Cómo tributan las obras que forman parte del precio del alquiler

Cada vez es más habitual en el mercado inmobiliario que propietarios e inquilinos pacten fórmulas en las que, además de una renta mensual, el arrendatario asume ciertas obras en el inmueble, pero este tipo de acuerdos pueden tener un impacto fiscal importante que conviene entender.

La Dirección General de Tributos (DGT) ha puesto negro sobre blanco sobre cómo deben tributar estas operaciones en la consulta vinculante V2645-25 de 23 de diciembre de 2025. Su criterio aclara una de las dudas más frecuentes: cómo integrar en el Impuesto sobre Sociedades y en el IVA el valor de esas obras cuando funcionan como parte del precio del alquiler.

Cuando las obras del inquilino forman parte del precio del alquiler

El caso analizado parte de una situación muy reconocible: una empresa propietaria alquila un edificio a otra compañía que necesita reformarlo para ejercer su actividad. Ambas acuerdan una renta mixta: una parte en metálico y otra mediante la ejecución de obras de rehabilitación. El contrato se firma con una duración inicial de 15 años.

La clave está en cómo interpreta dicha estructura la DGT, que no analiza las operaciones como compartimentos estancos, sino como una única relación económica con distintas implicaciones fiscales.

La reforma se integra en la contraprestación del arrendamiento y funciona como un pago anticipado del alquiler, lo que determina su tratamiento tanto desde el punto de vista contable como tributario.

Imputación del ingreso a lo largo de la duración del contrato

Uno de los puntos más relevantes de la consulta es el momento en que debe declararse el ingreso derivado de la obra. La Administración descarta que el arrendador tenga que tributar por la totalidad cuando se ejecuta la reforma.

En su lugar, establece que el valor de esa renta en especie debe imputarse a lo largo de la duración del contrato, lo que implica que el propietario integre en cada ejercicio tanto la renta dineraria como la parte proporcional del valor de la obra, en coherencia con el principio de devengo y con la imputación contable de los ingresos anticipados.

¿Cómo se contabiliza la reforma a cargo del inquilino?

Desde el punto de vista contable, Tributos introduce otra idea clave: la obra no constituye una inversión del inquilino en sentido estricto. Se trata, en realidad, de un pago anticipado del alquiler, un matiz que cambia por completo el enfoque.

Con carácter general, la reforma no se registra como un inmovilizado del arrendatario, sino como un gasto anticipado que se irá imputando progresivamente como coste del arrendamiento, aunque si el importe de las obras excede el valor de mercado del alquiler (o el valor razonable del derecho de uso), ese exceso sí podría reconocerse como inmovilizado material.

¿Cómo debe contabilizar las obras el propietario?

Para el arrendador, el efecto es doble. Por un lado, el inmueble puede ver incrementado su valor contable como inmovilizado en la medida en que las obras constituyan una mejora, ampliación o renovación que aumente su capacidad, productividad o vida útil. Por otro, debe reconocer un pasivo por ingresos anticipados equivalente al coste de esa reforma.

A medida que avanza el contrato, ese pasivo se va reduciendo y se transforma en ingreso. Es en ese momento cuando impacta en la cuenta de resultados y, por tanto, en el Impuesto sobre Sociedades.

Devengo del IVA en la renta en especie derivada de las obras

Este tratamiento debe completarse con su análisis en el ámbito del IVA, ya que la renta en especie derivada de las obras también forma parte de la base imponible del arrendamiento, si bien su devengo sigue reglas propias de las operaciones de tracto sucesivo.

En el caso de la renta en especie, y en defecto de una exigibilidad periódica bien definida, el artículo 75.Uno.7º de la Ley del IVA establece que el devengo se produce cuando resulta exigible cada parte del precio y, en su defecto, a 31 de diciembre de cada año por la parte proporcional del pago en especie.

No obstante, cuando las actuaciones se traten de una rehabilitación, su transmisión al arrendador tendrá la consideración de entrega de bienes a efectos del impuesto y, en supuestos como este, en los que exista un periodo de utilización superior a dos años, quedará sujeta pero exenta del IVA al tratarse de una segunda entrega, conforme a lo previsto en el artículo 20.Uno.22º.

A este respecto, la DGT introduce un elemento especialmente relevante: el propio servicio de arrendamiento actúa como pago anticipado de la futura transmisión de la edificación, lo que implica que el devengo de dicha entrega no se concentra al final del contrato, sino que se va anticipando durante el periodo de vigencia del acuerdo, en coherencia con la imputación progresiva de la renta en especie.

Más seguridad jurídica y mejor planificación fiscal en los alquileres con obras

Al confirmar que las obras ejecutadas por el inquilino forman parte de la contraprestación, la Administración establece un mapa de ruta claro: tanto en el plano contable como en el fiscal, la tributación no es un evento único, sino un proceso que debe acompasarse a la duración del contrato.

Más allá de la teoría, este criterio tiene consecuencias muy concretas para las empresas: el arrendador no tiene que tributar de golpe por el valor de la reforma, sino que ese ingreso se integra a lo largo de la duración del contrato, lo que permite planificar la carga fiscal y evitar un impacto inmediato concentrado en un solo ejercicio en el Impuesto sobre Sociedades.

Pero esa ventaja solo existe si el contrato está bien estructurado desde el principio. No basta con el acuerdo económico: es imprescindible dejar claro que las obras forman parte del precio del arrendamiento y documentar su valoración de forma fehaciente.

En este sentido, aunque la naturaleza de la reforma puede acreditarse por cualquier medio de prueba admisible en derecho, debemos recordar que la carga de la prueba corresponde al contribuyente, conforme al artículo 105 de la Ley General Tributaria, señalando la Administración que se considerarán preferentemente los dictámenes de profesionales habilitados para ello o el visado del proyecto y, cuando proceda, la calificación del proyecto por parte de colegios profesionales.

Contar con estos elementos, más allá de simples facturas o presupuestos, puede ser determinante a la hora de justificar el tratamiento elegido y evitar conflictos ante una eventual comprobación.

Con el auge de los arrendamientos con renta mixta, esta consulta se convierte en una referencia para empresas y asesores: entender la reforma como parte del precio del alquiler y distribuir su tributación a lo largo del contrato no solo aporta seguridad, sino también una planificación fiscal más eficiente.