El valor de referencia de Catastro, que es la base para pagar el ITP, podría ser inconstitucional

El Tribunal Superior de Justicia (TSJ) de Andalucía ha acordado plantear una cuestión de inconstitucionalidad contra el valor de referencia de Catastro, que sirve como base imponible de tributos tan importantes como el Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales (ITP) o el Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones. El objetivo de los jueces es determinar si se trata de un método objetivo y razonable. Desde que entró en vigor la Ley 11/2021, el valor de referencia del Catastro se ha convertido en la piedra angular para calcular la base imponible en operaciones como la compraventa de inmuebles. Ya hay un Auto del TSJ de Andalucía planteando la cuestión de inconstitucionalidad. Ahora falta por ver si el Constitucional la admite a trámite o no. 

Así, a la hora de comprar una vivienda usada o heredada o recibir una donación, siempre tributarás por el mayor de los dos valores: el escriturado o el de referencia. Esta medida forma parte de la estrategia legislativa del Gobierno del PSOE para combatir el fraude fiscal, y afecta directamente a tributos como el ITP y el Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones.

La clave radica en que este valor no lo fija el comprador ni el vendedor, sino la Dirección General del Catastro, que lo publica cada año basándose en las estadísticas del mercado. El problema surge cuando es claramente superior al que tendría el inmueble en el mercado. Por ejemplo, un comprador adquiere un piso, un trastero y una plaza de garaje. El valor de compraventa es de 213.000 euros. Sin embargo, al autoliquidar el ITP, aplica el valor de referencia de Catastro: 243.387,41 euros. Esa diferencia le supone pagar 2.738,74 euros más en impuestos.

Desde la Asociación Española de Asesores Fiscales (AEDAF) ya han señalado que el cálculo de este valor se basa en una metodología cuyos parámetros no están contenidos en ninguna ley, se fundamenta en una muestra poco representativa de transacciones inmobiliarias, no es contrastable y resulta poco transparente. Por eso, creen que atentaría contra los principios constitucionales de capacidad económica y de reserva de ley de los elementos esenciales de los tributos.

De hecho, la AEDAF ha impugnado las resoluciones anuales dictadas hasta ahora que determinan dicho valor de referencia y ha solicitado a la Audiencia Nacional la elevación de una cuestión de inconstitucionalidad sobre su modo de cálculo.

Denuncia que el valor de referencia obvia aspectos más subjetivos, pero determinantes, para efectuar una tasación de los inmuebles más ajustada a su valor de mercado, como la superficie útil del inmueble, su estado de conservación, la calidad de sus materiales o las características del edificio en el que se ubican. Así, el valor de referencia podría dar lugar a hacer tributar por rentas ficticias, como ya sucediera con la conocida como plusvalía municipal, cuyo modo de cálculo fue declarado inconstitucional por este motivo.

En el caso de la sentencia del Constitucional contra la plusvalía municipal, se puso negro sobre blanco sobre la polémica de gravar rentas potenciales o ficticias, es decir, cuya base imponible no era la concreta ganancia o renta obtenida, sino una ficción, lo que provocaba en numerosas ocasiones que el vendedor o heredero de una vivienda pagara por una ganancia muy diferente a la realmente obtenida.

El nuevo valor de referencia de Catastro como nueva base imponible del ITP y del ISyD puede acabar suponiendo que se grave, en estos impuestos, un beneficio ficticio e irreal, ya que se trata de un valor calculado en base a estudios de mercado o coeficientes y no en base al precio transaccionado y escriturado ante Notario como ocurría hasta ahora. “Existe la posibilidad de que se acabe haciendo tributar al contribuyente por una capacidad económica superior a la realmente puesta de manifiesto en la adquisición”, sostiene José María Salcedo, socio director de Salcedo Tax Litigation. 

De hecho, el Auto del TSJ de Andalucía (del 5 de mayo de 2025, recurso 385/2024) señala que “el empleo de un método de cálculo masivo, que se basa en una metodología críptica, inasequible para el contribuyente medio, cuyos parámetros no están contenidos en ninguna ley, que descansa en una muestra escasamente representativa de transacciones, originariamente desconsideradas a efectos fiscales en el ejercicio precedente, y que no obstante, de forma paradójica, el Catastro incorpora al cálculo del valor medio para el ejercicio subsiguiente, método  que en su universalidad ignora sistemáticamente elementales rasgos singulares de los inmuebles de vital trascendencia para la determinación del valor mercado de los mismos (superficie útil, calidad de los materiales, grado real de conservación, dependencias anejas, instalaciones accesorias…), sólo puede ofrecer resultados objetivamente alejados de la realidad del valor del bien inmueble dando lugar a situaciones absurdas en las que en una misma área homogénea de valoración coincida el valor de referencia de dos inmuebles cuyas características y estados sean manifiestamente dispares”.

¿Es posible impugnar el valor de referencia de Catastro?

Sí es posible, pero la normativa obliga a que sea el propio contribuyente el que aporte pruebas objetivas y contundentes para acreditar que ese valor es superior al de mercado. En este sentido, Salcedo critica el traslado de la carga de la prueba al contribuyente, ya que antes era Hacienda la que debía probar el valor del inmueble, pero ahora es el propio ciudadano el que debe asumir el gasto en periciales para combatir el valor de referencia de Catastro. 

No obstante, poco a poco se van conociendo resoluciones de Tribunales Superiores de Justicia que están valorando la prueba aportada por los contribuyentes, y anulando las liquidaciones dictadas. Prueba de ello es una reciente sentencia de 10-2-2025 del TSJ de Castilla y León que teniendo en cuenta el reportaje fotográfico y la declaración testifical aportada por el contribuyente al proceso, considera “que el coeficiente corrector del valor de la construcción aplicado por la Gerencia Territorial del Catastro no es el adecuado a la situación del inmueble adquirido, pues el inmueble no cuenta con las mínimas instalaciones como para ser considerado como habitable. Debe considerarse aplicable el criterio ruinoso, pues en el momento de la adquisición era una construcción manifiestamente inhabitable.”

Además, José María Salcedo se refiere a otra sentencia de este mismo TSJ de Castilla y León, en este caso de 11-2-2025, que ha admitido la validez como prueba de la tasación hipotecaria obtenida para solicitar el préstamo hipotecario, siempre que se aporte al proceso convenientemente explicada y junto con otros medios de prueba.

En definitiva, el goteo de fallos favorables a los contribuyentes es constante, y es previsible que se sigan produciendo en los meses siguientes.

¿Cómo actuar ante una posible declaración de inconstitucionalidad del Valor de referencia de Catastro?

Aunque todavía es pronto, porque no sabemos si el Tribunal Constitucional admitirá o no a trámite la cuestión de inconstitucionalidad planteada por el TSJ de Andalucía, lo cierto es que conviene ir preparándose para una hipotética declaración de inconstitucionalidad. Ello, teniendo en cuenta que, como recuerda Salcedo, la experiencia demuestra que las últimas declaraciones de inconstitucionalidad tributaria han venido acompañadas de una limitación de efectos, que ha impedido reclamar a quien no lo hubiera hecho ya al tiempo de dictarse la sentencia.

Teniendo en cuenta lo anterior, lo conveniente es mantener “viva” la posibilidad de reclamar, especialmente cuando esté en juego mucho dinero por existir una considerable diferencia entre el valor de referencia y el valor por el que se escrituró el inmueble.

Por ello, las liquidaciones de la Administración que se reciban deben recurrirse en el plazo de un mes para que no adquieran firmeza. Y en cuanto a las autoliquidaciones, el plazo para rectificarlas y pedir la devolución es de cuatro años.

De momento hay tiempo para reclamar. Pero lo que está claro es que, si finalmente el Tribunal Constitucional admite a trámite la cuestión de inconstitucionalidad planteada, lo conveniente será iniciar los procedimientos de rectificación cuanto antes. Ello, para que una hipotética sentencia que declare la inconstitucionalidad con limitación de efectos no deje fuera de juego a los contribuyentes que no reclamaron, zanja José María Salcedo.