Demanda disparada, escasa oferta y precios récord: el alquiler en las grandes ciudades tras el covid

El arrendamiento de viviendas permanentes en las grandes ciudades está totalmente tensionado frente a 2020. Uno de los principales causantes de esta crisis del alquiler son las medidas políticas que empezaron a tomarse para intervenir en el mercado cuando estalló la pandemia del coronavirus, y que continuaron con la guerra en Ucrania. Cinco años después, la oferta de pisos en alquiler en las cuatro grandes ciudades españolas se encuentra bajo mínimos, mientras que la demanda se ha más que triplicado en Madrid, Barcelona, Valencia y Sevilla, con las rentas alcanzando precios en máximos en todas ellas, según el análisis de idealista.

Alquilar una vivienda en estos momentos en una gran ciudad se ha convertido en toda una odisea para las miles de personas que buscan una casa donde vivir, peor que hace cinco años. Cuando se cumple un lustro de la mayor crisis sanitaria, social y económica de los últimos tiempos, idealista analiza cómo se encontraba la oferta, la demanda y los precios de los alquileres en las cuatro grandes capitales españolas: Madrid, Barcelona, Valencia y Sevilla.

La oferta de viviendas anunciadas en idealista entre marzo de 2020 y enero de 2025, los últimos datos recopilados por idealista/data, la ‘proptech’ de idealista, confirma que el stock se ha hundido un 58,1% en Barcelona, un 47,4% en Sevilla y un 46,7% en Madrid, frente al 31,4% de Valencia.

Por la parte de la demanda que está buscando una casa en alquiler, los datos confirman que cada vez más personas solicitan contacto con los anuncios de la plataforma inmobiliaria, pero para cada vez menos pisos en el mercado. En la comparativa se puede ver cómo la demanda relativa en Barcelona ha crecido un 444%, por delante del 388% de Sevilla, o el 300% de Valencia. En Madrid, donde más anuncios de alquiler hay en el mercado de toda España, la demanda se ha disparado un 290%.

Finalmente, por la parte de los precios, las cuatro capitales han cerrado el mes de febrero, el último índice de precios de idealista publicado hasta el momento, en máximos de la serie histórica que arrancó en 2006. Sevilla (12,3 euros/me/mes) es la que menos ha crecido desde marzo de 2020, con un 19,2% de incremento en este tiempo. Mientras que Valencia (15,2 euros/m2) es la más ha destacado por el aumento de los alquileres, con una subida del 65,7% en estos 59 meses.

Por la parte de las dos grandes ciudades españolas, Barcelona (23,7 euros/m2) se coloca por delante de Madrid (21,2 euros/m2) tanto en precio total como en el importante crecimiento de las rentas del alquiler, con un alza del 43,8% frente al 35% de la capital.

Medidas políticas que empezaron a tomarse en la pandemia para intervenir en el mercado (y aún siguen)

En marzo de 2020, estalló la pandemia del coronavirus en España. El primer Gobierno de coalición de nuestro país, formado recientemente tras las elecciones celebradas en noviembre de 2019, encabezado por Pedro Sánchez (PSOE) y con Podemos en el Ejecutivo, decidió confinar a la población en los hogares para evitar un colapso de las asistencias sanitarias. 

El Gobierno central puso en marcha una serie de medidas para paliar la crisis sanitaria y económica, que podría afectar gravemente a muchas familias. En materia de vivienda también se tomaron iniciativas como una moratoria en el pago de hipotecas para aquellas personas en situación de vulnerabilidad económica causada por la pandemia.

Al igual que la suspensión de los desahucios de inquilinos en situación de vulnerabilidad sin alternativa habitacional, y en determinados casos.

Junto a ellas, también se implementó la prórroga automática de los contratos de alquiler que se fueran cumpliendo mientras el país se encontraba confinado, por un periodo limitado y para evitar la desprotección de los inquilinos.

Mientras tanto, Cataluña imponía su propio control de precios a los arrendamientos imponiendo nuevas rentas a partir de un Índice de referencia, que permaneció activo hasta principios de 2022, cuando el Tribunal Constitucional tumbó este control de precios por invadir competencias del Estado.

Aun así ya se comenzaba a hablar de establecer limitaciones a los precios de los arrendamientos en toda España, y que quedó plasmado dos años después de la pandemia con otra nueva crisis económica, esta vez provocada por el comienzo de la guerra en Ucrania en febrero de 2022. A partir de entonces (30 de marzo de 2022), se limitó la subida de los precios de los arrendamientos que tuvieran que renovar su renta anual por debajo de la inflación, y se continuó con la suspensión de los desahucios de alquiler, entre otras iniciativas.  

En estos últimos años, a nivel estatal, se ha tramitado la Ley por el Derecho a la Vivienda, que ha entrado en vigor en mayo de 2023, y que añadió la creación de las áreas de mercado residencial tensionado, que suponía más límites a los precios de los alquileres en las poblaciones que lo solicitaran. Todas estas medidas han provocado, principalmente, una fuga de la oferta de viviendas de alquiler permanentes hacia otro tipo de arrendamientos, como los de temporada o turístico, y que ahora se está tratando de regular con nuevas iniciativas, o la salida del mercado de alquiler de algunas propiedades ante la inseguridad jurídica que están provocando todas estas medidas desde hace cinco años.