El Supremo tumba el registro único de alquiler de corta duración: cómo afecta a propietarios y operadores

El Tribunal Supremo ha declarado nulo el procedimiento de registro único de arrendamientos de corta duración (turístico o de temporada) regulado en el Real Decreto 1312/2024, de 23 de diciembre, y que entró en vigor el pasado 1 de julio de 2025. El alto tribunal, en su sentencia nº 620/2026, considera que el Estado carece de título competencial para establecer un registro nacional que se superpone a los registros autonómicos existentes en materia de arrendamientos turísticos.

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El recurso fue interpuesto por la Generalitat Valenciana contra la norma estatal que regulaba el procedimiento de Registro Único de arrendamientos y creaba la ventanilla única digital para la recogida e intercambio de datos relativos al alquiler de alojamientos de corta duración.

La sentencia del Tribunal Supremo estima parcialmente el recurso, anulando únicamente aquellos preceptos por los que se crea el llamado “registro único de arrendamientos” y, sin embargo, desestima el recurso en lo referente a las disposiciones que regulan la ventanilla única digital de arrendamientos, las obligaciones de transmisión de datos de las plataformas en línea y la transmisión de datos con fines estadísticos. 

El tribunal comienza por reconocer que existe “una creciente preocupación, tanto a nivel de la Unión Europea como a nivel nacional, por el alquiler de alojamientos de corta duración que utilizan los servicios de las plataformas en línea”, y que se intenta poner freno a los abusos que se vienen produciendo en la utilización de esta modalidad de arrendamiento para eludir la normativa estatal sobre los alquileres de larga duración o las normativas autonómicas sectoriales sobre alquileres turísticos creadas por las Comunidades Autónomas.

Aunque el Real Decreto impugnado afirmaba dictarse en aplicación del Reglamento europeo 2024/1028, el Supremo aclara que dicha norma europea no exige que el sistema de registro sea de ámbito estatal ni altera el reparto interno de competencias de cada Estado miembro.

La sentencia considera que no estamos ante una regulación sustantiva de los arrendamientos de corta duración ni el procedimiento de registro establecido tiene por objeto inscribir un contrato de arrendamiento ni cargas o limitaciones del dominio para que surtan efectos contra terceros, sino que se trata de un procedimiento de registro único en relación con los inmuebles, o partes de los mismos, que permite obtener un numero de registro como requisito necesario para poder ofertar un servicio de alquiler o arrendamiento de corta duración mediante plataformas en línea, sin que el título competencial del artículo 149.1.8 CE (en lo relativo a la ordenación de los registros públicos), sea idóneo para regular un procedimiento y una inscripción de estas características.

En definitiva, sólo admite la competencia del Estado para regular la ventanilla única digital, la coordinación de ventanillas, las obligaciones de transmisión de datos de las plataformas en línea y con fines estadísticos, utilizando sus competencias de “coordinación  de la planificación general de la actividad económica (art. 149.1.13 CE) y “estadística para fines estatales” (art. 149.1 31 CE).

Los motivos principales de derogación del número de registro único

Para el abogado Juan Ramón Méndez Martos se trata de una crónica de una muerte anunciada porque desde el inicio ya se opusieron los operadores, propietarios e, incluso, el Consejo de Estado, que emitidó un contundente dictamen poniendo de manifiesto serias grietas en las costuras de la norma, que han terminado por reventar en esta sentencia del Supremo.

En su opinión, la norma se ha anulado principalmente por invasión y exceso de competencias estatales sobre las autonómicas, duplicidad de registros, limitaciones a la Garantía de la Unidad de Mercado, y por otorgar una naturaleza jurídico pública (registro administrativo) a algo que no lo era: los Registros de la Propiedad. 

El Supremo ha anulado todo lo referente al Número de Registro Único de arrendamientos, no así de la Ventanilla Única Digital.

Cómo afecta a los propietarios y operadores de viviendas turísticas

Méndez Martos señala que que se da carta de naturaleza a los registros autonómicos vigentes y se quita el registro único estatal. Se acaba con la duplicidad de registros, que tanto ha criticado el mercado del alquiler de corta estancia.

"Ningún propietario de viviendas turísticas se va a ver ya obligado a obtener el registro único ni, por tanto, a remitir la declaración anual de arrendamientos al registro", añade el experto. 

Aquellos que se encuentran en litigios con los registros de la propiedad o la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública por alguna calificación negativa, van a ver perdido el objeto del procedimiento pues seguramente ya no tengan nada por lo que pleitear, tal y como recuerda Méndez Martos. 

Sin embargo, el abogado avisa de que las plataformas sí que deberán seguir cumpliendo con ciertas obligaciones de comunicación relacionadas con la Ventanilla Única pero le surge la duda de "¿a cargo de qué número lo harán?". 

"En definitiva, esta sentencia es un soplo de aire fresco para los que creemos firmemente en el marco constitucional de distribución de competencias, así como en el adelgazamiento de las trabas y el control estatal sobre la vida ciudadana y la propiedad", sentencia Méndez Martos. 

Desde el Ministerio de Vivienda han pedido a las CCAA que sigan el ejemplo de los registradores de la propiedad y agilicen las comprobaciones sobre los alquileres de temporada y turísticos.  

Fuentes del Ministerio de Vivienda declaran que, de esta forma, el Supremo ha dejado en manos de las comunidades autónomas los registros de los alojamientos turísticos y de temporada y que, por tanto, les corresponde a ellas "velar por el cumplimiento de la norma".

¿Qué es el Número de Registro Único? 

Es el código identificativo oficial y obligatorio desde el pasado 1 de julio de 2025 que se otorga a cada propiedad mediante el Registro Único de Alquiler Turístico y de Temporada que deben tener las propiedades que se alquilen de forma temporal o vacacional. La norma se anunció el pasado diciembre en el Real Decreto 1312/2024 y entró en vigor en enero, pero es obligatorio desde el 1 de julio de 2025. 

El 20 de mayo, fecha máxima fijada por Europa para acabar con la duplicidad normativa

Independientemente de esta sentencia del Supremo, el pasado mes de febrero la Comisión Europea publicó una resolución en la que prohíbe un sistema de doble registro para las viviendas de uso turístico y fija el 20 de mayo como fecha límite para eliminar cualquier duplicidad administrativa incompatible con el derecho de la Unión Europea.

Esta sentencia emitida en el marco del procedimiento TRIS (Sistema de Información sobre la Reglamentaciones Técnicas) afecta directamente a Ley de Turismo Sostenible de Andalucía, que se encuentra en tramitación en el Parlamento andaluz y preveía elaborar un nuevo número de registro regional, aparte del impulsado por el Ministerio de Vivienda y Agenda Urbana, que lleva en vigor desde el 1 de julio del año pasado.

La presidenta de la patronal de alquiler de corta estancia de Andalucía (Fevitur), Silvia Blasco, ha asegurado que “Europa cuestiona que España haya optado por la duplicidad administrativa en lugar de la coordinación y la interoperabilidad”.