Muchas solicitudes y pocas hipotecas: por qué cuesta financiar la compra de una segunda vivienda

Las firmas de hipotecas destinadas a comprar una segunda residencia están yendo a menos en los últimos meses. Y no porque no haya demanda, sino por la falta de incentivos que tienen los bancos para conceder financiación destinada a adquirir una vivienda para disfrutar fines de semana y vacaciones. 

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Según el último informe mensual de idealista/hipotecas, en julio estas operaciones apenas representaron el 2,2% de todas en las que intermedió el bróker hipotecario de idealista, por detrás de lo que representaron los préstamos para vivienda habitual, los destinados a mejorar las condiciones de las hipotecas en vigor o los protagonizados por extranjeros. Se trata del peso más bajo desde agosto de 2023 y uno de los peores de la serie histórica de idealista/hipotecas, que arrancó en 2018. 

La tendencia a la baja de las hipotecas concedidas para segundas residencias contrasta con los datos de demanda, donde estas operaciones sí que se mantienen entre las grandes protagonistas. En el séptimo mes del año, representaron el 8,1% de las peticiones de financiación recibidas en idealista/hipotecas, solo superadas por las dirigidas a comprar una primera vivienda (83,4%). La demanda para comprar un inmueble de fin de semana y vacaciones, de hecho, más que duplicó a la que buscaba mejorar las condiciones de las hipotecas vigentes (4%) y a la de no residentes (3,1%). 

El motivo por el que hay tanta diferencia entre las solicitudes para comprar una segunda vivienda y las firmas lo encontramos en el propio sector financiero, para el que estas operaciones resultan menos atractivas que las que van destinadas a comprar un hogar habitual. 

Tal y como afirma Juan Villén, director general de idealista/hipotecas, uno de los factores que restan interés a estas operaciones es que los bancos tienen que asumir el gasto de formalización de los préstamos hipotecarios. 

Desde junio de 2019, cuando entró en vigor la Ley reguladora de los contratos de crédito inmobiliario, la entidad paga el coste de la escritura ante notario, el del Registro de la Propiedad, el impuesto de Actos Jurídicos Documentados (AJD) y los derivados de la gestoría, mientras que el cliente solo debe hacer frente al gasto de la tasación de la vivienda y de las copias de la escritura que solicite. “Como los bancos tienen que pagar los gastos de la hipoteca, cuanto menor es el importe más le cuesta al banco. Y muchos arrastran los pies cuando la hipoteca solicitada es inferior a 100.000 euros”, explica Villén. 

La segunda variable que condiciona la evolución de este segmento hipotecario es que los compradores de segundas residencias suelen tener su vivienda principal pagada o gozan de una buena situación económica, por lo que habitualmente “amortizan más rápidamente la hipoteca, lo que tampoco le interesa al banco”, recalca el responsable de idealista/hipotecas.

De hecho, las hipotecas para segundas residencias que se formalizan registran unos importes y unos plazos de contratación muy inferiores a los de las viviendas habituales.

Según los datos del bróker hipotecario de idealista, en los últimos 12 meses el importe medio de los préstamos para segundas viviendas se sitúa alrededor de los 135.400 euros, frente a los más de 213.400 euros que alcanza en el caso de los hogares habituales. En julio, último dato disponible, el promedio se ha situado en 127.294 y 216.882 euros, respectivamente.

En lo que respecta al plazo de las hipotecas, hay una diferencia de un lustro, con una media de 24 años para las segundas residencias y de 29 años para las viviendas habituales en el último año. 

El tercer y último factor tiene que ver con los propios clientes, a los que normalmente les cuesta cambiar de banco para obtener una segunda hipoteca, a menudo porque ya están ‘atados’ por la primera a través de otros productos como los seguros o la domiciliación de la nómina. Por eso suelen acudir a su banco habitual para encontrar financiación en lugar de buscar alternativas en el mercado.

También conviene tener en cuenta que nos encontramos en un momento de escalada generalizada de los precios de la vivienda. Según los últimos datos de Tinsa by Accumin, el precio de la vivienda en los municipios de la costa española -excluyendo las capitales de provincia- alcanzó los 1.992 euros por m2 en el primer trimestre en el año, con una subida del 13,5% interanual, lo que ha disparado el esfuerzo de compra hasta el 40% de la renta disponible del hogar medio, por encima del nivel máximo que recomiendan los expertos. 

El director general de idealista/hipotecas lamenta el escenario actual y concluye que “es una pena que, sobre todo por las limitaciones derivadas de los gastos hipotecarios y las vinculaciones, los consumidores no se beneficien de las mejores ofertas del mercado. Pero, mientras estas subsistan, los intereses de la banca seguirán restringiendo las opciones para quien busca una hipoteca para su casa en la playa o la montaña”.