi vida profesional he estado expuesto a diferentes fondos de inversión y capital de muy diferente naturaleza, y no tienen la obligación de invertir ni en España ni ningún otro país. Invierten en aquellos sitios donde salen los retornos. Si no hay un marco regulatorio estable a largo plazo, el capital evidentemente va a salir de un país y se va a meter en el vecino, donde encuentra los retornos y la estabilidad jurídica que ese capital requiere.

¿Estáis notando un freno de la inversión como consecuencia de todo ello?

Diría que la inversión sigue absolutamente enamorada del sector desde el punto de vista de los fundamentales. Esta situación de enorme desequilibrio entre oferta y demanda se da principalmente en el sur de Europa, y muy especialmente en España y Portugal.

Creo que era David Martínez, CEO de Aedas Homes, quien ponía algo de sentido de humor del tema y decía ‘No Spain, no gain’. Esa situación de privilegio que tiene el mercado inmobiliario español creo que es una cosa que evidentemente el inversor aprecia y es la razón por la que, a pesar de que no siempre se han tomado medidas en el camino correcto en términos de regulación, el mercado sigue acaparando mucha atención. Si creamos ese entorno atractivo, tendremos capital para rato.

Pero eso requiere compromiso y colaboración entre las administraciones. No podemos crear una situación en la que, aunque las competencias de vivienda están cedidas a las comunidades autónomas, se toman iniciativas a nivel estatal con leyes de vivienda que contengan medidas que asusten al capital. No es un entorno que favorezca la inversión. Por tanto, es necesario ese diálogo entre las Administraciones, del color que sean, y entre la Administración Pública y el sector privado. Porque, no nos engañemos, quien construye viviendas en este país es el sector privado. Y hay que poner unas condiciones que permitan al sector privado seguir construyendo vivienda en venta y en alquiler.

"Si creamos un entorno atractivo, tendremos capital para rato"

¿Cómo veis el sector de la financiación alternativa en el futuro?

Vemos un sector de la financiación alternativa con mucha más madurez. Ahora estamos dando nuestros primeros pasos y necesitamos que el sector crezca mucho más, que haya muchos más agentes y que los agentes tengan un comportamiento muy profesional.

El negocio de la financiación alternativa en el sector inmobiliario solo se puede hacer bien combinando un conocimiento profundo de la parte financiera y un conocimiento profundo de la pata inmobiliaria.

En Terrano Capital internamente tenemos una especie de mantra: “Si no me creo la promoción, no me creo el suelo y si no me creo el suelo, no me creo la financiación”. Es decir, nuestro análisis siempre empieza por el inmobiliario. Si no nos creemos el proyecto, da igual lo que digan los números, porque no vamos a financiarlo.

Creo que una cosa que sería fantástica que ocurriera es que todos esos nuevos jugadores que aparezcan, más los ya existentes, tuvieran esa visión de combinar el negocio inmobiliario con el negocio financiero. Porque si el lunes financias una empresa farmacéutica, el martes financias una empresa industrial y el miércoles financias una promoción residencial, el viernes vas a tener un ‘default’ (impago) y eso no es bueno para nadie.