Los arrendadores deben declarar el alquiler aunque no lo cobren

El Tribunal Económico-Administrativo Central (TEAC) confirma que los arrendadores de viviendas o locales en España, tanto residentes como no residentes, deben declarar los ingresos del alquiler en el IRPF o en el IRNR, incluso cuando el inquilino no paga las rentas.

La resolución, del 24 de junio de 2025, se apoya en la doctrina del Tribunal Supremo y aclara que el impago no exime al arrendador de sus obligaciones fiscales. Dicho de otro modo: aunque el casero no reciba el dinero, Hacienda considera que la renta existe mientras sea exigible conforme al contrato.

Una arrendadora en el extranjero con un inmueble alquilado en España

En este caso, una contribuyente residente en Suiza había alquilado una vivienda en España. Durante los ejercicios 2018 y 2019, el inquilino dejó de abonar la renta. La propietaria —siguiendo la norma— presentó sus autoliquidaciones del Impuesto sobre la Renta de No Residentes (IRNR) mediante el modelo 210.

Más tarde, solicitó la rectificación de esas declaraciones y pidió la devolución de lo abonado, alegando que nunca percibió las mensualidades declaradas. La Oficina Nacional de Gestión Tributaria denegó la solicitud y, tras el recurso interpuesto por la contribuyente, el TEAC confirmó dicha denegación, considerando que el impago no elimina la obligación de declarar mientras las rentas sigan siendo exigibles.

Obligación de tributar por rentas del alquiler no cobradas

El TEAC subraya que los ingresos procedentes del arrendamiento de un inmueble situado en España están sujetos a tributación, tanto si se han cobrado como si no. Esta obligación alcanza a todos los propietarios, residan o no en territorio español.

El argumento se apoya en el artículo 13.1.g) del Texto Refundido de la Ley del IRNR (TRLIRNR), que trata como rentas obtenidas en España a los rendimientos derivados de bienes inmuebles situados en el territorio nacional. A su vez, el artículo 24.1 del mismo texto dispone que la base imponible se calcula sobre el importe íntegro de los rendimientos, aplicando las normas del IRPF.

Y es que el artículo 22 de la Ley 35/2006 (LIRPF) define las rentas procedentes del alquiler como rendimientos del capital inmobiliario que se declaran por su importe exigible, aunque no se haya recibido el pago, mientras que el artículo 14 establece que estos rendimientos se imputan al período en que sean exigibles por el arrendador, de modo que, a efectos fiscales, el derecho a cobrar pesa más que el cobro efectivo.

El TEAC aclara que no se trataban de rentas pendientes de resolución judicial, sino vencidas y exigibles, aunque el arrendatario haya dejado de pagar. En otras palabras: Hacienda no espera a que se cobre para considerar la renta como ingreso.

Doctrina del Tribunal Supremo sobre el impago de rentas arrendaticias

Para reforzar su posición, el TEAC cita la Sentencia del Tribunal Supremo 1.467/2021 de 14 de diciembre de 2021. En ella, el alto tribunal estableció que las cantidades que el arrendador tiene derecho a recibir tras interponer una demanda de desahucio por impago son rendimientos de capital inmobiliario y deben declararse en el ejercicio en que sean exigibles.

Esa doctrina, recuerda el tribunal económico-administrativo, afecta a los no residentes. Por tanto, quienes tengan un inmueble alquilado en España (aunque vivan fuera) deben declarar las rentas devengadas por ese arrendamiento, incluso cuando no las han cobrado.

Diferencias entre tributar un alquiler impagado siendo residente y no residente en España

La principal diferencia radica en el impuesto aplicable, ya que mientras los residentes tributan por el IRPF, los no residentes lo hacen por el IRNR.

Sin embargo, salvo que residan en un país de la Unión Europea o del Espacio Económico Europeo (EEE), los no residentes no pueden aplicar las mismas deducciones. En consecuencia, los arrendadores de terceros países tributan por el importe íntegro, pudiendo incrementar su carga fiscal.

¿Qué ocurre si no se declaran las rentas impagadas?

No declarar las rentas puede tener consecuencias serias, ya que  Hacienda puede considerar que existe una omisión de ingresos, lo que daría lugar a una liquidación complementaria, con los recargos, intereses y sanciones que correspondan.

¿Cómo deducir las rentas no pagadas del alquiler en el IRPF o el IRNR?

El artículo 23.1.a) de la LIRPF permite deducir los llamados saldos de dudoso cobro, es decir, las rentas que el arrendador tiene derecho a percibir pero cuyo cobro resulta incierto o improbable.

Como hemos mencionado, esta deducción se aplica a los residentes en España y, en el caso de los no residentes, a quienes residan en países de la Unión Europea o del Espacio Económico Europeo (artículo 24.6 LIRNR). En cambio, los no residentes que estén fuera de la UE o del EEE -como Suiza o Reino Unido- no pueden aplicar esta deducción.

Se considera saldo de dudoso cobro cuando el deudor se halle en situación de concurso o cuando, entre la primera gestión de cobro realizada por el arrendador y la finalización del período impositivo, hayan transcurrido más de seis meses sin que se haya cobrado la renta ni se haya renovado el crédito, conforme al artículo 13.e) del Reglamento del IRPF. Si posteriormente se cobra, el importe deberá declararse como ingreso en el ejercicio en que se perciba.

Declarar el alquiler no cobrado: una obligación con matices

El TEAC zanja el debate con un mensaje claro: las rentas del alquiler deben declararse siempre que sean exigibles, incluso aunque no se hayan cobrado. Sin embargo, no todos los arrendadores están en la misma posición ante Hacienda.

Mientras que los residentes en España y los no residentes que vivan en la Unión Europea o en el Espacio Económico Europeo pueden aplicar la deducción por saldos de dudoso cobro o, en su caso, solicitar la devolución del impuesto, los arrendadores de terceros países no gozan de esa posibilidad y deben tributar por la renta íntegra, aunque nunca la perciban.