Chema de los Ríos: “Estamos pendientes de una estabilización de precios de la vivienda, no de una bajada”

Chema de los Ríos es CEO y uno de los socios fundadores de la consultora inmobiliaria Variant, que celebra este año su decimoquinto aniversario en el mercado. En esta entrevista, analiza qué están demandando ahora los inversores, qué inmuebles son los más atractivos y cómo ha cambiado el 'real estate' desde la gran crisis económica y financiera. 

Para Chema de los Ríos, ni estamos a las puertas de una burbuja inmobiliaria ni de un cambio de ciclo, sino en un momento de estabilidad que traerá unos retornos y unos riesgos más contenidos. Asegura que actualmente hay mucho interés por invertir en vivienda y otras modalidades habitacionales, sobre todo en Madrid, y que de momento no habrá ajustes de precios, ya que la demanda residencial sigue sin dar síntomas de agotamiento. También tiene en el foco a las oficinas, los inmuebles relacionados con la salud, los hoteles, las residencias de estudiantes y los centros de datos. 

¿Qué es Variant, cuándo surge y con qué objetivo?

Variant surge hace 15 años, por iniciativa de unos jóvenes profesionales inexpertos que querían dar respuesta a una inquietud personal y a una inquietud profesional. 

A los socios nos gusta definirnos como hijos de la crisis porque nacimos en la crisis. Tratar de hacer negocio inmobiliario en España por aquel entonces era como plantar flores en el desierto, pero decidimos emprender cuando la palabra no estaba tan en boca de todo el mundo y dar respuesta a las necesidades de inversión del capital privado. 

"Cualquier operación en 2012 se celebraba como un gol en el último minuto"

Al principio, estábamos más enfocados en asesorar a ‘family offices’ e inversores privados que porque pensábamos que estaban descuidados por parte de las consultoras grandes. Pero con el paso de los años hemos crecido y mutado de manera natural y ahora el 80% de nuestro negocio es capital institucional. Al final es el que te da el sello de calidad y con el que consigues que el mercado te trate como uno de los suyos. Y eso llega con las primeras grandes operaciones.

¿En qué consiste vuestro negocio? 

Asesoramos operaciones inmobiliarias y resolvemos problemas de los inversores: un problema de espacio, un problema de inversión o desinversión, o un problema financiero. 

Nosotros no intermediamos para ganar dinero, que por supuesto que sí, lo que queremos es resolver un problema. Tenemos que ser el mejor camarero del mejor restaurante. Para nosotros eso es ser útil al cliente y dar un servicio real. 

Al final, la persona que se encarga de hacer las operaciones inmobiliarias y de alocar dinero en un país necesita encontrar aquello que tiene que comprar. A mí me gusta decir en la oficina que, cuanto más raro sea, más empeño tenemos que poner, porque si le encuentras lo que busca lo va a comprar. Todo tiene que estar bañado con ese espíritu de servicio. 

¿Cuántos socios sois? 

Actualmente somos seis socios. Nuestra principal diferencia es que somos amigos desde pequeños, y eso marca de manera muy clara cómo hemos crecido y cómo funcionamos hoy. Nos conocemos desde hace muchos años y eso nos hace distintos, especialmente en la forma de tomar decisiones, de resolver conflictos y de relacionarnos entre nosotros.

Tenemos una plantilla de 20 personas y uno de nuestros grandes retos es trasladar esa identidad propia no solo entre los socios, sino a todo el equipo, y también a nuestros clientes y proveedores. Nuestra forma de entender este negocio condiciona todos los procesos internos y externos. Y nos gusta que sea así.

¿Qué balance haces de estos 15 años? 

Pues 15 años dan para mucho. Hemos hecho muchas cosas y nos orgullece contar que ya hemos asesorado más de 250 operaciones, hemos analizado más de 4.500 inmuebles y hemos transaccionado cerca de 2.500 millones de euros.

La primera gran operación fue en 2018, con El Corte Inglés e Invest, donde hicimos un asesoramos para 200 millones de euros en activos comerciales. Y otra muy notoria es la ‘joint venture’ entre EQT Exeter y Grupo Moraval, de 300 millones de euros para la unión de 13 residencias de estudiantes.

Esas son las operaciones más destacadas desde el punto de vista de volumen, pero han sido muchas. De hecho, cualquier operación que se cerraba en 2012 se celebraba como un gol en el último minuto. Nosotros estuvimos a punto de tener que irnos a Perú a buscar trabajo y no me da pudor contar que compaginé mis inicios siendo relaciones públicas de una discoteca para ganar un dinero extra, porque el inmobiliario daba para desayunar y comer, pero no para cenar. Y de esas operaciones más pequeñas también nos sentimos orgullosos. 

"El inmobiliario daba para desayunar y comer, pero no para cenar"

¿Qué diferencias ves en el mercado entre 2012 y 2025?

Para mí, lo fundamental es la validez del mercado y del dinero. El dinero manda, es el juez y es inteligente también.

La gente tiende a pensar que el que controla el dinero es avaricioso y quiere ganar más por encima de cualquier cosa. No. El dinero busca estabilidad, busca mercados donde pueda florecer, donde pueda tener tranquilidad y donde no tenga que meterse en líos. 

Y para mí, lo fundamental que ha cambiado del mercado en estos años es la estabilidad y el ‘ok’ del dinero, que el mercado inversor nos ve como un país donde se puede hacer negocio inmobiliario con garantías. Hay muchas cosas que mejorar, por supuesto. La estabilidad es fundamental para cualquier tipo de inversión y, en este país, hay veces que no tenemos esa estabilidad que quisiéramos, pero para mí la incertidumbre de 2012 y la estabilidad de 2025 es el contraste.

"El dinero busca estabilidad y mercados donde pueda florecer"

¿En qué estáis poniendo ahora el foco? 

Al final nosotros tratamos de estar en los mercados donde evidentemente haya más posibilidades de éxito para nuestros clientes. Además de tener la validez de trabajar con varios Ibex 35 y haber cerrado operaciones con ellos este año, como la venta de dos edificios de oficinas de Telefónica en Madrid al grupo Abauco, estamos muy pendientes de lo que demanda el mercado, como el residencial en Madrid o la transformación de edificios de manera racional y ordenada en vivienda; y de posibles ‘joint ventures’ en mercados que estén más atomizados y nuevas corrientes, como por ejemplo el ‘life science’. 

Tratamos de estar al día y en la vanguardia del mercado porque el 80% de nuestro trabajo está dirigido a fondos o instituciones más grandes que el capital privado. Y al final tienes que estar muy atento hacia donde van las tendencias del mercado para posicionarte donde ese capital va a querer ir el día de mañana. 

¿Dónde estáis poniendo ahora el foco?

Como te comentaba, estamos muy atentos al tema de ‘life science’, que cogió impulso tras el covid, por varias cuestiones fundamentales. Va a ser importante desde el punto de vista de los descubrimientos, de la forma de hacer medicamentos y del consumo de esos medicamentos. Y creo que en España tenemos una posición privilegiada. Con cierta ayuda de las administraciones y de las universidades, tenemos un paradigma bastante bueno para producir e investigar en este segmento biosanitario.

Además de esa apuesta más exótica, también estamos atentos al mercado residencial, sobre todo en Madrid, y somos bastante ‘believers’ en oficinas, que es un mercado que nos gusta mucho.

Si en vez de activos hablamos de ubicaciones, estamos atentos a Madrid, Barcelona, Málaga, Bilbao, San Sebastián, Valencia, Sevilla… Tratamos de estar en la corriente del mercado. 

"Las oficinas siguen siendo importantes y muy necesarias"

¿Y qué hay de los centros de datos? 

Hasta ahora, no hemos querido meternos en ‘data centers’. Después de haberlo estudiado, hemos considerado que nuestro valor añadido era limitado porque, más que inmobiliario, es un negocio que depende de factores como la potencia eléctrica. Pero estamos muy atentos a lo que pueda ocurrir en el sector, porque creemos que va a haber cambios de paradigma y que lo que viene ahora es un mercado más capilar donde el pequeño ‘data center’ cercano a la ciudad va a tener protagonismo. Esto es algo que va a ocurrir. No sabemos cuándo, pero estamos atentos a ello. 

"El pequeño ‘data center’ cercano a la ciudad va a tener protagonismo"

¿Hay interés en los activos más tradicionales? 

Yo creo que habría que distinguir entre el mercado de Madrid y el mercado nacional. Pero, por hablar genéricamente, la carencia de vivienda es notoria, la presión que están sufriendo los precios porque hay mucha demanda es clara, por lo que hay mucho interés en todo lo que sea relacionado con el ‘living’ en todas sus formas. Es un tema interesante al que nos estamos adaptando a los nuevos tiempos y a esa demanda que hay que solucionar. 

Las oficinas es un sector en el que está volviendo el interés. Al final hay una destrucción de stock de oficinas por la presión de vivienda que en un momento dado va a tener que parar, como ya ocurrió en Barcelona en otros ciclos. No soy apocalíptico, pero no podemos destruir todo el stock de oficinas. Las oficinas, por mucho que el covid haya introducido el teletrabajo, siguen siendo importantes y muy necesarias. Es un sector que se tiene que consolidar, pero ya hay capital pendiente de volver a invertir en oficinas. 

Y el segmento hotelero creo que ha llegado a un punto de madurez después del covid y lo que vamos a ver en los próximos meses son consolidaciones, que al final se hacen por ventas. Se ha invertido mucho dinero ahí y ahora ese dinero saldrá.

"Hay mucho interés en todo lo que sea relacionado con el ‘living’"

Grandes fondos están estudiando vender carteras de vivienda. ¿Cómo lo valoras? 

Pensamos que las ventas de las que todo el mundo está hablando tienen más que ver con el hecho de que el ‘investment period’ de este dinero ya ha concluido que con el hecho de que vaya a ocurrir algo en el segmento. Es decir, ese dinero entró en un momento puntual con unos riesgos y unos retornos. Por tanto, ha cumplido su función y sale porque le toca salir. No hay ningún elemento racional que haga pensar que ese capital sale porque no hay más recorrido en el sector. 

El dinero que llegue nuevo lo hará con otros parámetros, otros ‘investment period’ y otras rentabilidades exigidas, porque el riesgo es distinto. Ahora mismo las ocupaciones de los proyectos residenciales en alquiler están al 100% casi desde el principio, con lo cual el riesgo asociado a esa actividad es bajo. 

Para mí la pregunta es cómo mantienes un ‘build to rent’ cuando el ‘build to sell’ está tan boyante. Es decir, el ‘build to rent’ no está dando los retornos que da una promoción de venta. Con lo cual, parece menos rentable construir para alquilar que construir para vender. Y ese ajuste es lo que está por llegar y no sabemos por dónde vendrá.

"Parece menos rentable construir para alquilar que construir para vender"

¿Qué perfil de inversor podría tener interés a partir de ahora?

Depende de qué segmento y de su riesgo. Hacer ‘flex living’ tiene unos riesgos asociados distintos y tendrá un capital distinto que hacer un edificio de apartamentos para alquilar. Al primero le pedirás más retorno y al segundo le tienes que pedir menos porque el riesgo es distinto. 

Creo que el capital más ‘core’ va a seguir interesado en la vivienda tradicional y en fórmulas que le den estabilidad. Creo que va a seguir habiendo capital interesado en entrar en ubicaciones concretas y en actividades concretas y que también hay mercado suficiente para capital que demande un poco más de ‘rock and roll’ y que le pida más a con otro tipo de inversiones. Es más, creo que a nosotros nos gusta más el mercado con más 'rock and roll' que el 'core', porque el 'core' lo puede hacer mucha gente.

¿Cuáles son las inversiones ‘top’ actualmente?

Yo creo que el residencial en Madrid está por encima de cualquier otro ‘asset class’ ahora mismo en cualquiera de sus fórmulas. 

Al final Madrid va a tener un crecimiento espectacular en población tanto nacional como extranjera. Se prevé que haya un crecimiento mínimo de 100.000 personas anuales que tienen que vivir en algún sitio y que vienen con dinero nuevo que se inyecta en la ciudad. 

Y luego pues efectivamente hay 'data centers', que es un negocio al que grandes empresas están rotando, pero es un negocio pendiente de que pasen cosas. Creo que en 2026 van a pasar cosas desde el punto de vista de los proyectos nuevos anunciados y va a haber una reconfiguración. Hay que estar atentos a eso y hay dinero demandante de eso. 

También están las oficinas que, como he dicho antes, han vuelto; junto con hoteles y residencias de estudiantes. 

En residencias de estudiantes hemos vivido un boom bastante importante y totalmente justificado, porque había que dar solución a una serie de carencias que tenía España, un país que recibe muchísimos estudiantes de fuera. Creo que es un sector que también ha aprendido mucho en lo que ha pasado en los últimos años y que tiene que ver con la ubicación. Los estudiantes en general quieren estar en el centro de las ciudades, no quieren estar en campus universitarios. Y también tiene que ver con la rentabilidad. Hay ubicaciones que podían antes ser consideradas Tier 2 o Tier 3 que pueden tener interés porque tienen necesidad real de espacios, hay demanda y a la vez te dan mayor rentabilidad, con lo cual hay un tipo de dinero que puede querer jugar ahí. Y en hoteles hay que hilar más fino, pero también es un sector y un segmento pendiente de consolidación, claramente.

"El residencial en Madrid está por encima de cualquier otro ‘asset class’ ahora mismo"

La crisis de vivienda está impulsando muchas medidas y muchos anuncios, como la posibilidad de prohibir compras a los inversores. ¿Percibís una sensación de preocupación e inseguridad entre el capital internacional? 

Por supuesto que hay preocupación. La necesidad de una estabilidad y de tener una Administración que te permita estar tranquilo en tu periodo de inversión está en contra de este tipo de manifestaciones, o manifestaciones de intenciones, porque, a la hora de ejecutarlo, la realidad es complicada. Cualquier otra fórmula que no sea libre mercado tiene otros nombres y complica mucho todo. 

Respondiendo a tu pregunta, sí, el capital institucional deja de tener atención en cierto tipo de activos cuando la Administración no ayuda a tener estabilidad.

"Cualquier otra fórmula que no sea libre mercado complica mucho todo"

Los precios de la vivienda están en máximos históricos. ¿Hay riesgo de burbuja? ¿Podrían seguir subiendo más? 

No somos nosotros de esquivar balas, con lo cual voy a dar una opinión, que es más mía que de la empresa. 

Analizando el mercado y tratando de ser objetivo, no encuentro ningún elemento artificial que haga que piense que hay una burbuja. Es decir, no se dan elementos de crisis pasadas. El mercado estaba anabolizado por dinero de los bancos, donde te daban financiaciones de hasta más del 100% para comprarte una vivienda. Y eso no está ocurriendo en este caso. 

Es verdad que no hay una sintonía entre los salarios y los precios de alquiler y de venta. Lo que tiene que destinar alguien para dar la entrada a una casa es una barbaridad. Pero ¿qué es lo que creo que está ocurriendo? Que ha entrado dinero de fuera, un capital que todo lo riega.

Puede ocurrir que ciertas zonas hayan tenido una subida de precios por afección de otras zonas y que sea más artificial, y que luego se relaje y haya incluso bajadas o ajustes. Pero de lo que estamos pendientes es de una estabilización de precios, no estamos pendientes de una bajada de precios. Para que haya una bajada de precios tienen que ocurrir otra serie de cosas. Yo veo síntomas de atragantamiento de la oferta, pero no de la demanda.

"Veo síntomas de atragantamiento de la oferta, pero no de la demanda"

idealista/news

Sobre las residencias de estudiantes, que comentabas que se había producido un boom, ¿en qué punto está el mercado? ¿Qué carencias tiene y qué perspectivas manejáis?

Para estabilizar un precio de una licencia de estudiantes tienen que pasar por lo menos tres años. Aunque el dinero tiene prisa siempre, para hacer un análisis de manera correcta tienes que leer la foto a tres años de ocupaciones y aprender de lo que está ocurriendo. 

Un caso concreto son aquellas residencias de estudiantes que se hicieron sobre suelo dotacional y que tienen una explotación durante 10 meses al año, no durante 12 meses, porque la normativa no te permite tener alojamiento de estudiantes durante julio y agosto, en los que no hay curso académico. Ese tipo de ajustes los ha ido aprendiendo.

En cuanto a las localizaciones, el estudiante no quiere estar cerca del profesor, quiere estar cerca del bar. Todos hemos sido jóvenes y es lógico y normal. Y, si le das a elegir, elige estar cerca del bar porque ya hace el esfuerzo para ir a la universidad. Todo eso me parece sano y me parece normal. 

Sobre las perspectivas, otra vez hablamos de ajuste de oferta y demanda. No creo que haya apocalipsis, la residencia de estudiantes en España tiene sentido. Pero, como todo, hay que afinar un poco más. 

¿Tiene recorrido la inversión?

Decir que no tiene recorrido es como decir que en España no hay recorrido para hoteles. Sí que hay recorrido, lo que pasa es que hay que mirar bien dónde y cómo.

Hay ciudades que están un poco más saturadas que otras. Los mercados más tradicionales de recepción de estudiantes ya tienen, digamos, la oferta suficiente como para acoger a los estudiantes que van a estudiar allí. Y las ciudades más secundarias, que no estaban en el ‘scope’ de los inversores o de los desarrolladores de residencias de estudiantes, siguen teniendo esa carencia. Ahí hay un mercado. 

¿Es más rentable invertir en una residencia de estudiantes que en vivienda de alquiler? Ya hay estudios que dicen que son más interesantes para los inversores…

La realidad es que una residencia de estudiantes hoy te rinde más, casi tanto como 100 puntos básicos o un 1% o más, que el alquiler tradicional. Pero también está asociado, como hablábamos antes, al riesgo. 

Entre hacer un alquiler tradicional y una residencia de estudiantes, algunos preferirán recoger todo lo que da el mercado, que es ese punto más, con una residencia. Y otro que prefiera preservar su capital puede considerar el alquile tradicional, que tiene un valor estable y además puede vender piso a piso. 

Todo está asociado con la percepción del riesgo y con qué es lo que quieres hacer y con el recorrido. Si voy a invertir y tengo que venderlo en tres años, tomo una decisión distinta a si lo tengo que vender en cinco años o no tengo que vender. 

Por tanto, esa afirmación de que las residencias de estudiantes tienen mayor interés que el alquiler tradicional tiene que ver con el hecho de que hay dinero al que el retorno del alquiler tradicional no le llega. ¿Por qué ocurre eso? Porque el alquiler tradicional se llena en el minuto uno, con lo cual tiene menos riesgo.

"La residencia de estudiantes hoy te rinde más que el alquiler tradicional"

¿Tenéis pensado hacer operaciones fuera de España? 

Antes de verano abrimos una oficina en Miami. Pensamos que hay una sinergia brutal con Miami por muchas cuestiones, no solo económicas, sino sociales y culturales, y en la oficina de Miami podemos dar respuesta a aquel capital que tenga intención de venir a España y también capital privado con ganas de diversificar el riesgo país o diversificar dinero o de tener la capacidad de irse a pasar unas semanas a Miami haciendo inversiones allí. 

¿Vais a abrir más oficinas en otras ciudades? 

A corto plazo no tenemos intención. De momento vamos a consolidar Miami, desde donde podemos tocar capital latinoamericano y tratar de hacer otro tipo de cosas. 

¿Cómo es el perfil del inversor que os llaman ahora para analizar operaciones? 

El cliente alemán más tradicional, más 'core', que era bastante activo en el mercado español, está menos activo porque ha tenido temas domésticos importantes que solucionar, y que están solucionados. 

Aunque Londres sigue agrupando gran parte del interés por parte de los capitales de Estados Unidos, y es su vía de entrada, estamos viendo cada vez más que el capital viene directamente aquí, sin necesidad de pasar por Frankfurt o París o Londres. 

Otros actores muy activos en el mercado español serían las SCPI francesas. Si bien antes se contaban con los dedos de las manos, ahora tendríamos casi que hacer un departamento en la oficina para darles servicio. Son grandes animadoras del mercado.

¿Va a cambiar el ciclo inmobiliario? 

Ningún país del mundo estamos a salvo de que ocurran cosas y que haya momentos peores o momentos donde los valores puedan cambiar, pero, intentando ser más racionales y más tranquilos en el análisis, nada parece indicar que vaya a ocurrir algo que le dé una vuelta al ciclo. 

En Variant pensamos que lo que toca ahora es estabilidad y tratar de tener la mayor estabilidad en el momento actual, sin necesidad obligatoriamente de tener que sacarle doble dígito al rendimiento del capital todo el rato. Es decir, ahora tocan momentos de unas rentabilidades más ajustadas, pero con unos riesgos más contenidos. Por lo menos eso es lo que nosotros pedimos al mercado.

"Ahora tocan momentos de rentabilidades más ajustadas, pero con riesgos más contenidos"

¿Cuál será el activo inmobiliario estrella en 2026?

El ‘data center’ pequeño y de ciudad va a ser un activo estrella a corto plazo. No sé si para 2026 o 2027.

Antes hemos hablado de que el negocio de los centros de datos está muy relacionado con la potencia eléctrica. Y la potencia eléctrica no depende de la magia de nadie más que de las eléctricas. 

No soy técnico, y por lo tanto no lo puedo explicar muy bien, pero al final no todos los ‘data centers’ van a ser ‘hyperscalers’ (grandes centros de datos), sino que va a haber pequeños centros de datos capilares en el centro de las ciudades conectados entre sí. Siendo algo que tiene que llegar, creo que va a ser interesante a corto plazo.

¿Cómo te gustaría que fuera Variant dentro de 10-15 años?

Para nosotros, lo más importante en los próximos años es la consolidación de Variant como empresa, y eso pasa necesariamente por nuestra gente. Queremos ser capaces de hacer crecer a los equipos y de transmitirles la cultura y la forma de trabajar que nos ha traído hasta aquí.

Lo que nos gustaría es que cualquier persona que entre a trabajar en Variant entienda desde el primer día que aquí no solo se viene a hacer operaciones inmobiliarias, sino a formar parte de un proyecto con un ADN muy definido. Ese ADN, del que nos sentimos especialmente orgullosos, es lo que creemos que nos diferencia y es lo que queremos que perdure en el tiempo.