Universidad de las Hespérides: "La crisis de vivienda es resultado de un bloqueo político estructural de la oferta"

La Universidad de las Hespérides ha publicado un estudio sobre los motivos que explican la actual crisis residencial en España y su conclusión es clara: detrás de las crecientes dificultades para acceder a una vivienda no se encuentra un fallo del mercado inmobiliario, sino el bloqueo político para que se desarrolle nueva oferta. 

Según afirma el documento, cuyos autores son los doctores en economía Daniel Fernández Méndez, Santiago Calvo López y Gonzalo Melián Marrero, el mercado residencial está viviendo actualmente una paradoja: aunque el precio de la vivienda no deja de subir, los promotores no están construyendo obra nueva en masa. Y ello se debe a una regulación urbanística "muy restrictiva" y los largos procedimientos administrativos de losm desarrollos urbanísticos.

El estudio incide en que la vivienda se ha convertido en la mayor preocupación social en España ante unos precios que siguen al alza. "Desde diciembre del año 2020, los precios de la vivienda se han disparado por encima de un 40%, cifra que supera ampliamente a la inflación general que ha crecido algo más de un 20%. En algunas comunidades autónomas el crecimiento en el precio de la vivienda llega a la cifra de 50% desde el año 2020 hasta 2025", subraya el documento. En el caso del alquiler, las subidas también se imponen y crecen por encima del 30% desde el año 2020 tanto en el conjunto del país como en las provincias más pobladas. 

A pesar de ello, la promoción de nuevas viviendas apenas está creciendo. ¿El motivo? "Una vez deducido el coste de financiación, la rentabilidad de la construcción en España es actualmente negativa, tras muchos años en los que las rentabilidades medias ya habían sido muy reducidas o claramente desfavorables", detalla el estudio. 

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En concreto, detalla que "la construcción tiene una de las rentabilidades más bajas de todas las actividades económicas en España. De las 78 actividades económicas que recoge el Banco de España (divisiones CNAE), la construcción es menos rentable que 68 de ellas".

Más allá de la subida del precio de los materiales, del coste de construcción derivado de unas mayores exigencias constructivas, del estancamiento de la productividad y del aumento de los costes laborales que afrontan las promotoras por su mano de obra, el informe de la Universidad de las Hespérides achaca la situación actual al bloqueo político. 

"Es necesario tener en cuenta que la construcción requiere una alta inversión inicial de recursos (sector intensivo en capital) y que se enfrenta a una alta incertidumbre y volatilidad en el precio final, en los costes y, lo que casi es más importante, en el tiempo de ejecución. La incertidumbre en el tiempo que puede llevar la construcción influye de forma crucial en el coste de financiación que afrontan las empresas del sector", incide.

En concreto, pone el foco en lo que denomina el "problema regulatorio del suelo disponible" y recalca que la dificultad para construir en España se debe a un sistema urbanístico muy intervenido por la Administración, heredado del franquismo y reforzado con el tiempo, que concentra en el poder público las decisiones sobre usos del suelo y edificabilidad e impide que el mercado ajuste la oferta a la demanda. Esta rigidez se agrava por la complejidad legal y la larga duración de los trámites para modificar los planes urbanísticos.

"Esta rigidez administrativa ha generado una escasez artificial de vivienda, tanto en suelos ya urbanizados -al impedirse procesos de densificación en aquellas áreas con mayores tensiones de precios- como en suelos formalmente clasificados para su futura urbanización, cuyo desarrollo efectivo y posterior edificación quedan igualmente constreñidos. Aunque, desde una perspectiva meramente formal, las ciudades disponen de amplias bolsas de suelo, en la práctica, la proporción de terrenos que resulta realmente apta para iniciar proyectos de manera inmediata es muy reducida, lo que obliga a someter este factor productivo esencial a complejos y prolongados procesos de transformación jurídica antes de que pueda responder de forma efectiva a las señales de la demanda", expone el documento.

Actualmente, "el 95,7% del territorio nacional se clasifica como suelo no urbanizable, al estar protegido o destinado a usos agrícolas y, por tanto, excluido de la construcción de vivienda. Estos datos ponen de manifiesto que la escasez de suelo es artificial, responde fundamentalmente a decisiones normativas y no a una limitación física real del territorio", asevera. 

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A la falta de suelos edificables se unen los largos plazos de edificación, que se han ido dilatando por la carga burocrática. "La tramitación de desarrollos urbanísticos no solo exige una justificación detallada ante múltiples administraciones (local y autonómica), sino que debe sortear una maraña de informes sectoriales -desde medioambiente hasta infraestructuras- que actúan a menudo como cuellos de botella críticos. El resultado es que el desarrollo completo de un proyecto, desde la planificación inicial hasta la entrega, puede extenderse entre 10 y 12 años. En la práctica, esto implica que cualquier medida adoptada hoy por un ayuntamiento para aumentar la oferta de suelo no tendrá un impacto real en el mercado hasta dentro de 12 años", afirma el texto. 

Por si fuera poco, esta lentitud administrativa convive con una "profunda inseguridad jurídica y una obsolescencia de los instrumentos de planificación". Actualmente, casi el 70% de los municipios se rigen por planes urganísticos anteriores a la burbuja inmobiliaria, con un 23% que son anteriores a 1992.

"Esto implica que estamos intentando gestionar las necesidades habitacionales y los estándares de sostenibilidad del siglo XXI con mapas y normativas diseñados en una realidad económica y social ya inexistente. La falta de actualización de estos planes dificulta la adaptación a los nuevos requerimientos demográficos y convierte cualquier modificación en un proceso de alto riesgo legal para los inversores", critica el estudio. 

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Este escenario provoca que actualmente haya 6,9 millones de viviendas pendientes de ejecución en el conjunto del país. "Esta enorme brecha entre lo planificado y la realidad urbanística se explica porque la inmensa mayoría de la oferta de vivienda potencial se encuentra en suelos que no tienen la condición de finalistas (solares). Este suelo permanece bloqueado a la espera de completar largos procesos de gestión administrativa y obras de urbanización antes de que pueda iniciarse la construcción", añade el informe. 

Tras analizar todos estos condicionantes, los autores del informe llegan a una conclusión clara: "la crisis de acceso a la vivienda en España no es el resultado de un fallo coyuntural del mercado, sino de un bloqueo político estructural de la oferta" y "la existencia de diversas regulaciones que impiden que la señal de precios se traduzca en mayor producción". 

En su opinión, "la crisis de vivienda en España no puede resolverse sin actuar contra los factores políticos que bloquean la oferta. Mientras la promoción de vivienda siga siendo una actividad de baja o nula rentabilidad, las subidas de precios no se traducirán en más oferta, sino en mayor exclusión residencial. Corregir esta situación exige una revisión profunda del marco regulatorio del suelo y de la edificación, una simplificación administrativa y una reflexión realista sobre los costes que se imponen al producto 'vivienda'".

En ausencia de estas reformas, alerta, "el déficit de oferta adquirirá un carácter crónico, perpetuando la presión alcista sobre los precios y comprometiendo el acceso a la vivienda a largo plazo".