La comparativa fiscal de Europa: ¿en qué país se paga más impuestos al comprar una vivienda?

Comprar una vivienda en Europa supone para los compradores enfrentarse no solo a los elevados precios del mercado inmobiliario, sino también a una gran variedad de impuestos que encarecen la operación. Los tributos asociados a la compra de una casa varían considerablemente entre diferentes países, lo que convierte el proceso en una verdadera "ruleta" fiscal cuyas consecuencias pueden afectar gravemente tanto a compradores particulares como a inversores.

Mientras que en algunas regiones los impuestos son mínimos, en otras, el coste fiscal tiene un peso importante, como el caso de España y Bélgica, donde un comprador que adquiere una vivienda valorada en 300.000 euros puede llegar a desembolsar más de 30.000 euros solo en impuestos.

Diferente situación en algunas zonas de Suiza, como es el caso de Zúrich, donde existe una exención total del ITP desde el 2005, con el objetivo de impulsar la inversión inmobiliaria en uno de los países más caros de Europa.

Por el contrario, España es el país de Europa con los regímenes fiscales más altos: los inversores están obligados a pagar entre el 6% y el 11% del valor de los inmuebles, aunque este porcentaje varía según el precio y la comunidad en la que se encuentre.

En Bélgica alcanza un 12% en la mayoría de los casos, aunque en ciudades como Bruselas el comprador se exime de tributar por los primeros 200.000 euros invertidos en la adquisición de una vivienda, siempre que sea de uso habitual. Y en la región de Flandes, la tasa se ha rebajado al 2% para primeras residencias.

Reino Unido (6%) completa el podio de los países europeos con la vivienda más gravada, seguido por Italia (5,5%), Países Bajos (5,2%) y Alemania (5%), que mantienen una media superior al 5%.

Diferencias dentro de los países

Igual que en España, este tributo no solo varía entre países, sino que también existen diferencias dentro de los propios Estados, como en Reino Unido, donde el impuesto que grava la compra de viviendas, conocido como ‘stamp duty’, penaliza sobre todo a quienes ya son propietarios de otra vivienda, llegando a aplicarse un tipo de hasta el 17% en operaciones superiores a 1,5 millones de libras (algo más de 1,7 millones de euros al cambio actual). Sin embargo, los compradores primerizos están exentos de este impuesto si la vivienda no supera las 300.000 libras (343.000 euros), una medida que busca facilitar el acceso a la vivienda frente al encarecimiento que sufre el mercado británico.

Por otro lado, en países como Italia o Alemania hay que sumar el elevado coste de los gastos notariales, de registro y, en ocasiones, comisiones de agentes inmobiliarios. Este último punto cobra especial relevancia en Francia, donde los honorarios de intermediación pueden alcanzar hasta un 8% del precio total y recaen generalmente sobre el comprador, al contrario que en España, donde suelen recaer en el vendedor o son menores.

Inversión en el mercado inmobiliario

Para quienes compran con fines de inversión, los altos impuestos pueden suponer un factor disuasorio, por lo que se ven obligados a ajustar estrategias. Expertos reunidos por el Financial Times señalan que, ante la carga fiscal, algunos inversores optan por negociar precios a la baja, buscar rentabilidades más altas mediante alquileres o, incluso, realizar operaciones fuera del mercado convencional para optimizar los costes. 

Sin embargo, otros advierten que estos gravámenes pueden restar dinamismo al mercado. La administración pública se enfrenta a un dilema: los impuestos pueden representar una fuente relevante de ingresos, pero al mismo tiempo, una fiscalidad demasiado elevada podría enfriar el mercado y reducir las operaciones.

El debate en torno a los impuestos inmobiliarios está más vigente que nunca, a medida que la crisis de acceso a la vivienda afecta a buena parte de Europa, especialmente al público más joven.

Este dilema ha provocado cambios en la forma de tributar en los diferentes países de Europa, como en Reino Unido, donde se plantean establecer impuestos a los inversores de grandes viviendas, acusados de incentivar la especulación, según el medio británico.

Por su parte, en Francia, un reciente aumento del impuesto de transferencia local, que grava las intermediaciones, está generando cierta agitación en el país vecino, ya que encarece aún más el precio final de las viviendas, lo que provoca que ciertos compradores acaben renunciando a la operación.

Efectos sobre el acceso a la vivienda

El acceso a la vivienda se ha convertido, para muchos europeos, en un reto cada vez más difícil, no solo por la escasez y el encarecimiento de la oferta, sino también por la carga fiscal asociada a la compra. Los gobiernos buscan fórmulas para mitigar el impacto, como bonificaciones para quienes adquieren su primera vivienda o ayudas a los más jóvenes.

En países como Bélgica, las medidas de alivio fiscal pretenden fomentar la entrada de nuevos propietarios al mercado, aunque la efectividad de dichas medidas está aún por evaluarse. Mientras tanto, cada país y cada región parecen avanzar en direcciones distintas, reflejando tanto su realidad fiscal como sus prioridades políticas.

Un tablero desigual para compradores e inversores

La falta de armonización impositiva convierte al mercado europeo de la vivienda en un ‘tablero desigual’. El lugar donde se decide comprar puede suponer la diferencia entre no pagar impuestos o tener que abonar decenas de miles de euros adicionales, lo que demuestra que el precio de la vivienda no solo está condicionado por el valor que le dan los vendedores, sino por los altos gravámenes que instauran desde las administraciones públicas.

En definitiva, el comprador de vivienda en Europa debe, además de buscar el inmueble ideal, convertirse en un experto en legislación fiscal comparativa. De lo contrario, la sorpresa al momento de firmar la escritura puede ser tan costosa como inesperada.