¿Puede un ayuntamiento ignorar el precio que figura en la escritura de compraventa y calcular la plusvalía municipal utilizando el valor de referencia del Catastro? La Dirección General de Tributos (DGT) aborda esta cuestión en su consulta vinculante V0792-26, delimitando el alcance que puede tener este valor en dicho impuesto y precisa que, cuando el consistorio pretenda apartarse de la cifra declarada por el contribuyente, deberá ejercer sus facultades de comprobación.
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Valor de referencia del Catastro en la plusvalía municipal
El supuesto analizado por la DGT parte de una situación cada vez más frecuente desde la implantación del valor de referencia catastral. En concreto, se refiere a la venta de un inmueble por un precio inferior tanto al valor de referencia como al importe por el que fue adquirido, de forma que la transmisión genera una pérdida.
Ante esta situación surge la duda de si el ayuntamiento puede prescindir del precio pactado entre comprador y vendedor y tomar como valor de transmisión el de referencia para determinar si la operación está sujeta al Impuesto sobre el Incremento del Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana (IIVTNU).
Tributos concluye que, mientras la Administración no determine un valor distinto mediante el correspondiente procedimiento de comprobación, deberá atenderse al consignado en el título que documenta la transmisión.
IIVTNU y valor de transmisión: qué establece la Ley Reguladora de las Haciendas Locales
La clave de la consulta se encuentra en el artículo 104.5 del texto refundido de la Ley Reguladora de las Haciendas Locales (TRLRHL), modificado tras la reforma aprobada por el Real Decreto-ley 26/2021.
Este precepto introdujo la posibilidad de que el contribuyente acreditase la inexistencia de incremento de valor del terreno y, cuando sí exista pero resulte inferior al obtenido mediante el método objetivo, que la tributación se determine conforme al incremento real.
Para ello, la norma establece que debe atenderse al mayor valor entre el que figure en el título que documenta la operación y el que, en su caso, haya sido comprobado por la Administración.
La Dirección General de Tributos pone el foco en una diferencia terminológica determinante: este artículo se refiere al valor comprobado, pero no menciona el valor de referencia del Catastro.
Las diferencias entre el IIVTNU y el ITP o el ISD respecto al valor de referencia
La consulta pone de manifiesto que el régimen de la plusvalía municipal difiere del previsto para otros impuestos. Desde la entrada en vigor de la Ley 11/2021, el valor de referencia catastral constituye, con carácter general, la base imponible en el caso de los inmuebles en el Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados (ITPAJD) y en el Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones (ISD), salvo que el valor declarado o el precio satisfecho sean superiores. Sin embargo, esa regla no se trasladó al IIVTNU.
Mientras que la Ley 11/2021 modificó la normativa del ITPAJD y del ISD para convertir el valor de referencia en el criterio aplicable para determinar la base, el TRLRHL no fue modificado en este sentido, una ausencia que impide extender a la plusvalía municipal un régimen diseñado para otros tributos.
El valor de referencia catastral como medio de comprobación en la plusvalía municipal
Como hemos adelantado, la consulta no excluye que el valor ofrecido por el Catastro pueda utilizarse en la gestión del impuesto, pero sí pone límites al modo en que puede hacerse. Los ayuntamientos solo podrán emplearlo como uno de los medios previstos en el artículo 57 de la Ley General Tributaria (LGT), dentro del correspondiente procedimiento de comprobación de valores.
Iniciar este trámite exige analizar las circunstancias del caso y motivar por qué el importe declarado no resulta aceptable. Por lo tanto, el valor de referencia actúa como un instrumento y no como una regla de valoración directamente aplicable en la plusvalía municipal.
El valor de referencia del Catastro no tiene eficacia automática en el IIVTNU
La Dirección General de Tributos confirma así que el régimen jurídico del IIVTNU difiere del previsto para el ITPAJD y el ISD en cuanto a los efectos del valor de referencia, limitando la posibilidad de que los ayuntamientos liquiden el impuesto tomando dicho valor.
En consecuencia, el valor declarado por las partes solo podrá ser desplazado cuando el ayuntamiento tramite un procedimiento de comprobación, motive su actuación y determine un valor diferente conforme a los medios previstos en la normativa tributaria.
Por ello, la mera existencia de un valor de referencia catastral superior al precio pactado no basta, por sí sola, para justificar una liquidación distinta de la resultante del valor declarado.
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