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El mercado inmobiliario poscovid: la recuperación será en 'W'

Engel&Völkers
Engel&Völkers

Parece que han pasado ya meses desde el final del estado de alarma, al ver de nuevo las calles llenas de gente –muchos de ellos ya reincorporados a su puesto de trabajo de manera física-, las terrazas de los bares atestadas con la población consumiendo (parece que todo lo que no se ha hecho en estos tres meses y medio de confinamiento) y pensando en donde pasar las “ansiadas y merecidas vacaciones”. En resumen, un mes de julio casi “normal”. Sin embargo, sólo llevamos dos semanas en esta nueva normalidad y esta situación podría ser considerada por algunos como un espejismo.

Si dejamos de lado la euforia que vivimos en estos momentos, fruto como decía antes, del encierro al que nos hemos visto abocados y la necesidad psicológica y en parte, económica, de volver a la normalidad, la realidad es que seguimos en “pie de guerra” y cualquier paso en falso nos podría llevar a un nuevo confinamiento, lo que supondría un perjuicio económico sin precedentes, al tener lugar tan poco tiempo después del primero. Tal es la incertidumbre de lo que pueda ocurrir a la vuelta del verano, que ya empezamos a ver cómo el mercado inmobiliario empieza a tomar cartas en el asunto.

Como si se acabara el mundo

Siempre he dicho que, en la inversión inmobiliaria, hay dos épocas del año en las que parece que el mundo se va a acabar: una es diciembre, coincidiendo con el cambio de año natural y en la mayor parte de las compañías, con el cierre contable del ejercicio, y otra es julio, cuando con el comienzo del periodo estival parece que lo que no hagas antes del verano (como los malos estudiantes) ya no se podrá recuperar en septiembre. Este año en el mes de julio se vuelve a repetir la situación, pero si hay un hecho que destaca sobre otros años es que el sentimiento que se tiene entre muchos de los actores de nuestro sector es que la transacción que no se consiga cerrar antes de finales de julio ya será muy difícil cerrarla en el cuarto trimestre o al menos, en las mismas condiciones.

¿Y esto a qué se debe? Principalmente a la incertidumbre a la que aludía anteriormente, a no saber si tendremos que volver a confinarnos o no, con las consecuencias económicas que pudiera tener, pero además, a los hechos reales y que ya se pueden constatar, tales como los concursos de acreedores que se están presentando, las nuevas renegociaciones de rentas que se están solicitando por parte de los arrendatarios una vez ha finalizado el periodo de aplazamiento o bonificación durante los meses de estado de alarma, viendo que sus negocios no se han recuperado a pesar de estar de nuevo abiertos, el final de los ERTES así como el final de los aplazamientos de créditos concedidos y otra serie de acontecimientos.

Todo este escenario nos debe poner “en guardia” ante las oportunidades de inversión que puedan estar siendo tenidas en cuenta por parte de los analistas de carteras inmobiliarias, en estos momentos. Por otro lado, bien por necesidades de liquidez presente o futura, o bien por el entendimiento de que el valor capital del activo inmobiliario pudiera bajar a corto plazo, empieza a recuperarse la figura tan utilizada en la anterior crisis de la venta a través del formato Sale & Lease Back, o lo que es lo mismo, venta y arrendamiento posterior, a pesar de las dificultades que había cogido esta figura con la aplicación de la NIIF 16 que entró en vigor el pasado ejercicio. En resumen, hay movimiento en el sector.     

Momentos de oportunidad

Dicho lo anterior y a pesar de las circunstancias actuales de incertidumbre, se abre un momento de oportunidad de inversión y una de las máximas que debemos seguir es la prudencia y el análisis de todos los escenarios posibles. Podría entrar en juego lo que los técnicos llaman recuperación en W, lo que significaría volver a la situación pre-covid en un plazo de al menos dos años, después de una caída dura que podría tener lugar a la vuelta del verano. . Como dice un colega de sector al que tengo mucho aprecio y considero un hombre inteligente: “estamos subidos en una montaña rusa y en estos momentos, podríamos encontrarnos en lo alto de la misma”.

Carlos Pérez-Baz es director de Inversiones Inmobiliarias de Mutualidad de la Abogacía y gestiona un portfolio compuesto por 45 inmuebles. Esta es su visión sobre el día a día en la gestión de una cartera de perfil “Core” y del  mercado desde el prisma de una aseguradora.