El tope a los alquileres se extiende más allá de Cataluña: llega a País Vasco, Navarra y Galicia

El mercado de la vivienda despide 2025 con más de 300 zonas tensionadas. Tras la activación de los topes al alquiler en 271 municipios de Cataluña durante el año pasado, en este año las declaraciones oficiales se han extendido a varias localidades del norte del país (desde el País Vasco hasta Galicia, pasando por Navarra), sumando 33 nuevos mercados tensionados y otros dos que están en camino. 

Las previsiones apuntan a que la lista seguirá creciendo, mientras los datos oficiales de la Generalitat catalana traen las primeras conclusiones de la aplicación de la medida estrella de la Ley de Vivienda: la firma de nuevos contratos está bajando con fuerza, mientras las rentas siguen al alza. 

Rentería dio el pistoletazo de salida

El municipio de Rentería (Guipúzcoa) fue el primero en ser declarado mercado tensionado en 2025. El Boletín Oficial del Estado (BOE) publicó a finales de enero la resolución del Ministerio de Vivienda y Agenda Urbana (MIVAU) que amplió los topes del alquiler más allá de Cataluña, con efectos desde el 31 de enero.

 El 1 de mayo les llegó el turno a Lasarte-Oria (Guipúzcoa), Zumaya (Guipúzcoa), Irún (Guipúzcoa) y Baracaldo (Vizcaya), mientras que la siguiente ‘tanda’ de municipios fue el 29 de julio, con la declaración oficial de San Sebastián, Galdácano (Vizcaya), A Coruña y 21 municipios de Navarra: Pamplona, Tudela, Valle de Egüés, Burlada, Barañáin, Zizur Mayor, Estella-Lizarra, Aranguren, Berriozar, Tafalla, Ansoáin, Villava, Corella, Valle de Elorz, Cintruénigo, Baztan, Alsasua, Huarte, Berrioplano, San Adrián y Peralta.

El pasado 30 de octubre, el BOE declaró oficialmente como zonas tensionadas a cuatro municipios vascos: Bilbao, Vitoria-Gasteiz, Astigarraga y Usurbil (ambos en Guipúzcoa). 

Así, el País Vasco cierra 2025 con 11 mercados tensionados, incluidas las tres capitales, a los que se sumarán próximamente Lezo y Tolosa, ambos ubicados en la provincia de Guipúzcoa, como confirmó el Gobierno autonómico a mediados de noviembre. Navarra, por su parte, termina el ejercicio con 21 zonas tensionadas y Galicia, solo con A Coruña, tras la negativa de la Xunta a la petición de Santiago de Compostela. 

En los últimos meses, tampoco ha prosperado la declaración de Gijón como zona tensionada, a pesar de que el Gobierno de Asturias lleva más de un año trabajando en esta posibilidad. 

Jarro de agua fría con los primeros datos oficiales

De momento, solo hay datos oficiales de cómo está evolucionando el mercado del alquiler en las zonas tensionadas catalanas un año después de su puesta en marcha. Y la lectura es clara: la firma de nuevos contratos de alquiler está bajando con fuerza, mientras que las rentas de los arrendamientos siguen al alza.

En la autonomía, hay un total de 271 municipios tensionados (los primeros 140 se declararon como tales en marzo de 2024 y los 131 restantes, en octubre de dicho año).

Los datos del Servicio de Estudios y Documentación de Vivienda de la Generalitat de Catalunya, basada en las fianzas de los alquileres depositadas en el Institut Català del Sòl (Incasòl), ya dejaron entrever una caída de contratos y subidas de rentas en la región en el arranque de año. Y las cifras del segundo trimestre han vuelto a confirmar esa misma tendencia.

Entre abril y junio, se firmaron 26.416 nuevos contratos de alquiler en toda la región, un 9,8% menos que un año antes y un 13,1% menos que entre octubre y diciembre de 2023, justo el último trimestre completo antes de que entrara en vigor el tope de las rentas en los primeros 140 municipios catalanes (a mediados de marzo de 2024). Se trata del dato más bajo desde principios de 2010, con la única excepción de primavera de 2020, en el peor momento de la pandemia sanitaria, cuando el mercado inmobiliario se frenó en seco.  

En cuanto a los precios, el alquiler medio de las viviendas en Cataluña se situó en 854,70 euros al mes en el segundo trimestre del año, el segundo dato más alto de la serie histórica, solo superado por el del primer trimestre de 2024.

Esta máxima se cumple en la inmensa mayoría de las ciudades más pobladas de la comunidad, incluida Barcelona, donde además se está produciendo otra consecuencia: las viviendas que se alquilan en la capital catalana cada vez son más pequeñas. 

Aunque todavía no hay datos oficiales del impacto que está teniendo en el mercado la limitación de los precios del alquiler en las 33 nuevas zonas tensionadas del País Vasco, Navarra y Galicia, lo que sí ponen sobre la mesa los datos de idealista es que la inmensa mayoría de los municipios que han sido declarados tensionados en 2025 apenas tienen oferta de viviendas de alquiler y arrastran una escasez estructural. Por tanto, la paradoja es evidente: se está aplicando una medida pensada para intervenir un mercado cuando en la práctica dicho mercado es inexistente.

Las zonas tensionadas condicionan las ayudas públicas

Además de la ampliación de la lista oficial, los mercados tensionados también han sido protagonistas este año por condicionar la recepción de ayudas públicas.

En primavera, por ejemplo, la ministra de Vivienda y Agenda Urbana, Isabel Rodríguez, anunció que recompensaría con una partida de 35 millones de euros a las CCAA que cuenten con zonas tensionadas, para que tengan más recursos y puedan adoptar medidas adicionales destinadas a garantizar el derecho a una vivienda asequible y promover la contención de rentas. 

Mientras el Ministerio de Vivienda ha defendido impulsar los mercados tensionados, las comunidades autónomas gobernadas por el Partido Popular se han negado a aplicar las zonas tensionadas y la regulación de precios, al considerar que genera inseguridad jurídica entre los propietarios, ahuyentando la oferta de casas disponibles, lo que hace que crezcan los precios. Además, han criticado la invasión de competencias. 

De hecho, está siendo un escollo para que las comunidades autónomas gobernadas por el PP apoyen el nuevo Plan Estatal de Vivienda 2026-2030. "Tal y como está diseñado obliga a aplicar políticas sobre las que los expertos han advertido de sus nefastas consecuencias, como la intervención del mercado, las zonas de mercado tensionado y la generalización de subvenciones que acarrean una subida generalizada de precios", alertó el principal partido de la oposición a finales de septiembre. 

Desde entonces, el Gobierno se ha reunido en varias ocasiones con las CCAA en el marco de la Conferencia Sectorial de Vivienda y Suelo, pero de momento los encuentros no han dado sus frutos y no hay un consenso sobre el texto que debería entrar en vigor en 2026, ni a nivel autonómico ni parlamentario. 

Otro de los ejemplos de que el Ejecutivo está condicionando las ayudas a los mercados tensionados es el nuevo seguro público de alquiler que cubre los impagos, pero sólo si el propietario cumple unas estrictas condiciones. 

La cobertura por los impagos del arrendamiento, daños causados a la vivienda o suministros debidos será gestionada por las CCAA y, aunque aún se desconoce su presupuesto, desde el sector inmobiliario aseguran que la medida carece de atractivo para los arrendadores fuera de zonas tensionadas. 

Qué implica la declaración de zona tensionada

La declaración de una población como zona de mercado residencial tensionado viene recogida en el artículo 18 de la Ley de Vivienda, e implica que los precios de los alquileres estarán sujetos a una serie de restricciones:

• En nuevos contratos a nuevos inquilinos de pequeños propietarios, el precio se limitará a la renta del contrato anterior (subida el porcentaje que marque el índice de precios que publique el INE).
• Si la vivienda en alquiler pertenece a un gran tenedor, el preció tendrá que establecerse a partir del Índice de Referencia de Precios que publica el MIVAU. Lo mismo ocurre si la vivienda no se alquila desde hace cinco años, nunca se ha arrendado o estaba vacía, fuera de un gran tenedor o pequeño propietario.
• Posibilidad de una prórroga extraordinaria para los inquilinos que tengan contrato en vigor tras la finalización del mismo por un periodo máximo de tres años, en los mismos términos y condiciones del contrato en vigor.
• Se considera gran tenedor a aquellos titulares de 5 o más inmuebles urbanos de uso residencial, frente a los 10 inmuebles de las zonas que no están catalogadas como tensionadas.
• Se otorgarán también incentivos fiscales para el alquiler de larga duración en las zonas tensionadas. Existen bonificaciones en el IRPF de entre el 50 y el 90%.
• Para los contratos en vigor en zonas tensionadas, la actualización anual de los contratos seguirá lo que marca la Ley de Vivienda para todo el territorio nacional. Los contratos firmados tras esta ley (mayo 2023) renovarán en base al nuevo Índice IRAV que publica el INE. Para los contratos firmados antes de esta ley, de forma general se actualizará la renta según la inflación (IPC).