¿Qué pasa con el contrato de alquiler si el propietario vende la vivienda?

El mercado inmobiliario español vuelve a tensarse y cada vez más propietarios optan por vender sus viviendas aun con inquilinos dentro. La pregunta es inevitable: ¿qué ocurre con el contrato de alquiler cuando el propietario vende?

Encontramos la respuesta en el artículo 14 de la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU), que regula la subrogación del comprador y fija los límites para que los contratos sigan vigentes tras la venta. Esta norma se ha convertido en una garantía esencial de estabilidad para miles de arrendatarios.

Protección del inquilino ante la venta de la vivienda

El precepto dispone que el comprador de una vivienda arrendada queda subrogado en todos los derechos y obligaciones del anterior arrendador durante los cinco primeros años del contrato —o siete si el arrendador es persona jurídica—, conozca o no la existencia del arrendamiento.

Si el contrato de arrendamiento está inscrito en el Registro de la Propiedad, o si el comprador no reúne los requisitos del artículo 34 de la Ley Hipotecaria —por haber tenido conocimiento del arrendamiento antes de la venta—, deberá respetar la duración pactada.

Si, por el contrario, cumple los requisitos del artículo 34 LH (adquirente de buena fe y a título oneroso que desconocía el arrendamiento no inscrito), solo quedará obligado durante los cinco o siete años mínimos, pudiendo finalizar el contrato anticipadamente. En este caso, el vendedor tendrá que indemnizar al arrendatario con una mensualidad de la renta vigente por cada año del contrato que exceda de esos cinco o siete años.

¿Puede el nuevo propietario subir el alquiler tras comprar una vivienda arrendada?

El adquirente se subroga en las condiciones pactadas en el contrato, incluida la renta mensual. No puede añadir nuevos gastos mientras dure la vigencia del contrato original y solo podrá revisar la renta en los términos previstos en el propio contrato —por ejemplo, una actualización anual según el índice pactado—, pero no podrá imponer un nuevo precio unilateralmente.

¿Qué sucede con los suministros y pagos domiciliados tras el cambio de propietario?

Los contratos de luz, agua, gas o internet suelen estar a nombre del inquilino, por lo que no se ven afectados por la venta de la vivienda. Si estaban domiciliados en la cuenta del antiguo propietario, deberán actualizarse los datos de facturación. En ningún caso se puede interrumpir un suministro por el cambio de dueño.

Venta de vivienda con cláusula de extinción del arrendamiento

Las partes pueden pactar que la venta de la vivienda extinga el contrato, pero esa cláusula solo tendrá efectos una vez transcurridos los cinco o siete años que impone la LAU. Antes de ese plazo, cualquier pacto que permita extinguir el contrato por venta será nulo por vulnerar los derechos del arrendatario (artículo 6 LAU).

Transcurrido ese tiempo, el contrato podrá extinguirse sin derecho a indemnización, salvo que se hubiera pactado una duración superior, en cuyo caso la compensación seguirá correspondiendo al vendedor.

¿Cómo notificar al inquilino la venta de la vivienda alquilada?

No existe un modelo único, pero la notificación debe realizarse por escrito y preferiblemente mediante burofax o cualquier medio fehaciente que acredite su recepción. Esta comunicación no implica el fin del contrato, solo informa del cambio de titularidad para que el inquilino sepa a quién debe pagar la renta.

¿Qué pasa si el dueño quiere vivir en la casa antes de que finalice el contrato?

La recuperación anticipada de la vivienda por necesidad solo es posible si el arrendador es persona física y esa posibilidad se pactó en el contrato desde el principio (artículo 9.3 LAU). Además, debe notificarlo con al menos dos meses de antelación y acreditar que la vivienda será su residencia habitual o la de algún familiar en primer grado.

Y hay más: si el arrendador recupera la vivienda y no la ocupa en el plazo de tres meses, el inquilino puede optar entre volver a ocuparla o una indemnización equivalente a una mensualidad por cada año que quedara por cumplir hasta completar cinco años.

Si la vivienda se vende, el nuevo propietario solo podrá invocar esta causa si figuraba dicha cláusula, pues no puede introducirla de forma sobrevenida. Por ello, suele ser buena idea incluirla en cualquier contrato, aun cuando no se prevea utilizar la vivienda para uso personal o de algún familiar, pues será un punto que muchos compradores valorarán antes de cerrar la operación.

Si contemplas invertir en un piso que está alquilado, solicita una copia del contrato de arrendamiento en vigor antes de firmar el contrato de arras para verificar las condiciones reales del mismo y evitar sorpresas desagradables.

Derecho de tanteo y retracto

El propietario debe recordar que el arrendatario goza de un derecho de adquisición preferente —tanteo y retracto—, conforme al artículo 25 de la LAU, salvo que haya renunciado expresamente a él en el contrato.

La notificación de venta debe realizarse por escrito, indicando el precio y las condiciones de la operación, y concediendo 30 días naturales para que el inquilino comunique si desea ejercer su derecho. No obstante, en las ventas en bloque —como la transmisión de un edificio completo o de varias viviendas a un solo comprador—, este derecho no se aplica de forma automática.

¿Cómo afecta la venta a los contratos anteriores a marzo de 2019?

Los contratos celebrados antes del 6 de marzo de 2019 se rigen por la versión de la LAU vigente en la fecha de su firma. En concreto, los suscritos entre el 6 de junio de 2013 y el 5 de marzo de 2019 se someten al régimen introducido por la Ley 4/2013 de medidas de flexibilización y fomento del mercado del alquiler de viviendas, que fijaba una duración mínima de tres años, con posibilidad de prórroga.

En este caso, cuando se produce la venta, el artículo 14 en su redacción entonces vigente dispone que el comprador queda subrogado en los derechos y obligaciones del vendedor si el contrato de arrendamiento estaba inscrito en el Registro de la Propiedad antes de la transmisión.

No obstante, si conocía la existencia del arrendamiento —por ejemplo, porque así figuraba en la escritura de compraventa—, quedará igualmente subrogado, ya que la protección del artículo 34 LH se reserva a los adquirentes de buena fe y siempre a título oneroso, no alcanzando a quienes reciben la vivienda por herencia o donación.

Cuando ni siquiera está inscrita la finca, se aplica lo previsto en el artículo 1571 del Código Civil, que permite al comprador resolver el arrendamiento, debiendo respetar un plazo de tres meses desde la notificación al inquilino, quien podrá exigir al vendedor una indemnización por daños y perjuicios.

Por tanto, para determinar el régimen aplicable en cada caso, es imprescindible atender a la fecha del contrato, la versión de la LAU vigente en ese momento, y si el arrendamiento estaba inscrito o no en el Registro de la Propiedad.

Seguridad jurídica en las compraventas de viviendas alquiladas

El artículo 14 de la LAU protege a los inquilinos frente a la incertidumbre que puede generar una venta y establece los límites para que propietarios y compradores actúen con seguridad.

En un mercado donde cada operación se mide al detalle, conocer este precepto puede marcar la diferencia entre una compraventa segura y un conflicto inesperado. La ley busca equilibrar el derecho del propietario a disponer de su vivienda con la estabilidad del inquilino.