Demanda de vivienda

Varios estudios publicados recientemente analizan por qué la vivienda es tan cara y por qué es tan difícil conseguir que se abaraten los precios en EEUU. Por un lado, ven que los costes de construcción no son la principal causa de estos altos precios, mientras que hace falta estimular la oferta residencial, incluso la de las viviendas más caras, en vez de incrementar la demanda con subvenciones o controles de rentas, que es lo que realmente sube los precios. El tercer estudio afirma que hay un desconocimiento generalizado del mercado inmobiliario que tiende a culpar a promotores y arrendadores de los altos precios de la vivienda y que es la Administración en todos sus ámbitos la que restringe la oferta mediante regulaciones.

Las previsiones que ha ido publicando el Banco de España en los últimos meses sobre la cantidad de viviendas que se tendrían que construir para equilibrar el mercado ya se han quedado cortas. En el informe anual de 2024, el supervisor financiero cuantificó el déficit de viviendas respecto a la creación de hogares un máximo de 450.000 unidades entre 2022 y 2024, aunque sus nuevas estimaciones elevan dicho volumen por encima de las 500.000 y hasta las 700.000 si se incluye 2025. Este contexto, marcado por una elevada demanda y una oferta rígida, "se puede convertir en un cuello de botella para la economía", según la institución.

Los británicos siguen siendo los extranjeros que más compran casas en España, pero cada vez va creciendo más el interés por parte de ciudadanos de otros países, como Alemania, Francia, Países Bajos o Italia para adquirir una propiedad en la costa mediterránea, el principal polo de atracción de la vivienda para extranjeros. Alicante (33,2%), Baleares (31,5%) y Málaga (27,1%), junto con Santa Cruz de Tenerife (25,8%), son las provincias que reciben un mayor peso de la demanda foránea durante el segundo trimestre, según idealista. En los grandes mercados, los extranjeros destacan en Valencia (12,8%), por delante de Barcelona (9,5%) y Madrid (4,6%).

El gobernador del Banco de España, José Luis Escrivá, ha destacado que los informes anuales de 2024 y 2025 constatan la existencia de un exceso de demanda extraordinario en el mercado de la vivienda que "va a ir probablemente a más en los próximos años". Escrivá ha defendido poner en marcha medidas con la colaboración de todas las administraciones, desde el nivel local, autonómico y el Estado, orientadas a incentivar y expandir la oferta de vivienda.

Los principales núcleos urbanos de nuestro país concentran la mayor demanda sobre las viviendas de alquiler, salvo en las grandes ciudades. En 36 provincias, la capital acapara más del 50% de la demanda de alquiler de toda la región, según idealista, salvo en los grandes mercados de la vivienda. La periferia de Madrid, Barcelona y Valencia concentra un mayor porcentaje de la demanda para arrendar, donde también destacan las poblaciones distintas a la capital de provincia en Asturias, Pontevedra, Toledo o Vizcaya.

Una vez más, las poblaciones en el entorno de las dos grandes capitales españolas han destacado como los principales centros neurálgicos de la demanda que está buscando una vivienda en alquiler. Hospitalet de Llobregat retoma el liderato del ranking de demanda relativa de idealista en el primer trimestre del año, acompañada por sus vecinas de Manresa, Terrassa, Badalona o Sabadell, junto a las ciudades madrileñas de Leganés, Móstoles o Getafe. De las 30 primeras localidades con mayor interés para arrendar, 16 pertenecen a Barcelona (8) y Madrid (8) mientras que otras 12 son capitales de provincia, como Guadalajara, Vitoria o Pamplona.

El nuevo ranking de demanda relativa de la vivienda en venta de idealista confirma la tendencia de un destacado interés por vivir en las grandes ciudades durante el primer trimestre de 2025, en un momento del mercado donde escasea la oferta y los precios no paran de crecer. Madrid encabeza una clasificación donde también aparece Valencia (3), Zaragoza (4) o Pamplona (5), junto a las dos capitales canarias, Sevilla y Barcelona. Mientras, la localidad madrileña de Alcalá de Henares y la valenciana de Torrent lideran a las poblaciones fuera de la capitales que más interés despiertan entre los futuros compradores.

Un mayor porcentaje de la demanda para comprar casa se reparte entre las localidades de fuera de la capital en la mayoría de las provincias españolas (34), con claros ejemplos en Cádiz (92,8%), Pontevedra (91,9%), Tarragona (91,5%) o Toledo (90,3%). Pero hay excepciones: en Madrid (60,1%), Sevilla (50,2%), Zaragoza (80,6%) y otras 13 ciudades principales, como Vitoria (87%), Córdoba (76,4%) o Valladolid (70,8%), el mayor interés sí se genera en la capital de provincia, según el estudio de idealista a cierre de 2024. Analizamos la demanda relativa en los siete mayores mercados de la vivienda, donde más casas se han vendido el año pasado.

Cuando se habla del interés de los extranjeros por la vivienda de lujo en España, la mirada se desplaza hacia la costa mediterránea y Baleares. Pero Madrid y Barcelona cuentan también con un importante stock ‘premium’ que cada vez recibe una mayor demanda procedente de fuera de nuestras fronteras. Con el último informe de idealista [empresa editora de este boletín] sobre demanda residencial extranjera en España del cuarto trimestre de 2024, analizamos la oferta de alto ‘standing’ en ambas ciudades y el peso de la demanda foránea en los distritos y barrios ‘prime’ de ambas ciudades.

El arrendamiento de viviendas permanentes en las grandes ciudades está totalmente tensionado frente a 2020. Uno de los principales causantes de esta crisis del alquiler son las medidas políticas que empezaron a tomarse para intervenir en el mercado cuando estalló la pandemia del coronavirus, y que continuaron con la guerra en Ucrania. Cinco años después, la oferta de pisos en alquiler en las cuatro grandes ciudades españolas se encuentra bajo mínimos, mientras que la demanda se ha más que triplicado en Madrid, Barcelona, Valencia y Sevilla, con las rentas alcanzando precios en máximos en todas ellas, según el análisis de idealista.

La significativa reducción de la oferta de vivienda en alquiler ha provocado que el número de interesados que compiten por cada vivienda se haya casi cuadruplicado desde antes del inicio de la pandemia de 2020, al pasar de siete contactos interesados en el cuarto trimestre de 2019 a los 30 que se registraron en el cuarto trimestre de 2024 (un 319% más), según datos de idealista. Bilbao, Palma y Barcelona son los grandes mercados en los que más ha crecido la competencia: las familias interesadas en arrendar una vivienda se han multiplicado por más de cinco veces

El ranking de demanda relativa de idealista apuntala el interés de los compradores por las casas situadas en las capitales de provincia, con ocho de estas ciudades en el ‘top 10’ y lideradas por Madrid, donde también destacan Valencia (3), Sevilla (9) o Barcelona (10).

Las poblaciones más demandadas para buscar una vivienda de alquiler en el último trimestre de 2024 se volvieron a concentrar en las ciudades del área metropolitana de las dos grandes capitales españolas, Madrid y Barcelona. Hasta ocho municipios madrileños, encabezados por Getafe, Leganés y Móstoles, y cinco barceloneses, como Hospitalet de Llobregat, Badalona y Terrassa, se encuentran entre las 25 localidades que han recibido mayor presión de la demanda por encontrar una casa en arrendamiento, según el estudio de idealista.

La tasa de variación anual del IPC en España alcanzó el 2,8% en diciembre de 2024, según el Instituto Nacional de Estadística (INE), lo que ha impulsado la demanda de viviendas un 18%, según Alfa Inmobiliaria. Los consumidores ven en la vivienda un refugio seguro frente a la pérdida de poder adquisitivo, lo que ha estimulado tanto la compra de residencias principales como propiedades para alquiler. Este fenómeno podría continuar en el primer semestre de 2025 si persiste la inflación y las tasas hipotecarias siguen moderadas, según la compañía, aunque se muestra atenta a los posibles cambios legislativos que pueden entrar en vigor este mismo año.

El mercado de la vivienda en España cierra 2024 todavía más tensionado que hace un año, con un aumento constante en los niveles de esfuerzo económico necesarios para poder adquirir o alquilar una vivienda, mientras suben los precios, cae la oferta de casas en ambos mercados y no para de crecer la demanda. Analizamos los últimos informes de idealista sobre stock, demanda relativa, además de la tasa de esfuerzo en venta y alquiler.

Las capitales de provincia vuelven a concentrar el interés de los potenciales compradores de vivienda en el tercer trimestre del año, según el ranking de demanda relativa de idealista. Madrid vuelve a encabezar una clasificación donde también están Valencia, las dos capitales canarias, Zaragoza, Sevilla y Santander en el ‘top 10’, junto a tres poblaciones de la periferia de cada una de las grandes urbes españolas: Alcalá de Henares (2), Torrent (4) y Santa Coloma de Gramenet (8), que adelanta a Barcelona como la localidad catalana más demandada para comprar casa.

Casi la mitad de las personas que buscan una vivienda en el mercado se concentra en los rangos de precios de hasta 210.000 euros, según el estudio de demanda relativa de idealista elaborado durante el pasado trimestre. Una buena parte del stock residencial en las capitales de provincia se encuentra en este rango, pero en Madrid, San Sebastián, Sevilla, Palma o Vitoria, donde la vivienda está más cara, una presión de la demanda alta puede alcanzar a las casas de hasta 300.000 euros.

Promotores, gestores y consultoras han debatido en el Congreso Nacional de Servicing Inmobiliario sobre el problema de vivienda que arrastra España. Todos coinciden en que los fundamentales del sector son sólidos, pero que a corto plazo no hay previsión de que el desarrollo de nueva oferta de viviendas pueda equilibrar el mercado. De hecho, ven factible que la próxima crisis llegue por el lado de la demanda. “Si no hay una actualización de los sueldos o una mejora económica, una parte muy importante de la población no podrá acceder a la compra y tendrá que buscar alternativas”, aseguran desde Domus RE. Más suelo, colaboración público-privada y atracción de capital internacional son los factores que evitarían esa potencial crisis.

En el tercer trimestre de 2024 los anuncios de viviendas en alquiler publicados en idealista recibieron una media de 31 contactos antes de darse de baja, una cifra que es un 298% más elevada que la registrada en el mismo periodo de 2019, cuando recibían de media ocho contactos, según un estudio del marketplace inmobiliario. Esta cifra ha crecido un 24% en un solo año. Barcelona es el gran mercado residencial donde la competencia por la vivienda es mayor, con 59 familias por cada anuncio, seguido por Palma (50), Madrid (44) y Valencia (32).

Los anuncios de viviendas en alquiler publicados en idealista en el segundo trimestre de 2024 recibieron una media de 32 contactos antes de darse de baja. Una cifra más elevada que la registrada en el mismo periodo de 2023, cuando recibían de media 21 contactos, según el estudio del portal inmobiliario. Este fuerte aumento de la presión de la demanda, provocado por la disminución de la oferta disponible, ha favorecido que los precios de los alquileres subieran un 9,8% en el último año.

La presión de la demanda sobre la oferta existente en el mercado de la compraventa de viviendas ha vuelto a colocar a la capital de España como la ciudad más demandada entre las que cuentan con una amplio stock en idealista durante el segundo trimestre del año. Las capitales recuperan el protagonismo que otras ciudades cercanas a ellas, como Alcalá de Henares (2) o Torrent (4), lograron arrebatar en ranking anteriores, y entre las 10 primeras localidades más demandadas entre abril y junio vuelven a destacar Valencia, Las Palmas de Gran Canaria, Santa Cruz de Tenerife, Zaragoza, Sevilla, Barcelona o Santander.

El factor empleo es uno de los grandes impulsores de la demanda de alquiler en España, junto con la creación de hogares. Un informe de Urban Land Institute (ULI) muestra el fuerte crecimiento de la afiliación que están registrando las principales capitales del país en los últimos cinco años, que ha permitido alcanzar unos niveles récord en Alicante, Madrid, Málaga, Bilbao, Sevilla y Murcia. En todas ellas, y también en Barcelona, Valencia y Zaragoza, tanto la fuerza laboral como los ingresos de las familias están aumentando a mayor velocidad que la creación de hogares.

La ciudad de Móstoles, la segunda más grande de la Comunidad de Madrid, concentra la mayor presión de la demanda sobre la oferta de viviendas a la venta en idealista durante el primer trimestre de 2024. En este ranking de localidades con mayor demanda relativa, la localidad al suroeste de la región supera a la propia capital y a Getafe, segunda y tercera, respectivamente, y por delante de capitales de provincia como Valencia, Santa Cruz de Tenerife o Las Palmas de Gran Canaria.

La red inmobiliaria asegura que muchos propietarios deciden quitar sus pisos de la venta en la época estival por temor a que la demanda disminuya considerablemente, y que la exhibición prolongada de su vivienda tenga efectos negativos en la percepción de los futuros compradores. Y afirma que elegir una estrategia contraria es una "oportunidad única para vender, aprovechando el descanso de la competencia”, sobre todo en zonas costeras, grandes ciudades y destinos de montaña. Según sus cálculos, una quinta parte del stock se renueva en los meses de verano.

La evolución demográfica en España sitúa a la inmigración como la gran protagonista de la creación de hogares y de la demanda de viviendas. Así lo ha explicado Juan Antonio Módenes Cabrerizo, doctor en Geografía e investigador asociado en el Centro de Estudios Demográficos, durante unas jornadas celebradas en SIMA. El experto recuerda que la población española está estancada en términos netos y que son los inmigrantes quienes están impulsando el crecimiento de la población, con la creación de unos 200.000 hogares al año. "Tenemos un sistema económico y social que necesita inmigración y tenemos que ofrecerle vivienda", ha asegurado.