Hacienda no puede aplicar un ITP distinto a cada comprador si el inmueble se compra a medias

Comprar una vivienda a medias y acabar pagando impuestos distintos no es aceptable. Así lo ha aclarado el Tribunal Supremo, corrigiendo una práctica administrativa que venía generando controversia: asignar valores fiscales diferentes en el Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales (ITP) a compradores conjuntos de un mismo inmueble.

La sentencia, dictada el 9 de diciembre de 2025, sienta jurisprudencia y lanza un mensaje a la administración: cuando se trata de un mismo bien adquirido en un único acto de compraventa, no es admisible que se determinen valores fiscales distintos para cada comprador.

El Tribunal Supremo fija doctrina sobre el ITP en la compra de viviendas a medias

El fallo parte de una situación relativamente habitual en el mercado inmobiliario: una vivienda adquirida al 50%, con dos compradores y un solo contrato de compraventa. Lo anómalo vino cuando la Administración acabó girando liquidaciones distintas del ITP a cada adquirente.

Para el alto tribunal, este resultado no casa con el diseño del impuesto ni con los principios que rigen el sistema tributario: si el inmueble es uno y la operación también, el valor fiscal debe ser el mismo para todos los compradores.

Hacienda no puede asignar valores distintos en el ITP cuando se trata del mismo hecho imponible

La sentencia descarta que, en un mismo hecho imponible y respecto de un único inmueble adquirido en proindiviso, puedan fijarse bases imponibles diferentes para cada una de sus partes. A efectos del ITP, lo relevante es el valor real del bien, no el número de compradores ni las actuaciones administrativas que se practiquen de forma parcial.

Aceptar lo contrario conduciría a una situación difícil de justificar: que media vivienda tenga un valor fiscal y la otra mitad otro distinto, pese a haberse adquirido en el mismo acto y bajo idénticas condiciones.

Dos liquidaciones diferentes para una compraventa al 50%

El origen del litigio se sitúa en 2015, cuando dos personas compraron una vivienda al 50% y aplicaron el tipo reducido del 3,5% cuando autoliquidaron el ITP. Recordemos que este se trata de un impuesto cedido a las comunidades autónomas y que, en aquel momento, Andalucía aplicaba ese tipo reducido a menores de 35 años que adquirieran su vivienda habitual por un importe inferior a 130.000 euros, como disponía el artículo 24 del Decreto Legislativo 1/2009. Actualmente, el artículo 43 de la Ley de Tributos Cedidos de la Comunidad Autónoma de Andalucía sitúa este importe en 150.000 euros.

El origen de la desigualdad: la comprobación de valores en el ITP

Poco después de la compra, la Agencia Tributaria inició una comprobación de valores, pero lo hizo solo respecto de uno de los compradores. El resultado fue una revisión al alza del valor del inmueble y, con ello, una mayor base imponible para ese adquirente.

La otra compradora no fue objeto de comprobación alguna, por lo que liquidó el impuesto conforme al valor inicialmente declarado. Desde ese momento, el mismo inmueble pasó a tener dos valores fiscales distintos.

Casi cuatro años más tarde, Hacienda volvió a revisar la operación. Esta vez, el foco no estaba en el valor del inmueble, sino en si realmente cumplía los requisitos para considerarse vivienda habitual y beneficiarse del tipo reducido.

La Administración concluyó que no y aplicó el tipo general del 8%. Pero al recalcular el impuesto mantuvo las dos bases imponibles diferentes, lo que se tradujo en cuotas de ITP desiguales para cada comprador.

El TSJ de Andalucía corrigió a Hacienda por la doble valoración

Los compradores recurrieron alegando un trato desigual injustificado. El Tribunal Superior de Justicia de Andalucía les dio la razón y anuló la diferencia de bases imponibles, al entender que no podía mantenerse una doble valoración de un mismo inmueble. La Administración autonómica decidió entonces llevar el asunto al Supremo, defendiendo que la comprobación inicial consentida por uno de los compradores debía mantenerse.

La interpretación del Supremo sobre el valor fiscal en el ITP

La Sala de lo Contencioso-Administrativo centra buena parte de su razonamiento en el artículo 134.5 de la Ley General Tributaria, que prevé la aplicación de un mismo valor cuando varios obligados tributarios están afectados por una comprobación.

Aunque el precepto se refiere a determinados procedimientos, el tribunal opta por una interpretación finalista y su mensaje es claro: el ordenamiento jurídico no puede amparar resultados distintos para contribuyentes vinculados al mismo hecho imponible.

Uno de los aspectos más relevantes de la sentencia es que el Supremo recuerda que, al iniciarse posteriormente un nuevo procedimiento de comprobación respecto del mismo hecho imponible, la propia Administración tenía margen suficiente para corregir de oficio la diferencia de valores.

Mantener dos bases imponibles distintas para un único inmueble conduce a un resultado incoherente y contrario a los principios de capacidad económica y justicia tributaria. El alto tribunal también subraya que la Administración debió detectar desde el primer momento que existían dos propietarios sujetos pasivos del impuesto.

El hecho de que solo se comprobara el valor frente a uno de ellos no justifica que esa omisión se consolide en perjuicio de los contribuyentes, ni que se perpetúe una desigualdad creada por la propia actuación administrativa.

Criterio del Supremo sobre el ITP en compraventas conjuntas

La doctrina fijada por el Supremo tiene un efecto directo en la compraventa de viviendas en copropiedad: cuando un inmueble se adquiere conjuntamente, debe tributar en el ITP sobre un único valor fiscal, con independencia del número de compradores. Si la compra es la misma y el bien también lo es, no resulta admisible que las partes indivisas tengan bases imponibles distintas.

Este criterio refuerza la seguridad jurídica de quienes adquieren una vivienda en común y establece límites claros a la actuación de Hacienda. A partir de esta interpretación, no puede exigirse un ITP diferente a cada comprador cuando el inmueble y la operación son idénticos, evitando situaciones de desigualdad difícilmente justificables.