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José Ignacio Morales (CEO de Vía Célere): “La segunda residencia va a vivir una segunda juventud”

José Ignacio Morales, CEO de Vía Célere, repasa en idealista/news la actualidad de la promotora y del sector tras el estallido de la crisis del covid-19. El directivo transmite la resiliencia que ha mostrado su compañía al virus y destaca también la fortaleza de sus competidores. Con respecto al futuro se muestra optimista porque considera que el sector no va a tener problemas de financiación en los próximos trimestres y los niveles de preventas para los próximos ejercicios son muy elevados. Además, Morales cree que la segunda residencia en España puede vivir “una segunda juventud” por el auge del teletrabajo que empujará a muchos ciudadanos del norte de Europa a buscar una casa en la costa española.

 ¿Cómo se ha comportado el sector residencial en la crisis del covid-19?

El sector lo que ha demostrado es que tiene una resiliencia a prueba de bombas, a pesar de que el entorno macro después del covid evidentemente ha empeorado. La realidad es que la mayor parte de las promotoras están publicando unos resultados francamente buenos. Y en ese grupo luego se encuentra Vía Célere, que publicará los mejores resultados en la historia de la compañía.

El virus nos coge a todas las promotoras en una especie de fase de despegue, con lo cual, esto lo que ha sido es un paréntesis en esos ritmos de crecimiento que teníamos y que se han recuperado automáticamente después del confinamiento.

¿Cómo evolucionará el precio de la vivienda de obra nueva?

Existe muchísima atracción comercial después del covid desde septiembre. En nuestro caso hemos tenido ventas por encima de los niveles del año anterior y hablo de septiembre, octubre, noviembre, diciembre y enero del 2021. Esto es un factor que hace pensar que evidentemente el cliente está ahí detrás y, por tanto, la demanda está recuperando. Si a eso le añadimos el hecho de que los precios se han mantenido muy estables, incluso durante todo el confinamiento, lo que pensamos es que el desequilibrio existente entre oferta y demanda en la mayoría de los mercados es lo que va a marcar la evolución futura de los precios.

En ese sentido, tenemos vendido el 78% del producto en 2021, el 67% de 2022 y el 41% de 2023. Con esos niveles de preventas el incentivo que tenemos a bajar precios es nulo y en situaciones muy parecidas nos encontramos todas las grandes promotoras. Por tanto, estamos convencidos de que los precios no sólo no van a bajar en obra nueva, sino que es posible que en algunos mercados sigan subiendo por el efecto del desequilibrio existente entre la oferta y la demanda. No hay que olvidar que en muchos mercados no hemos sido todavía capaces de poner la oferta de producto nuevo que el mercado requiere.

¿Qué ocurría antes con los precios?

Venimos de una época en la que los precios habían subido de forma muy significativa y lo hacían fundamentalmente porque había una escalada brutal de los costes de construcción. En este escenario, los promotores para tratar de proteger en cierto modo el margen de la promoción, lo que hacían era trasladar parte de esa subida, aunque no toda, al precio finalista. Ahora parece que esos costes están totalmente estabilizados, entre otras cosas porque la cartera de pedidos de las empresas constructoras se ha estabilizado enormemente e incluso se ha reducido en algunas ocasiones. Eso te lleva a estabilidades de los precios de venta.

¿Se puede producir un problema de financiación en el sector?

Yo creo que la financiación vive una situación muy saneada. Primero, porque el tipo de compañía promotora que tenemos ahora mismo en el mercado español es radicalmente diferente. Si analizas la estructura de propiedad, te das cuenta de que la mayor parte de las promotoras grandes tienen detrás inversores institucionales que han introducido un gran rigor y una disciplina en la financiación. Por lo tanto, existe mucha más prudencia en las decisiones que se toman en las compañías.

Por su parte, las entidades financieras perciben que hay mucho menos riesgo ahora, a pesar del covid, porque ven un sector que ha demostrado ser muy resiliente a cualquier impacto externo. Al final, el apetito por dar financiación promotora seguirá con cierta normalidad en los próximos trimestres. Lo que sí puede ocurrir es que se produzca un efecto polarización donde las grandes promotoras seguiremos disfrutando de acceso a la financiación, mientras que el mediano y pequeño promotor tendrá cada vez más difícil acceder a la financiación bancaria.

¿Se puede producir una concentración de empresas con más operaciones como la protagonizada por Neinor y Quabit?

Con respecto a las operaciones corporativas en el sector, yo diría que el racional siempre ha sido el acceso al banco de suelo. Es decir, en el sector promotor, en términos generales, no hay grandes sinergias por fusionar una plataforma con otra. No es un sector como el financiero, por ejemplo, donde la mera fusión supone un ahorro de costes de sistemas absolutamente brutal. Aquí las operaciones que se han producido lo han hecho básicamente con un racional de acceso al banco de suelo. Por esa razón compramos nosotros en enero de 2019 los activos de Aelca que nos convirtió en la promotora con el mayor banco de suelo del sector residencial y del que hoy todavía nos queda terreno para construir 20.000 viviendas.

Con los acutales niveles de preventa tenemos muy pocos incentivos para bajar precios

Estamos hablando del sector, pero ¿en qué momento se encuentra Vía Célere?

Ahora mismo, estamos en un momento dulce, total y absoluto. Primero, cabe destacar que cerramos el 2020 con 1.933, unidades entregadas, la cifra más alta que una promotora residencial ha hecho en la última década. De hecho, hay que remontarse casi al pico del ciclo anterior para hablar de datos similares. En segundo lugar, como plataforma operativa es muy importante el hecho de estar ‘sentados’ en un banco de suelo que tiene el tamaño que tiene después de haber entregado casi 3.200 viviendas entre 2019 y 2020. Y finalmente, en cuanto a la visibilidad del plan de negocio, con esos niveles de preventas que he mencionado antes, tenemos una creación de flujos de caja absolutamente única. Todo esto nos posiciona en una situación muy cómoda para afrontar cualquier eventualidad que se produzca en el sector.

¿Cuántas viviendas tienen pensadas entregar a lo largo de los próximos años?

Con respecto a las entregas, con las cifras de 2020 hemos alcanzado una velocidad de crucero. Por lo tanto, estamos convencidos que entregaremos entre 1.500 y 2.000 unidades en los próximos años. No porque no podamos operativamente entregar más, sino porque pensamos que son niveles en los que, digamos, se empiezan a encontrar oferta y demanda en las distintas ciudades en las que estamos presentes.

¿Cuál es el papel de Vía Célere en el auge del ‘build to rent’?

El ‘build to rent’ para cualquier promotor en el fondo no es muy diferente y no se desvía muchísimo de lo que veníamos haciendo en la promoción residencial. El BTR (‘build to rent’) es la gestión de la construcción de un edificio de viviendas, solo que en este caso dedicadas al alquiler y en lugar de tener 100 clientes (inquilinos), lo que tengo es un inversor financiero como cliente único, que es el dueño de esas 100 viviendas.

Pensamos que es un negocio que ha venido para quedarse y que desde luego no es una moda, sino que estructuralmente la mayor parte de las promotoras tendremos una línea de negocio que será desarrollar proyectos de BTR para terceros. Creemos que las razones que así lo apoyan son por un lado económicas y por otro lado demográficas. Las económicas tienen que ver un poco con el acceso a la vivienda. Tenemos un problema muy serio como país en el acceso de la gente joven a la vivienda porque no son capaces de construir un stock de ahorro suficientemente amplio como para comprar.

Esto hace que haya todo un nuevo segmento de la población que está abocado al alquiler y, por tanto, hay mucha presión por poner producto nuevo competitivo. También existe un factor demográfico que guarda relación con la ganancia de población neta para muchos de los grandes centros urbanos de nuestro país: Madrid, Barcelona, Valencia, Málaga, Sevilla, Bilbao. Es decir, son ciudades que siguen teniendo una necesidad muy clara de poner más producto en alquiler encima de la mesa, porque sencillamente cada vez hay más población. Por tanto, el BTR es algo que ha venido para quedarse y que, desde luego, será una línea recurrente de negocio para Vía Célere.

¿Qué proyectos tienen en mente bajo este modelo?

Ya hemos cerrado algunos proyectos y seguimos trabajando en ver cuándo es el momento óptimo para sacar al mercado proyectos de BTR.

¿Tienen un porcentaje fijado del producto que vais a destinar a al ‘build to rent’?

En nuestro caso, la decisión de cuándo un proyecto va a ‘build to sell’, ‘build to rent’ o direcamente a desinversión se toma en base a los ‘economics’ de cada operación. Somos agnósticos respecto al destino final de cada suelo porque cada unidad cuenta con un plan de negocio para esos tres verticales y tomamos la mejor opción buscando maximizar rentabilidad y el retorno a los accionistas.

¿Os planteáis entrar también en la gestión de esas viviendas en alquiler?

Nosotros estamos convencidos de que nuestro destino último es ser una promotora pura. Es decir, tenemos que hacer aquello que mejor sabemos hacer. La realidad es que para combinar con nuestra actividad promotora con la de explotación de activos en renta necesitaríamos tener una estructuración accionarial y un capital diferentes a la que tenemos.

Volviendo a la venta, ¿cree que existe alguna zona que vaya a despertar un gran interés a corto plazo?

En nuestro caso somos una compañía muy nacional. Al final, tenemos el 81% de nuestro banco de suelo en las cinco mayores ciudades de España y es donde pensamos que habrá una mayor actividad comercial. Estoy hablando, por supuesto, de Madrid, Barcelona, Málaga, Sevilla y Valencia.

¿Cómo ha afectado el covid-19 a la demanda?

La realidad es que se han empezado a explorar ubicaciones que estaban un poco más alejadas de los núcleos urbanos. Y eso se ha traducido, como digo, en que todos los centros metropolitanos han vivido un segundo efecto de demanda extraordinaria que no tenían antes del covid-19.

¿Cómo cree que se comportará la demanda extranjera?

Tengo la sensación de que al cliente internacional lo vamos a tener de vuelta tan pronto como se levante el confinamiento o se produzca la vacunación masiva.

¿Por qué?

Porque va a vivir el mismo efecto que hemos vivido nosotros a nivel nacional: búsqueda de espacios abiertos, zonas comunes, mayor calidad de vida dentro de nuestro hogar… Lo que creo que va a ocurrir es que la segunda residencia en España vivirá una segunda juventud porque ese cliente se va a dar cuenta después de estar tres meses confinado en Helsinki sin ver una hora de luz prácticamente de que hay una infraestructura única para teletrabajar desde Estepona en Málaga hasta Mazarrón en Murcia. Lo digo por las horas de sol, evidentemente, por la bonanza de la climatología, la infraestructura de telecomunicaciones, un sistema sanitario absolutamente único, un alto nivel de seguridad… Con lo cual, mi pronóstico es que va a volver con muchísima fortaleza a comprar vivienda en España.

¿Qué se puede hacer para favorecer el acceso de los jóvenes a la compra de una vivienda?

Creo que si liberas suelo y si agilizas los trámites se podrán construir más viviendas y automáticamente la oferta juega, como siempre, a favor del comprador, porque los precios se abaratarán, sin lugar a dudas.

¿Se plantean realizar desinversiones?

No hay ninguna prisa, urgencia, ni necesidad. Tenemos una situación financiera absolutamente única. Como digo, si se decide desinvertir en un suelo es por razones más de corte estratégico que financieras, porque no necesitamos el dinero. La situación de endeudamiento de la compañía es muy baja y tenemos una liquidez absolutamente única. Hemos cerrado 2020 con más de 140 millones de euros en la cuenta corriente.

La salida a bolsa la deben decidir los accionistas, pero nosotros estamos preparados para cualquier eventualidad

¿Es una utopía la colaboración público-privada?

La realidad es que es un término que puede tener muchísimas derivadas. Es decir, colaboración público-privada puede referirse cuando nosotros estamos haciendo alusión a la regulación, por ejemplo. En este sentido, es necesario que el sector tenga un diálogo con la Administración previo a emitir una regulación, porque sólo los agentes de mercado sabemos qué necesita el mercado.

Hablar de colaboración público-privada también es hacerlo de sacar programas de vivienda sobre suelo público como el Plan Vive de Madrid u otros del Ayuntamiento de Barcelona donde la Administración tiene suelo, pero no tiene músculo constructivo ni músculo financiero para acometer, por ejemplo, la construcción de las viviendas. Pero la definición va mucho más allá de los programas de vivienda específicos porque creo que también debería servir para facilitar el acceso a la vivienda a la gente joven con programas como el ‘help to buy’ de Reino Unido.

¿Están estudiando entrar en el Plan Vive de la Comunidad de Madrid?

Todas las promotoras en el mercado hemos analizado y seguimos analizando y seguiremos analizando todos los programas de este tipo de colaboración público privada que se pongan en el mercado, aunque nosotros estamos muy centrados en sacar mucho rendimiento a nuestro banco de suelo. Tenemos mucho suelo que explotar, como digo, no sólo en términos de cantidad, sino de calidad, y nuestros esfuerzos serán más bien centrados en nuestro propio banco de suelo.

¿Siguen sin plantearse la posibilidad de salir a bolsa?

Pues yo siempre contesto esta pregunta de la misma forma: la salida a bolsa no la deciden los equipos directivos, la deciden los accionistas. Por tanto, son los accionistas quienes te pueden contestar mejor a esa pregunta. Nuestra obligación es estar preparado para cualquier eventualidad, pero la decisión evidentemente de salir o no salir es una decisión puramente de los accionistas.

La industrialización no será una realidad en los próximos tres años

Antes hablaba del problema de acceso a la vivienda, ¿pero existe otro problema con la falta de suelo?

Absolutamente. En España existe un problema de disponibilidad de suelo finalista. Es decir, al final lo que te ocurre es que si miras el porcentaje del suelo que estamos ocupando a nivel nacional es un porcentaje ridículamente bajo. Suelo hay, por tanto, todo lo que sea facilitar que la regulación, evidentemente con un orden, un propósito y una supervisión de la función pública, para poner mayor cantidad de suelo disponible para el sector es una medida que tendría todo el sentido del mundo. Como digo, eso abarataría de forma muy significativa el precio de la vivienda.

¿Cómo afronta la industrialización del sector Vía Célere?

Para cualquier promotora es una obligación. Es decir, todas creemos que el sector acabará pasando por la industrialización de nuestro proceso productivo. Yo siempre apunto a que actualmente, si pensamos en el corto plazo, la industrialización se topa con tres grandes problemas. El primero es el cliente, o mejor dicho, la capacidad de ahorro del cliente. Y te pongo un ejemplo, si yo en una construcción tradicional tardo 24 meses con permisos hasta que finalmente soy capaz de entregar la vivienda también le estoy dando a mi cliente 24 meses para mes a mes levantar 24000 euros de ahorro, asumiendo que el pago que hace es de 1.000 euros al mes. Si con la industrialización esos 24 meses lo reduzco a ocho, lo que me encuentro es que el cliente en vez de pagar 1.000 euros al mes tiene que pagar 3.000 euros. Por tanto, hay un desafío que tiene que ver con la capacidad financiera del cliente.

El segundo escollo guarda relación con la regulación bancaria. Las entidades financieras por la regulación del Banco España cuando emiten un préstamo a promotor, su garantía es suelo y vuelo. Cuando estás haciendo una construcción industrializada, lo que ocurre es que el suelo lo ves evidentemente porque físicamente está ahí, pero el vuelo no. ¿Por qué? Porque toda la construcción de los módulos, si hablamos de 3D o de los paneles, si hablamos de 2D, se está produciendo en fábrica. Luego, hay algo que cambiar en la regulación bancaria que permita que la garantía del préstamo promotor no sea solo suelo y vuelo, sino suelo, vuelo, más toda la carga de trabajo que está poniéndose en marcha en las fábricas, que se supone que tiene que ser una pieza clave de esa industrialización.

Finalmente, el tercer problema que vemos tiene que ver con la propia realidad del tejido industrial. Si todas las grandes promotoras en España decidiéramos hacer, no digo todas, sino dos promociones cada una de nosotras de manera industrializada, no encontraríamos empresas constructoras capaces de hacerlas. Estamos convencidos de que la industrialización es una tendencia y acabará ahí. Estamos convencidos de que es una necesidad por la propia jubilación de la mano de obra histórica del sector más experimentada. Pero la realidad es que tardaremos años en ver un poco que esto sea una realidad.

¿Cuándo podría ser una realidad?

Es muy complicado porque no tiene que ver sólo con esfuerzos propios, sino tiene mucho que ver con el esfuerzo de terceros: el cliente y su capacidad de ahorro, las entidades financieras y su regulación bancaria que les pone trabas, y las constructoras y su capacidad productiva para acometer el objetivo. Si me preguntas, ¿oye, crees que esto puede ser una realidad en los próximos tres años? La respuesta es que estoy convencido de que no. Unos cambios estructurales de tanto calado lo que requieren fundamentalmente es un plazo mayor, un plazo más extendido en el tiempo.

¿Cómo van a evolucionar los costes de construcción a corto y medio plazo?

Yo creo que los costes de construcción van a tener una evolución muy estable o con ligeras correcciones a la baja. Venimos de tener mucha inflación en costes de construcción y lo que esta estabilidad del sector provoca es que exista una cierta moderación en lo que se refiere a su evolución futura.

¿Qué balance hace de sus casi dos años al frente de la promotora?

Fantástico. A nivel profesional ha sido todo un desafío. No hay que olvidar que realmente las entregas que hemos ido haciendo estos años han ido prácticamente duplicando, eso quiere decir que ha habido un crecimiento brutal y había que estar preparado y había que preparar la compañía para eso. En el plano operativo ha habido un ejercicio importante de reorganización de equipos.

Desde el punto de vista financiero hemos acometido un ejercicio de reestructuración muy importante. En su momento fuimos capaces de cerrar la financiación necesaria para adquirir Aelca. Desde entonces lo que hemos hecho es cumplir escrupulosamente con todos los plazos de devolución de la deuda. Y lo que siempre tuvimos muy claro es que creíamos que ese endeudamiento a nivel corporativo tenía que ir acompañado de un proyecto de crecimiento como el que hemos acometido en estos últimos dos años.

Por último, a nivel personal, estoy tremendamente contento con la experiencia. Al final llevaba más de 15 años como director financiero y como director de estrategia y desarrollo negocio y, por tanto, era un paso natural. Siempre tiene un componente incertidumbre, pero he de decir que estoy absolutamente encantado y feliz. Me parece que Vía Célere es ‘el proyecto en el sector residencial español’.