El Supremo avala el límite a la actualización de los alquileres al 2% en 2022 y 2023

La Sala de lo Contencioso-Administrativo del Tribunal Supremo ha frenado la reclamación de una empresa al Estado español de una indemnización de 631.000 euros por daños y perjuicios causados por la limitación a la actualización de las rentas  al 2% en 2022, 2023 y al 3% durante 2024. El alto tribunal avala esta limitación al considerar que buscaba atajar el proceso inflacionista y proteger a los inquilinos vulnerables y que no supuso una privación del derecho de propiedad ni vulneró su contenido esencial.

Esta sentencia avala la limitación de la actualización de la renta de los contratos de arrendamiento para uso de vivienda, con motivo de la variación del IPC, que se incluyó en el Real Decreto-Ley de 29 de marzo de 2022 y en sus dos prórrogas del mismo año, que aprobó medidas urgentes para responder a las consecuencias económicas y sociales de la guerra de Ucrania, así como a la reconstrucción de la isla de La Palma y a otras situaciones de vulnerabilidad. 

El tribunal desestima el recurso planteado por Societat de Arrendaments 2007 S.L.U. contra el acuerdo del Consejo de Ministros que le denegó una indemnización, en concepto de responsabilidad patrimonial del Estado legislador, de 631.000 euros, por los daños y perjuicios causados por la limitación de los importes máximos de los alquileres recogida en el artículo 46 del Real Decreto-Ley 6/2022 así como en sus dos prórrogas. 

Los recurrentes consideraban que la medida tenía un contenido expropiatorio, al limitar el importe máximo de la actualización de la renta, para todos los contratos vigentes a la fecha de entrada en vigor del Real Decreto-Ley, a la variación del Índice de Garantía de Competitividad, que no puede exceder del tope del 2 por ciento. Ello produjo, añadían, una drástica reducción del importe de las rentas actualizadas, al ser un índice muy inferior al que resultaba de aplicar el IPC libremente pactado con anterioridad por las partes en dichos contratos de arrendamiento. También defendían que se vulneraba, entre otros, el artículo 33.3 de la Constitución, que establece que nadie podrá ser privado de sus bienes.

 El Supremo, en sentencia de la que ha sido ponente el magistrado Francisco Javier Pueyo, explica que “con el fin de combatir el contexto inflacionario en materia de vivienda así como proteger a los arrendatarios, el legislador puede limitar la actualización anual de la renta de los contratos de arrendamiento de vivienda de forma que, en defecto de acuerdo entre las partes, no pueda superar determinados límites razonables y razonados”, como entiende que sucede en el caso examinado.

Indica que para que se aplique la garantía del artículo 33.3 de la Constitución es necesario que concurra una privación singular característica de toda expropiación, es decir, el vaciamiento o ablación de un derecho o interés, “siendo distintas de esta privación singular las medidas legales de delimitación o regulación general del contenido del derecho, que respeten su contenido esencial”, de acuerdo a la doctrina del Tribunal Constitucional.

Para el tribunal, “la introducción de la reforma debatida en el derecho de propiedad de los arrendadores de bienes inmuebles, que limita las facultades de sus titulares en cuanto a la actualización anual de la renta arrendaticia, no es, per se, contraria a la Constitución ni da lugar a una compensación indemnizatoria, al no infringirse el artículo 33.3 de la CE, en tanto que no supone una privación del derecho de propiedad ni vulnera su contenido esencial, siendo los límites establecidos, en el caso que nos ocupa, razonables, proporcionados y motivados debidamente”.

Agrega la Sala que la delimitación temporal del derecho de propiedad que realizan los RD Leyes referidos “se realiza con una finalidad tuitiva de intereses que se consideran necesitados de una especial protección: concretamente los de los arrendatarios vulnerables económicamente ante la situación del mercado inmobiliario. Responde así a la función social de la propiedad inmobiliaria, sin vulneración constitucional, que el legislador establezca una limitación de esa propiedad que, sin suponer su vaciamiento o una absoluta desconfiguración esencial, pueda contribuir a satisfacer un derecho constitucionalmente proclamado”.

La sentencia recuerda que el Gobierno razonó en la exposición de motivos que, como consecuencia de la guerra, la variación anual del Índice de Precios al Consumo había alcanzado en el mes de febrero de 2022 el 7,6 %, lo que constituía el valor máximo de los últimos 35 año, dato que ponía de manifiesto que el IPC había dejado de ser una referencia adecuada para la aplicación de las actualizaciones anuales de los contratos de arrendamiento de vivienda. En julio de 2022 la variación del referido índice llegó a alcanzar un 10,8 %.

“En este contexto –concluyen los magistrados-- los mecanismos introducidos buscaban atajar el proceso inflacionista, así como facilitar y limitar los costes económicos y sociales en el ámbito del arrendamiento de vivienda. Al proteger a los arrendatarios frente a un contexto inflacionario se perseguía un fin con amparo constitucional y, al hacerlo, no vacían de contenido los derechos y facultades de los propietarios, que resultan limitados de manera proporcionada”.

Segunda sentencia del Supremo que avala este límite a las rentas

El pasado mes de septiembre el Supremo también publicó otra sentencia donde el alto tribunal también se posicionó a favor del Real Decreto-Ley 20/2022 para contener los efectos de la guerra en Ucrania y rechazó la reclamación de un propietario particular que exigía al Estado una indemnización de 425,52 euros por la limitación en la actualización de rentas de alquiler. 

El particular tenía un piso en alquiler con una renta mensual de 958,50 euros en 2022. El arrendador defendía que, aplicando la cláusula de actualización del contrato conforme al IPC, la subida de febrero de 2023 debía ser del 5,7%, lo que habría elevado la renta a 1.013,13 euros mensuales. Pero con el límite impuesto por el Gobierno, la renta se quedó en 977,67 euros. Esa diferencia acumulada a lo largo de un año —425,52 euros— fue la cifra reclamada como indemnización.

Pero el Supremo recuerda que la responsabilidad patrimonial del Estado Legislador solo procede en situaciones excepcionales, lo que no se daba en este litigio. En consecuencia, la reclamación no tenía encaje jurídico.

Este pronunciamiento del Tribunal Supremo sobre la limitación del 2% en alquileres consolida su doctrina en esta materia: sin un daño real, probado y directamente imputable, no cabe exigir responsabilidad patrimonial al Estado. Las pérdidas hipotéticas o las expectativas de ganancia no son suficientes para fundamentar una indemnización.