Bande: "Tenemos estrés postraumático de la crisis de 2008 que nos hace ver con sospecha la creación de vivienda"

A Juanjo Bande la crisis inmobiliaria de 2008 le pilló de sopetón como a tantos otros arquitectos que tuvieron que buscar alternativas en otros sectores económicos. En 2014 y 2015, en los años duros de la crisis, empezó a apostar por el mercado del alquiler de corta duración y le ha ido bien. De hecho, es una de las voces más reconocidas del mercado del alquiler turístico en redes sociales donde no sólo da consejos de inversión, sino que también entrevista a otros expertos para acercar la realidad inmobiliaria a sus oyentes. 

Una realidad inmobiliaria con mucha actualidad legislativa. Por ejemplo, desde el pasado 1 de julio los alquileres de corta duración contratados en plataformas digitales deberán contar con un número de registro obligatorio. Y en cuanto al alquiler de temporada, la Mesa del Congreso ha aprobado tramitar de urgencia la Ley del alquiler temporal, con el objetivo de equiparar los contratos de estos alquileres con los permanentes y así desincentivar su uso. 

Con esta actualidad sobre la mesa, entrevistamos a este arquitecto gallego que apostó en su momento por el alquiler de corta duración y cuyo objetivo es profesionalizar este mercado tan relevante para un país como España: en 2024 recibió 93,8 millones de turistas internacionales, nuevo récord y el país del mundo que más visitantes registró.   

Juanjo Bande, arquitecto e inversor en alquiler de corta duración idealista/news

Juanjo, eres arquitecto de profesión y desde 2014 te dedicas profesionalmente al alquiler de corta duración. ¿Por qué este sector?

El alquiler vacacional o el alquiler de corto plazo me gusta definirlo como alquiler digital. ¿Y por qué digo digital? Porque es un alquiler que transacciona digitalmente. Estamos acostumbrados en el mundo de hoy a hacer muchísimas de nuestras transacciones digitales. A nadie le asombra que hoy hagamos una transferencia de muchísimo dinero con el móvil o presentemos nuestra declaración de la renta con cuatro clicks. Es absolutamente normal. En cambio, un contrato de alquiler convencional implica 17 papeles, cuatro visitas a una oficina o un aval. Por qué un tema como la presentación de nuestros impuestos lo podemos hacer online y un alquiler no lo podemos hacer online. Es un punto de dolor, un punto de falta de eficiencia en general de la sociedad. Y la característica principal que tiene un alquiler vacacional, el alquiler de corto plazo con la incorporación de plataformas que incorporan la transaccionalidad fue un alquiler que se convirtió en un alquiler de transacción digital. Y eso fue lo que realmente revolucionó el sector del alquiler de corto plazo que no nació ayer. Esto no lo inventaron las plataformas en el año 2014. Las familias en España alquilaban un piso en Benidorm en los años 60 sin ningún tipo de problema. Esto no se inventó anteayer, pero lo que sí que ha ocurrido es la incorporación de esa transaccionalidad. Ha transformado ese nicho del sector inmobiliario. Me parece que eso es un indicador adelantado de lo que va a pasar en otras partes del sector inmobiliario. Me parece que hemos vivido la entrada de la transaccionalidad digital en muchísimas partes de la sociedad, y la parte inmobiliaria es la que más se ha resistido. Y yo creo que la revolución que vamos a vivir en las próximas dos décadas va a estar en la parte de la transaccionalidad digital. Esto es lo que me atrajo del mundo del vacacional, del mundo del corto plazo.

En tu página web das consejos de cómo invertir en este sector y si es rentable o no. Para una persona que tenga una vivienda que la quiera dedicar a alquiler vacacional ¿qué consejo le darías?

El consejo más importante que hay que tener en cuenta hoy en día es que hay que desmitificar una serie de ideas preconcebidas que se han montado en torno al alquiler vacacional. Parece que muchas veces decimos que el papel lo aguanta todo y a veces parece que el alquiler vacacional lo aguanta todo. Es decir, ponlo ahí que malo será que no venga el turista. Eso no es una forma correcta de llevar un negocio de alquiler vacacional. Afortunadamente existen muchas formas de información y existe la manera de saber de manera adelantada si un producto va a tener una salida o no va a tener una salida. Y esa es el primer consejo. No todo vale. Y el segundo consejo importante es que nuestro tiempo también vale. ¿Qué quiero decir con esto? Una persona que piensa en hacer alquiler de corto plazo o alquiler vacacional de una de sus propiedades puede tener la tentación de hacer las cuentas económicas únicamente de los ingresos y gastos monetarios. Pero si eso le implica una dedicación de tiempo, ahí también hay un coste de oportunidad. Coste de oportunidad que se va a ver reflejado en la vida profesional de esa persona o en la vida personal con dejar de hacer otras cosas. Y eso también hay que tenerlo en cuenta, porque en ocasiones convendrá contar con la ayuda de una empresa de ‘property management’ que colabore conmigo en la gestión de mi propiedad.

No caigamos en la trampa de decir “oye, ha entrado este dinero y ha salido este dinero”. La rentabilidad ha sido ésta porque el tiempo dedicado también hay que contarlo. Y esa es una de las grandes razones que provoca que el propietario acabe quemado porque no se reconoce a sí mismo el tiempo que dedica y eso no es sostenible a largo plazo.

El 1 de julio de 2028 será obligatorio aplicar el IVA en alquileres turísticos, aunque no se ofrezcan servicios propios del sector hotelero, como el desayuno o la limpieza. ¿Qué opinas al respecto?

Es un tema muy caliente políticamente porque, aparte de esta obligación de 2028, hay ahora mismo en trámite una propuesta del Partido Socialista para adelantar esa obligación e, incluso, aplicar un tipo del 21% y no el 10% como tiene el resto de los servicios hoteleros. Yo creo que, en el mundo del alquiler vacacional, en el mundo del debate sobre el alquiler vacacional se nos están mezclando muchas cosas y principalmente el tema de la vivienda. A mí personalmente el IVA del 10% no me parece mal, en principio, porque es el que tienen todos los servicios hoteleros, es el que tiene un hotel y si conceptuamos el alquiler vacacional como un servicio hotelero, pues al final hay muy poca diferencia en el servicio que obtiene el inquilino turista y creo que puede tener lógica en algún caso la aplicación del IVA del 10%, al igual que en los hoteles. La aplicación del IVA del 21%, tal y como se dice en la propuesta de ley del PSOE, tiene una intención punitiva. No lo estoy diciendo yo, lo dice el proyecto. Entonces, como tal intención punitiva me parece mal, porque la idea ahí es desincentivar el uso del alquiler vacacional para generar uso de vivienda. Proponer eso es no entender el mercado, porque gran parte del conjunto de viviendas que están en alquiler de corto plazo son segundas residencias. Estamos grabando esto en Madrid. En Madrid es muy habitual que las personas tengan una segunda residencia en la costa. Esas personas que tienen una segunda residencia en la costa o en Galicia o en Asturias, que ocupan durante 15 días al año, un mes al año, ¿van a incorporar esa vivienda al mercado de alquiler residencial? No es realista pensar eso. Por otra parte, todas esas personas han realizado todos sus proyectos vitales contando con un mundo donde eso era perfectamente posible.

Nada hay escrito para que digan que una familia de Madrid no puede tener un piso en la playa en Benidorm. O sea, no solo no hay nada escrito, sino que todo nos ha llevado a eso. Es una cosa que en muchos casos se entiende como normal. Entonces, cuando se ponen encima de la mesa el número de que faltan 300.000 viviendas en España, y que las viviendas de alquiler vacacional se incorporen al alquiler residencial de largo plazo, esto es confundir churras con merinas. Porque si a mí me sobran 20.000 viviendas en Denia, no voy a arreglar el problema de la vivienda en Carabanchel. No tiene absolutamente nada que ver. Hoy en día tenemos muchas formas de tener datos. Si queremos resolver un problema como la vivienda, es un problema real y complejo. Hay que utilizar muy bien los datos y no podemos resolver este problema a martillazos porque la solución no es una solución. Son múltiples. Hay que atacar el problema por muchos lados, pero con conocimiento de causa, y no vamos a resolver el problema de la vivienda en el centro de Málaga o en el centro de Madrid o en el centro de Valencia, poniendo vivienda, liberando vivienda en Jávea. Las medidas punitivas tienen lógica si van a producir un resultado que va alineado con la política que se busca, pero si es castigar por castigar esto más bien parece un tema ideológico.

Una política sana de alquiler vacacional y de alquiler flexible mejora la competitividad de una ciudad como destino 

¿Cómo estás viviendo la crisis de la vivienda? ¿de quién es la culpa?

Yo la vivo con mucha preocupación porque personalmente creo que una sociedad funciona cuando una generación disfruta lo que construyó la anterior. Es decir, las ciudades no las hemos construido los que estamos vivos hoy. Son un proyecto colectivo social que ha sido construido durante cientos de años y creo que tenemos que entender la sociedad de esa manera. Tenemos que intentar resolver el problema de la vivienda, no solo para nosotros los que estamos vivos ahora, sino también para el futuro. Y lo digo con mucha preocupación. Creo que hay muchas personas hablando de esto y recientemente también ha salido en YouTube una conversación que ha tenido cierto alcance con Javier Burón, un experto sobre este tema, que aunque en muchas cosas no coincido con él, sí que hay una cosa en la que coincido y es que no se puede hablar de una solución al problema de vivienda, lo cual no puede tener una solución porque es un problema muy complejo y que hay que atacarlo por muchos campos y yo creo que eso es el primer paso que tenemos que dar de respuesta. Es un problema complejo y que vamos a resolver prácticamente de un modo generacional que nos va a llevar tiempo resolverlo. Y si tengo que resumir una de las más transversales y que toca todas las cosas, yo diría que tenemos como sociedad un poquito de estrés postraumático de la crisis de 2007-2008, que nos hace ver con sospecha todo lo que tenga que ver con construcción, con el mundo inmobiliario y con crear vivienda.

No debemos olvidarnos de que en un país como España no es sostenible construir 80.000 viviendas al año. Eso está por debajo de la tasa de reposición. Tendremos que ver qué políticas queremos tener, pero tenemos una vivienda de protección oficial prácticamente desaparecida del mercado. Tenemos mucha gestión de suelos urbanizables prácticamente paralizados desde el año 2012-2013 y que no se ha avanzado en muchos de ellos. Tenemos unos requisitos técnicos sobre la vivienda que han seguido subiendo, como requisitos energéticos o de habitabilidad. La construcción cada vez es más cara y no se están llevando a cabo medidas paliativas para reducir esos costes. Y por eso solo está llegando al mercado vivienda de precio alto y ha desaparecido la de precio medio y precio bajo. Es un problema muy complejo. Yo creo que el primer paso es tomar conciencia de la complejidad del problema y saber que lo tenemos que atacar por muchos lados.

El sector lleva años hablando de esto, de que no se llega a levantar más de 100.000 viviendas al año. ¿Qué se necesita para que avancemos por ese camino?

Yo creo que es un proceso social, es un proceso de cognición colectiva que nos tiene que llevar a asumir esta realidad como sociedad. Y segundo, que desde todas las partes se permee la realidad de que hay que actuar frente a este problema, Y como muchos otros retos sociales, lleva un tiempo darse cuenta de esto. Yo creo que tenemos que entender que el problema de la vivienda no es solo un problema de España, es un problema que existe en muchos países de Occidente. Y yo creo que tenemos que cambiar esa actitud de principio negativa hacia todo lo que sea construir. Tenemos que también ser más flexibles con las formas de habitar. Hay ciudades globales, como pueden ser Madrid y Barcelona, que a lo mejor requieren soluciones distintas de ciudades regionales como Coruña. 

Te he escuchado en varios podcasts tuyos donde hablas del alquiler flexible y, sobre todo, en grandes ciudades, que es donde más demanda de vivienda hay. ¿En qué consiste este alquiler flexible?

Si yo tengo que irme mañana a vivir a Barcelona, Madrid o París, lo correcto es que yo tenga más opciones que comprar un piso o irme a un hotel. Si en una ciudad las únicas opciones que tengo son “o me compro un piso o me voy a un hotel”, esa ciudad no me ofrece nada interesante porque yo a lo mejor necesito estar dos meses o tres meses. Las ciudades tienen que ser más abiertas, deben tener una oferta alojativa más variada. Y ahí es donde entra el alquiler flexible. Durante mucho tiempo se llamó el alquiler de temporada. A mí me gusta llamarlo muchas veces alquiler digital porque es aquel alquiler que transacciona digitalmente. Si una ciudad no tiene un parque de vivienda con un porcentaje de alquiler flexible, esa ciudad es una ciudad menos competitiva porque ofrece soluciones alternativas peores. Por tanto, las empresas tendrán acceso a profesionales peores, tendrán menos atractivo y suponen una pérdida de competitividad para la ciudad. En mi opinión, por ejemplo, lo que acaba de hacer Barcelona cortando el alquiler de corto plazo es una pérdida muy grave de competitividad por la ciudad.

Regular el alquiler vacacional puede encarecer las vacaciones. 

Barcelona prohibirá el alquiler turístico en 2028. Y Nueva York también lo hizo en su momento. ¿Los pisos turísticos están en peligro de extinción?

Para entender lo que está pasando con el alquiler turístico, hay que entender que hoy en día en España tenemos el tema planteado como un tema urbanístico. Las competencias urbanísticas son competencias municipales. Los ayuntamientos tienen la competencia de organizar los usos del territorio dentro de su ámbito. En España tenemos unos 8.123 ayuntamientos. Son 8.123 situaciones diferentes. No es lo mismo la situación de Madrid, que es la de Jávea. Y hay sitios donde se podrán tomar unas decisiones determinadas que a lo mejor son acertadas o a lo mejor son equivocadas, pero eso no quiere decir que esa sea la decisión que vayan a tomar los otros 8.100 ayuntamientos que hay en España. Es más, normalmente lo complicado con las normativas urbanísticas es coordinarlas. Y esto es el mundo al que vamos a ir con el alquiler vacacional. Hemos vivido un tiempo marcado por la modificación de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 2013, que le dio competencias en materia de alquiler turístico a las autoridades autonómicas municipales. Y yo creo que estamos viviendo el momento en el que se acaba eso y estamos entrando en un momento donde la normativa que nos va a marcar el futuro del sector va a ser las normativas urbanísticas municipales.

Yo creo que una política sana de alquiler vacacional y de alquiler flexible mejora la competitividad de una ciudad como destino y restringir en exceso el alquiler de corto plazo provoca ciudades cerradas que son menos receptivas de lo que les pueda llegar y esto es pegarse un tiro en el pie de la competitividad de una ciudad. Pero también veremos el juego de ciudades que suben y ciudades que bajan. Hace 20 años Málaga no tenía la potencia que tiene hoy. Pues igual que una ciudad sube, otra bajará y eso es lo que veremos pasar.

Y el caso de Nueva York, ¿cómo ha evolucionado una vez que se prohibió el alquiler turístico?

Ya ha pasado un tiempo desde que en Nueva York, la ciudad de Nueva York, no el estado de Nueva York, se prohibió Airbnb. ¿Y qué ha pasado? Que en la ciudad de Nueva York el problema de la vivienda no se ha arreglado. El precio de la vivienda ha seguido subiendo. El alquiler de corto plazo turístico se ha desplazado a ciudades limítrofes. En el caso de Nueva York a New Jersey. Ahora, un negocio fantástico es tener un Airbnb en New Jersey. Y en la ciudad de Nueva York los precios de los hoteles se han incrementado, con lo cual se va a un turismo mucho más exclusivo. Es decir, la gente lo que quiere muchas veces es que no me molesten los turistas, pero cuando yo viajo yo no soy un turista. Creo que tenemos que ser conscientes de que todos viajamos por el mundo y que todos queremos tener oportunidades. Si limitamos demasiado el acceso, a lo mejor también encontramos que nos limitan a nosotros el acceso cuando queramos viajar.

¿Regular el alquiler vacacional encarece las vacaciones?

Regular el alquiler vacacional puede encarecer las vacaciones. De hecho, en la propuesta política que comentábamos antes del PSOE hay la voluntad de encarecer las vacaciones. Si le pones el 21% por encima y dices que lo haces de manera punitiva, estás encareciendo las vacaciones de todas las personas que utilizan esa forma. No lo invento yo, lo dice el proyecto, que es lo que quieren hacer para que sea más competitivo el hotel. Yo creo que los poderes públicos deberían defender al consumidor y darle la mayor cantidad de opciones posibles y aquellas opciones que el consumidor está demandando, pues debe ser porque tienen una lógica detrás. Tenemos que darnos cuenta de que en España cada año se realizan millones de contratos de alquiler de corto plazo, y todo el mundo lo hace de forma voluntaria. Es porque esto tiene sentido. Hablamos a lo mejor de 2 o 3 millones de contratos cada año de alquiler vacacional. Eso es porque hay una demanda de ese servicio y eso no va a parar ahí. Como dice el refrán británico cuando hay voluntad hay un camino y hay que buscar la manera, encontrar ese camino.

Es muy problemático confundir la vivienda vacacional con un uso terciario,

¿En tu experiencia qué impacto tiene el alquiler vacacional en el barrio, en el municipio y en la economía en general?

Tiene diversos impactos. El primer impacto es una diferente manera de distribuir los ingresos del turismo. Uno no tiene más que coger las fotos aéreas de Google Maps, ir a mirar cómo son las instalaciones hoteleras de resorts de pulserita. Las instalaciones hoteleras de reserva de pulserita tienen una valla alrededor. No sabes si es para que no entren o para que no escapen los de dentro. Entonces genera un formato de uso del territorio que no genera permeabilidad. Son islas de explotación hotelera que son absolutamente extractivas, que generan externalidades hacia afuera y generan un modelo turístico muy destructivo para la sociedad. Si ponemos otro ejemplo de una instalación hotelera que puede estar en un centro de una ciudad, esa instalación hotelera, cualquier hotel de cuatro o cinco estrellas que pueda estar en el centro de Madrid, intenta que sus usuarios hagan la mayor cantidad de consumo dentro del propio hotel: cafetería, restaurante, etc. No hacen consumo del barrio y ese hotel no consume. El alquiler vacacional, por su dimensión, tiene una escala mucho más granular y distribuye mucho más los ingresos entre una cantidad más grande de propietarios y a su vez hace que el uso del turista sea mucho más distribuido.

Entonces yo creo que una buena política del alquiler turístico puede generar una distribución de los ingresos turísticos mucho más permeable y construir ciudades más abiertas que permitan que los que nos quieren visitar, los que quieren convivir con nosotros, lo puedan hacer de una manera mucho más estable. Porque el alquiler vacacional tiene unas estancias medias que suelen ser del doble de las estancias hoteleras. 

Juanjo Bande en las oficinas de idealista en Madrid idealista/news

Juanjo, explícanos la diferencia entre el alquiler vacacional y un piso turístico.

La verdad es que el piso turístico no es una palabra que tenga un fondo jurídico técnico detrás. Es una palabra coloquial, porque todos tenemos que utilizar el lenguaje coloquial para entendernos. La palabra piso turístico se ha generalizado y se ha generalizado con un tono bastante despectivo. El piso turístico parece que es una cosa que genera problemas. Realmente lo que tenemos son viviendas de alquiler vacacional o viviendas de uso turístico que se registran en la autoridad turística de la comunidad autónoma correspondiente. Hoy en día, en cada vez más ayuntamientos no solo es necesario la licencia autonómica, sino que también es necesaria una licencia urbanística municipal, porque cada vez más normas municipales lo consideran un uso terciario equiparable al hotelero. Es una vivienda que tiene una característica de alquiler de corto plazo. 

La palabra alquiler vacacional es como más histórica. Viene de la época en que todo esto estaba metido dentro de la Ley de Arrendamientos Urbanos como alquiler de temporada, que no tenía ningún tipo de requisito desde las autoridades de turismo en general en toda España, aunque había algunos casos autonómicos en los que sí podía ser, y simplemente era un alquiler de temporada con finalidad vacacional, sometido a la Ley de Arrendamientos Urbanos, como cualquier otro alquiler de temporada. De ahí viene la palabra alquiler vacacional, que no era un servicio, sino un alquiler de temporada con finalidad vacacional. Cuando nos hemos metido en este mundo del alquiler de uso turístico definido como vivienda de uso turístico, la verdad es que tenemos que reconocer que se ha generado un poco de confusión porque tenemos una serie de denominaciones coincidentes. Pero lo importante es saber que el alquiler vacacional entra dentro de los conceptos en la Ley de Arrendamientos Urbanos y el alquiler turístico es más un producto tipo turístico como pueden ser unos apartamentos turísticos o un área de uso turístico.

La Mesa del Congreso ha aprobado tramitar de urgencia la Ley del alquiler temporal. Lo que busca esta ley es equiparar los contratos de alquiler de temporada a los permanentes y así desincentivar su uso. ¿Qué opinas de esta regulación?

Lo que va a hacer es intentar poner un límite al precio del alquiler de temporada para desincentivar este negocio. Yo creo que la consecuencia que va a ser muy parecida a la que comentábamos anteriormente sobre los pisos turísticos, que es una pérdida de competitividad para estas ciudades. Hoy en día es muy habitual que la gente se desplace por proyectos, por trabajo y es absolutamente normal que una persona busque una vivienda para seis meses en Madrid o para tres meses. Las ciudades necesitan eso. Yo creo que las autoridades deberían cambiar la forma de pensar y estar buscando que hubiera un mínimo de oferta de ese tipo, no intentar limitarla, por lo menos conseguir que haya un 5% del parque que esté abierto a alquiler de corto plazo y no lo contrario. Entonces, si esas medidas no van acompañadas de otras medidas para resolver el problema de vivienda, en mi opinión, son medidas que se pueden quedar en cosmética. La administración ha tenido la responsabilidad de las políticas de vivienda en los últimos 15 años. Resulta que una persona que es propietaria de un inmueble tiene la culpa del problema de la vivienda, pero una persona que es titular de una cosa que se llama Ministerio de Vivienda no tiene ninguna responsabilidad. Tenemos la gestión de los suelos urbanizables prácticamente paralizada. ¿Por qué no se actúa sobre eso? Porque vemos en nuestras ciudades muchos solares donde no se está construyendo. ¿Por qué no ponemos el ojo sobre eso y no sobre unas viviendas que están haciendo una función que es necesaria en alquiler de temporada? ¿Por qué no se deriva la presión de los poderes públicos hacia esos solares que no tienen edificación? 

Al final es ley de oferta y demanda. Cada vez hay más gente que quiere vivir en España y tenemos cada vez más población. Luego entonces, habrá que empezar a construir, a ofrecer más vivienda en el mercado, no es desincentivar, sino ofertar más

En los últimos 10 años el turismo internacional ha subido prácticamente el 50%, pero también ha subido una cantidad aproximada el número de extranjeros residentes en España. Que es fantástico tener una sociedad abierta y cosmopolita. Pero tú lo que no puedes es invitar a diez personas a cenar a casa y poner cinco sillas porque habrá un problema de sillas. Pues en este caso igualmente tenemos un problema de vivienda. Aumenta el 50% de extranjeros, 50% el número de turistas extranjeros y, sobre todo, en los últimos 40 años, el número medio de personas por hogar ha bajado de 3,7 o 2,5. Tienes muchas menos personas en cada unidad de convivencia. Por tanto, para las mismas personas necesitas más viviendas. Por un lado, tienes tres cuestiones que están aumentando mucho la demanda y tienes la oferta congelada o prácticamente inexistente, que llevamos 15 años que se han construido 80.000 o 90.000 viviendas cada año. Esto así no puede continuar. Creo que las últimas estadísticas del Consejo Superior de los Colegios de Arquitectos hablan de que en 2024 se realizaron 120.000 proyectos de viviendas obra nueva. Y es una medida en la buena dirección. Pero hace falta mucho más. 

Sí, los expertos dicen que tiene que haber unas 200.000 viviendas nuevas al año

Yo digo 200.000 años para empatar porque en España tenemos 27 millones de viviendas. Por otro lado, estamos subiendo los estándares de lo que le pedimos a una vivienda y se nos están quedando antiguas. Es como los coches: si queremos que los coches tengan diez años de media, pues cada año habrá que renovar el 10% del parque. Pues con las viviendas cada año tenemos que renovar el 1% del parque, que equivale a 270.000 al año. 

Cada vez más expertos piden que se levanten pisos turísticos en suelo terciario y no en suelo residencial para no restar espacio a la vivienda habitual, ¿qué opinión te merece?

Yo creo que son diferentes proyectos. Yo creo que es muy problemático confundir la vivienda vacacional con un uso terciario, porque si llevamos la vivienda al uso terciario corremos el riesgo de destruir vivienda que ya existe. Yo creo que los proyectos en suelo terciario pueden tener su lógica y pueden tener su sensatez y me parece muy interesante, pero estamos hablando de proyectos hoteleros. No estoy en contra de los proyectos de uso hotelero en suelo terciario, pero la idea de la vivienda vacacional de corto plazo es otra. Es mantener el uso residencial porque viene de toda esta tradición de la segunda residencia. Pongamos un ejemplo, las personas que se compran una vivienda, por ejemplo, en Canarias, para ir a jubilarse cuando se retiren. Mientras tanto, lo utilizan un mes en verano y mientras tanto la rentabilizan mediante el alquiler a corto plazo. Eso no se puede resolver con un uso terciario porque esa persona no desea comprar un trocito de un uso terciario donde no se puede residir en un uso terciario, no es legal residir, no te puedes empadronar en un hotel.

Pero de las 400.000 viviendas de alquiler de corto plazo que hay en España, la mayor parte no encajan en ese modelo y la mayor parte de destinos no encajan en ese modelo. Tenemos que hablar, por ejemplo, de muchos destinos que no estaban en el mapa turístico y que los ha colocado en el mapa turístico el alquiler vacacional. Todo el norte de España, toda la costa norte de España tiene un grave problema de estacionalidad. La estacionalidad hace que las plantillas hoteleras no sean estables y eso genera que no tengas una oferta turística sostenida. Lo mismo ocurriría con un uso terciario porque tienes una demanda muy en punta. El alquiler vacacional, que es mucho más flexible en la utilización de los recursos, ha permitido colocar en el mercado turístico a comunidades como Galicia, Asturias y Cantabria de una manera que no les permitía la planta hotelera convencional. Si nos vamos a los usos terciarios tenemos esos mismos problemas. Por tanto, yo creo que puede ser una solución para ciudades de gran tamaño, para unos casos muy concretos del periodo vacacional, pero no creo que sea la solución global para el estudio profesional.

Desde el 1 de julio los alquileres de corta duración contratados en plataformas digitales deberán contar con un número de registro obligatorio, ¿qué opinión te merece esta medida que viene de Europa?

Reglamento tal como ha venido de Europa me parece muy interesante. El problema que tiene es que la implementación en España ha sido excesivamente, en mi opinión, atropellada. La responsabilidad del registro está en manos de los registros de la propiedad. Los registros de la propiedad, como todos sabemos, son muy dispares. Tienen un problema de armonización de criterios y eso es lo que estamos viendo con el registro, con la obtención de los números de registro para alquiler de corto plazo, que los criterios de los registros de la propiedad que tienen que tramitar están siendo extraordinariamente variados. Dentro de una misma ciudad que hay diversos registros de la propiedad, uno pide unos requisitos y el otro me pide otros requisitos. En Valencia, por ejemplo, no se están dando los números provisionales. Serán únicamente códigos de verificación. La casuística está siendo diversa y aparte es un tema relativamente complejo porque el registro que se llama Registro único, una de sus características es que es menos único de lo que parece, porque tenemos registro de alquiler turístico, tenemos registro de alquiler de temporada y tenemos número de registro también para alquiler por habitaciones. Y le hemos dado muy poco tiempo a la sociedad para que asuma todo esto. Ha sido una puesta en marcha, en mi opinión, apresurada, con unos registros de la propiedad que no están armonizados y yo creo que vamos a ver mucha casuística en tribunales de recursos a resoluciones de denegación de inscripción de los registros que van a acabar en los tribunales. O sea que vamos a ver mucha judicialización del tema.