¿Se puede dividir un edificio en oficinas o locales a efectos catastrales aunque tenga un solo dueño y esté íntegramente alquilado? El Tribunal Supremo, en su sentencia núm. 1.582/2025, de 5 de diciembre, ha cerrado el debate: cuando un edificio tiene un único propietario y no se ha iniciado la venta de las unidades ni existe una intención real y efectiva de hacerlo, el otorgamiento unilateral del título constitutivo de la propiedad horizontal no es suficiente para provocar una alteración catastral.
¿Se puede inscribir la división horizontal en el Catastro si el edificio tiene un solo propietario?
La respuesta es negativa mientras no exista una comunidad de propietarios efectiva y plenamente constituida. El Supremo recuerda que la propiedad horizontal no es una mera operación técnica o descriptiva. No basta que el edificio esté físicamente dividido.
Sin una comunidad de propietarios con eficacia jurídica, el régimen de propiedad horizontal no despliega todos sus efectos y el título otorgado de forma unilateral carece de virtualidad suficiente para justificar una alteración en el Catastro, aunque el inmueble esté arrendado a varios inquilinos.
Diferencia entre propiedad vertical y propiedad horizontal a efectos catastrales
La sentencia insiste en una distinción esencial para entender por qué no toda división de un edificio puede trasladarse al Catastro: no es lo mismo propiedad vertical que propiedad horizontal.
En la propiedad vertical, un único titular ostenta la propiedad de todo el edificio, aunque el inmueble esté físicamente dividido en locales u oficinas independientes y cada uno de ellos se encuentre arrendado. No existe una comunidad de propietarios ni se generan cuotas de participación con efectos reales sobre los elementos comunes.
La propiedad horizontal, en cambio, exige la concurrencia de diferentes propietarios. Cada uno es dueño exclusivo de su elemento privativo (vivienda, local u oficina) y, al mismo tiempo, copropietario de los elementos comunes del edificio.
Diferencia entre división catastral y división horizontal
En este contexto, el Supremo subraya también la diferencia entre división horizontal, que pertenece al ámbito jurídico-civil, pudiendo existir formalmente mediante el otorgamiento de un título constitutivo, aun cuando el edificio tiene un único propietario; y división catastral, que por el contrario, es una actuación administrativa y fiscal.
Para que el Catastro refleje unidades independientes, esa división debe haber desplegado previamente todos sus efectos jurídicos. Y eso, según aclara el alto tribunal, solo ocurre cuando existe una comunidad de propietarios.
¿Sirve el título constitutivo otorgado por el propietario para dividir el inmueble en el Catastro?
La Ley de Propiedad Horizontal permite que el propietario único otorgue de forma unilateral el título constitutivo. Ahora bien, la Sala de lo Contencioso-Administrativo aclara que ese documento sitúa al inmueble en una fase de prehorizontalidad: una situación jurídica válida, pero todavía incompleta, que no equivale a una propiedad horizontal plenamente eficaz.
En estos casos, el título tiene un carácter preventivo u organizativo, puede anticipar una futura división, pero no despliega los efectos propios del régimen de propiedad horizontal mientras no exista una pluralidad de propietarios. De ahí que el alto tribunal concluya que no es un título suficiente para provocar una alteración catastral mientras el edificio se destine únicamente al alquiler.
¿Qué dice el artículo 5 de la Ley de Propiedad Horizontal sobre la división catastral?
El conflicto jurídico gira en torno al artículo 5 de la Ley de Propiedad Horizontal, que permite fijar cuotas de participación cuando el propietario único inicia la venta por pisos o locales.
Frente a la tesis de la Audiencia Nacional, la Sala de lo Contencioso-Administrativo aclara que la venta no es una mera intención sin relevancia jurídica, que la pluralidad de propietarios es un requisito constitutivo, no opcional y que, a falta de ella, el régimen de propiedad horizontal no nace.
En consecuencia, el título otorgado por el propietario único, mientras no concurra una pluralidad de propietarios, no constituye un título idóneo para promover una alteración catastral.
El caso analizado por el Tribunal Supremo: denegación de la alteración catastral
La sentencia parte de un supuesto muy habitual en el mercado inmobiliario español: una SOCIMI era propietaria única de un gran complejo inmobiliario, el edificio se destinaba a oficinas, hotel y aparcamiento, y todos los espacios estaban arrendados.
La sentencia da por acreditado que la entidad no había iniciado la venta de las unidades ni manifestó una intención efectiva de hacerlo, pero solicitó al Catastro la inscripción separada de las distintas unidades.
La Agencia Tributaria de Madrid rechazó la solicitud y el TEAC confirmó la denegación. Por su parte, la Audiencia Nacional dio la razón a la empresa, pero finalmente, el Supremo, ha revocado esa sentencia, respaldando a la Administración.
Consecuencias para propietarios y sociedades inmobiliarias
Este fallo tiene efectos directos en la gestión de activos inmobiliarios, especialmente en grandes edificios en alquiler, entre ellos, la confirmación de que el alquiler no equivale a propiedad horizontal, que dividir un edificio sin vender mantiene la propiedad vertical y que el Catastro solo reflejará la división cuando exista una comunidad plenamente constituida, lo que obliga a replantear ciertas estrategias catastrales y fiscales antes de solicitar divisiones que, en la práctica, no van a prosperar.
Por otro lado, la principal consecuencia fiscal indirecta es que los tributos vinculados al Catastro se calculan sobre un único inmueble, no sobre unidades independientes. Esto afecta, entre otros, al IBI, que se gira sobre un solo valor catastral, al acceso a determinadas bonificaciones que dependen de la configuración del inmueble y a la planificación fiscal futura.
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