La intervención del alquiler en Cataluña hunde los contratos y dispara los precios

La Generalitat de Cataluña han actualizado las estadísticas sobre la evolución del mercado del alquiler en el segundo trimestre del año. Y la tendencia sigue mostrando una contracción de los nuevos contratos y una subida de los precios de los arrendamientos en la autonomía que tiene más zonas tensionadas del país.

Según el Servicio de Estudios y Documentación de Vivienda de la Generalitat de Catalunya, cuyos datos se basan en las fianzas de los alquileres depositadas en el Institut Català del Sòl (Incasòl), en toda la región se firmaron 26.416 nuevos contratos de alquiler entre abril y junio, un 9,8% menos que un año antes y un 13,1% menos que en los últimos tres meses de 2023, justo el último trimestre completo antes de que entrara en vigor el tope de las rentas en los primeros 130 municipios catalanes (a mediados de marzo de 2024). 

Se trata del dato más bajo de un trimestre desde principios de 2010, con la única excepción de primavera de 2020, en el peor momento de la pandemia sanitaria, cuando el mercado inmobiliario se frenó en seco.  

La tendencia a la baja de los contratos se mantiene en las 15 ciudades de Cataluña más importantes por volumen de población, que han sumado 14.096 nuevos contratos, frente a los 15.320 de primavera de 2024 y a los 16.287 de finales de 2023. 

En Barcelona, por ejemplo, apenas se han formalizado 7.411 unidades, el número más reducido desde 2009, con la única excepción del segundo trimestre de la crisis del coronavirus. En su caso, la bajada interanual se sitúa en el 6,6%, por debajo del promedio autonómico. 

Otras poblaciones como Cornellà de Llobregat, L'Hospitalet de Llobregat, Santa Coloma de Gramanet o Sant Cugat del Vallès registran un desplome de contratos de entre el 15% y el 25% en los últimos 12 meses, por encima de los producidos en grandes municipios como Sabadell (-8,2%), Tarragona (-7,7%), Terrassa (-7,4%) o Badalona (-5,3%). 

Tan solo Mataró y Lleida registran un aumento del volumen de contratos de alquiler en el último año de entre las 15 mayores ciudades de Cataluña. Sin embargo, en primavera experimentaron descensos respecto a los primeros tres meses del ejercicio.  

Las rentas suben más del 3%

Además del desplome de los contratos, la actualización de los datos oficiales pone sobre la mesa que los límites a las rentas no están surtiendo efecto. De hecho, y como vaticinaban los expertos del sector inmobiliario, los precios están subiendo.

De acuerdo con el servicio de estudios de la Generalitat, el alquiler medio de las viviendas en Cataluña se situó en 854,70 euros al mes en el segundo trimestre del año, cifra que incluye el promedio tanto de las zonas tensionadas como del resto de municipios, mientras que en primavera del año pasado se situaba en 822,98 euros/mes; lo que se traduce en un alza interanual del 3,8%. También suben los precios en los últimos tres meses (en el primer trimestre la media estaba en 827,81 euros), con un repunte del 3,2% intertrimestral. El dato actual es el segundo más alto de la serie histórica, solo superado por el del primer trimestre de 2024.

La evolución alcista de los precios también queda patente si solo analizamos los mercados tensionados, donde la renta alcanza en promedio 871,20 euros/mes, frente a los 865,58 euros registrados en los primeros municipios declarados tensionados en marzo de 2024 (+0,6%), ya que el segundo grupo no tiene comparativa interanual de momento, puesto que los topes al alquiler entraron en vigor en octubre. 

Los incrementos de las rentas se imponen también en términos trimestrales: en el conjunto de las zonas tensionadas, el promedio de entre enero y marzo se quedó en 845,23 euros/mes. Así, en apenas tres meses el precio del alquiler ha subido 25,97 euros mensuales, un 3,07%. 

Suma y sigue, porque el patrón general se mantiene en las 15 ciudades más importantes de Cataluña por volumen de población. La inmensa mayoría de ellas ha protagonizado un aumento interanual de la renta media mensual, con la excepción de Santa Coloma de Gramenet (-1,26% interanual) y Sant Cugat del Vallès (-6,5%). 

En el lado opuesto se encuentran Cornellà de Llobregat, Terrassa, Badalona y Mataró, donde la renta media ha subido más de un 10% en los últimos 12 meses. Mientras, en Sabadell o Lleida el precio se ha incrementado en torno al 1,2%, y en Barcelona la subida ha sido testimonial: del 0,33%. No obstante, la capital de la autonomía registra una renta media en el segundo trimestre del año de 1.135,55 euros, la más elevada desde principios de 2024 y la cuarta más alta de la serie histórica disponible. Además, tiene una lectura oculta que explica por qué en su caso el incremento es tan moderado.

Viviendas más pequeñas y más caras en Barcelona

La estadística oficial también deja otra lectura: las viviendas que se alquilan en Barcelona cada vez son más pequeñas, mientras que el precio por m2 está subiendo.

Si miramos las rentas por m2, la tendencia también muestra una subida en los últimos trimestres. Como muestra el Servicio de Estudios y Documentación de Vivienda de la Generalitat de Catalunya, el alquiler medio de los nuevos contratos en la capital catalana se situó en 16,56 euros/m2 en primeravera, un 3,6% por encima del segundo trimestre de 2024. Es el más alto desde principios de 2024 y el cuarto más destacado de la serie.  

Por otro lado, la superficie mediana de las viviendas alquiladas se está reduciendo, lo que explica que la bajada de las rentas medias mensuales de los arrendamientos esté subiendo de forma más moderada de lo que lo hace el m2. En concreto, la superficie mediana se situó se ha quedado estancada en 71 m2 en el conjunto de Barcelona, mínimos desde 2017.