Mercado de la vivienda

El Central Europeo (BCE) ha vuelto a dejar el precio del dinero en el 2% por sexta reunión consecutiva, a la espera de cómo evolucione el conflicto bélico en Oriente Medio y conocer su impacto sobre la inflación, la economía y la estabilidad financiera. Analistas y economistas coinciden en que las actuales tensiones podrían ser coyunturales, por lo que las potenciales subidas de los tipos de interés solo estarían justificadas si el conflicto se alarga en el tiempo. Lo que sí alerta el mercado es que las ofertas hipotecarias a tipo fijo y mixto cada vez serán más caras; y que la subida generalizada de las cuotas de las hipotecas variables es inminente. A estas malas noticias para los consumidores se une la tendencia al alza del precio de la vivienda, que aún no está cerca de llegar a su fin.

La Comunidad de Madrid, Comunidad Valenciana, Andalucía y Cataluña se han reunido durante el encuentro Precios de Vivienda 2026, donde han repasado las medidas que han adoptado en los últimos años para impulsar la VPO y el alquiler asequible y han alertado de que el retraso en la aprobación del Plan de Vivienda 2026-2030 por parte del Gobierno provocará perder prácticamente un año para combatir la crisis habitacional. Las CCAA esperan que el Ejecutivo de luz verde al plan a finales de abril, pero tardarán meses en cerrar acuerdos bilaterales e implementar las convocatorias. Además, afirman que los fondos son insuficientes y ven en el capital privado la llave para acelerar el desarrollo de oferta.

El último informe del servicio de estudios del banco pone el foco en el mercado inmobiliario y en el impacto que tendrá la guerra en Irán en la economía española. Según los economistas de BBVA, el precio de la vivienda no tiene visos de tocar techo a corto plazo y subirá un 10,2% este año y otro 6,8% en 2027. Por otro lado, estima que el conflicto bélico restará dos décimas de crecimiento a la economía española e impulsará la inflación en tres décimas. "Lo que la economía nos da a través de mejores datos de actividad, política fiscal expansiva y desviaciones de los flujos turísticos, la geopolítica nos lo quita"

Picasso sugería que cuando un artista se limita a copiar su propio estilo pasado sin aportar nada nuevo o vibrante, la obra carece de la "verdad" creativa original y se convierte en una imitación de sí mismo. Y eso es lo que está pasando con el mercado inmobiliario. Temas como urbanizar y construir más no es la solución; los promotores ganan mucho dinero, son especuladores; limitar el precio de la vivienda es la solución; la vivienda turística es la culpable de falta de oferta y vamos a hacer tropecientas miles de viviendas, son copias baratas de un tema ideológico, sin ninguna base técnica. Y lo más triste de todo es que no aportan ninguna solución ni por asomo.

La entidad pública Casa 47 ya ha abierto la convocatoria de 100 millones de euros destinada a comprar viviendas a personas físicas y jurídicas, ya sean españolas o extranjeras. Los propietarios interesados en presentar una oferta de forma presencial o telemática a la Administración tienen de plazo cuatro meses, hasta el 9 de julio. Las bases del concurso exigen que los pisos cumplan una serie de características, como tener entre 40 y 120 m2, y estar ubicados en municipios donde sea difícil acceder a una vivienda. Los inmuebles adquiridos pasarán a formar parte del parque público de forma permanente.

La demanda de vivienda por parte de los jóvenes está creciendo en los últimos meses. Al menos, esa es la tendencia que está detectando Aedas Homes. La promotora asegura que el 24,5% de los inmuebles de obra nueva que vendió el año pasado fue a menores de 35 años, con un aumento de más de tres puntos respecto a 2024. Este colectivo fue el segundo más numeroso, solo superado por el de 45 a 54 años. La compañía también destaca un peso creciente del comprador nacional, que acaparó casi el 70% de las transacciones. Madrid y Andalucía fueron las regiones con más operaciones, mientras que las compras más numerosas fueron las de vivienda habitual (60%), frente al 40% que representaron las segundas residencias y la inversión.

La compraventa de viviendas alcanzó las 752.098 transacciones en 2025, un 5% más respecto al año anterior, cuando se registraron 715.678 operaciones, según la estadística sobre transacciones inmobiliarias del Ministerio de Vivienda y Agenda Urbana.Solo en el último trimestre del año se registraron 2

La Federación Nacional de Asociaciones Inmobiliarias (FAI) asegura que hay un "desequilibrio preocupante" en el mercado inmobiliario que condiciona el acceso a la vivienda y que un ejemplo de ello es que están apareciendo listas de espera para comprar viviendas libres, especialmente en la periferia de grandes ciudades y en zonas de alta demanda. La federación liderada por José María Alfaro augura más subidas de los precios de la vivienda este año, e insiste en que “necesitamos más vivienda disponible" y políticas coordinadas entre los tres niveles de la administración" para hacer frente al problema actual.

La inversión de los grandes fondos inmobiliarios en vivienda asequible en España afronta un escenario complejo. A pesar de la elevada demanda residencial, existen importantes obstáculos regulatorios y cambios normativos que frenan la entrada de capital institucional. Según Santiago Gómez-Villares, socio del despacho Montero Aramburu & Gómez-Villares Atencia, el desafío está en articular marcos regulatorios, incentivos fiscales y colaboraciones públicas que orienten la inversión institucional hacia modelos de vivienda asequible que sean sostenibles económica y socialmente. Si no se logra ese equilibrio, advierte, "la tensión entre rentabilidad y accesibilidad podría profundizar en desigualdades y tensiones urbanas en los próximos años".

El mercado de la vivienda ha empezado 2026 en números rojos. Tras registrar el año pasado un récord de compraventas desde el boom inmobiliario, en enero se inscribieron 56.776 compraventas de viviendas en toda España, un 7% menos interanual. Según los datos adelantados por el Colegio de Registradores, se trata del mayor descenso desde junio de 2024 y ha venido provocado por el retroceso de operaciones en la mayoría de las CCAA. Mientras tanto, la firma de hipotecas se mantiene en positivo y repunta un 5,5% interanual, con más de 40.000 nuevos préstamos en el arranque del ejercicio.

Los notarios confirman que las compraventas de viviendas registraron en 2025 su mayor volumen de los últimos 18 años. Según sus datos, durante el año pasado se transaccionaron en España 752.661 viviendas, un 4,4% más interanual, con récord de operaciones de inmuebles unifamiliares. La firma de hipotecas también tocó máximos desde 2007, con casi 390.000 nuevos préstamos, mientras que el precio medio de las viviendas vendidas rebasó por primera vez los 1.900 euros/m2. Y avisan: "La dinámica alcista en los precios no muestra síntomas de ralentizarse".

El mercado de la vivienda se enfrenta a un año de moderación. Tras haber registrado en 2025 la mayor cifra de compraventas desde 2007, con más de 710.000 operaciones, este ejercicio estará marcado por una menor actividad y unos precios aún al alza. Pedro Álvarez, economista de CaixaBank Research, ha asegurado durante su intervención en EFIMAD que "la demanda ha tocado techo" y no se incrementará, sino que se estabilizará. El economista también ha explicado que la oferta de viviendas "no termina de responder" y que la falta de inmuebles seguirá impulsando al alza los precios.

El mercado de la vivienda cerró 2025 en positivo. Según los datos del INE, durante el ejercicio se transmitieron 714.237 inmuebles en toda España, un 11,5% más que en los 12 meses anteriores. Es el segundo dato más alto de la serie histórica, solo superado por el registrado en 2007. Casi el 80% de las transacciones han sido de viviendas usadas (558.327), aunque las de obra nueva han registrado el mayor aumento interanual (16,1%). Todas las CCAA han registrado alzas, con Castilla y León a la cabeza (18,9%) y Navarra a la cola del ranking (2,2%).

La Universidad de las Hespérides repasa en un estudio las razones que explican la actual crisis habitacional en España y su conclusión es clara: no se debe a un fallo del mercado inmobiliario, sino al bloqueo político que impide desarrollar más oferta. Según sus cálculos, hay casi siete millones de viviendas pendientes de ejecución en todo el país por una "escasez artificial de suelo edificable", derivada de la complejidad legal y la larga duración de los trámites para modificar los planes urbanísticos. En caso de no actuar, afirma el documento, "el déficit de oferta adquirirá un carácter crónico, perpetuando la presión alcista sobre los precios".

El Gobierno autonómico ha hecho un primer balance de las 'bonanzas' de los primeros meses del tope a las rentas de los arrendamientos, que entraron en vigor a finales de julio. Según el Ejecutivo, los precios han caído un 8,6% en las zonas tensionadas y los contratos han subido levemente respecto a 2024, pero los datos oficiales muestran otras lecturas adicionales: las rentas bajan también en las zonas no tensionadas, el precio del m2 apenas varía y las viviendas que se alquilan cada vez son de menor tamaño. Además, la comparativa trimestral sí que muestra un desploma del 44% de los contratos, mientras los alquileres temporales tienen más peso, en detrimento de los de larga duración.

Un análisis elaborado por la Agencia Negociadora del Alquiler (ANA) a partir de los datos oficiales del Colegio de Registradores, el INE, el MITMA y el Consejo General del Notariado sobre las compraventas de vivienda en España confirma que la participación de los fondos de inversión en el mercado de vivienda tradicional es marginal. En concreto, la inversión atribuible a fondos representó, de media, únicamente el 1,86% del volumen total de vivienda transaccionado entre 2019 y 2024. Por tanto, las familias, los pequeños propietarios y los compradores domésticos han sido los protagonistas casi absolutos del mercado en el último lustro.

El último informe del Banco de España sitúa a la vivienda como una de las principales fuentes de riesgo para la evolución de la economía hasta 2027. Según los economistas del supervidor financiero, las presiones inflacionistas vinculadas a salarios y márgenes empresariales y las relacionadas con el mercado de la vivienda son los grandes focos internos que podrían modificar el escenario base previsto para el PIB, y han ganado protagonismo respecto a las últimas previsiones. "Existe un grado significativo de incertidumbre sobre la evolución de la inversión en vivienda", señala el documento.

Los analistas de la entidad han revisado al alza sus previsiones del precio de la vivienda en España. Según su último informe de mercado, la vivienda se encarecerá este año un 12%, cuatro puntos más de lo que estimaba hasta ahora, mientras que en 2026 subirá otro 7%, tres puntos más de sus cálculos iniciales; y en 2027 repuntará un 4%. Las mayores subidas se darán en las grandes ciudades, la costa mediterránea y las islas, zonas donde hay concentración de población y una elevada demanda extranjera. Según Bankinter, la falta de oferta residencial seguirá impulsando los precios.

El Banco Central Europeo (BCE) ha mantenido estable el precio del dinero en el 2% en su última reunión del año, tal y como esperaba el mercado. De cara a los próximos meses, se espera una pérdida de fuelle de la firma de hipotecas, un encarecimiento de las ofertas de préstamos a tipo fijo y mixto y un euríbor estable en torno al 2,3%, lo que podría traer subidas generalizadas de las cuotas de las hipotecas variables. A expensas de cómo evolucionen la economía y la inflación, los analistas creen que el ciclo de recortes ha tocado fin y ya ven más probable que el próximo movimiento del ‘Guardián del euro’ sea una subida de los tipos de interés.

El precio de la vivienda de obra nueva aumentará en torno al 10% en 2026, mientras que el precio de la de segunda mano avanzará un 8%, según las previsiones del Grupo Tecnitasa, que destaca que durante el próximo año continuará el desacople entre la oferta y la demanda en el mercado residencial. En el alquiler, las tensiones serán aún mayores, con un incremento en los precios de alrededor del 12% debido a la retirada de oferta "por la inseguridad jurídica derivada de la política intervencionista de la Administración y la continuidad de una fuerte demanda".

Las compraventas de viviendas se están ralentizando en España y no porque falte demanda. Según el servicio de estudios de BBVA, la moderación no se produce "porque falten compradores, sino porque escasea el producto y se intensifican las subidas de precios". Sus previsiones apuntan a que las transacciones se mantendrán estables en torno a 725.000 unidades en 2026 y que la vivienda se encarecerá un 9%, una décima menos que en el ejercicio actual. Además, alerta de que "el desequilibrio entre demanda y oferta se mantendrá", por lo que urge a tomar medidas para impulsar la construcción de viviendas, sobre todo asequibles.

En el décimo mes del año se inscribieron en los registros 67.789 transacciones de viviendas en toda España, un 2,5% menos interanual, tras la caída del 12% que han registrado las operaciones de obra nueva. En cambio, las de viviendas usadas han batido récord de la serie histórica del INE, con 53.325 unidades, un 0,5% más interanual. Cantabria (8,9%), Andalucía (4,1%) y Extremadura (3,1%) fueron las CCAA con los mayores incrementos de compraventas respecto a 2024, mientras que Madrid (-11,7%), Canarias (-11%) y Baleares (-11%) protagonizaron los descensos más acusados.

Chema de los Ríos es CEO y uno de los socios fundadores de la consultora inmobiliaria Variant, que celebra este año su decimoquinto aniversario en el mercado. En esta entrevista, asegura que ni estamos a las puertas de una burbuja inmobiliaria ni de un cambio de ciclo, sino en un momento de estabilidad que traerá unos retornos más moderados y unos riesgos más contenidos. De los Ríos explica que hay mucho interés por invertir en vivienda y otras modalidades habitacionales, sobre todo en Madrid, y que a corto plazo no habrá ajustes de precios, ya que la demanda residencial sigue sin dar síntomas de agotamiento.

El mercado de la vivienda encara el nuevo año sin la esperanza de aplacar la actual crisis habitacional. Según Unión de Créditos Inmobiliarios (UCI), en 2026 se esperan más subidas de los precios de la vivienda en venta y en alquiler, y la construcción de nuevas promociones seguirá siendo escasa respecto a la demanda, por lo que se acentuará el actual déficit residencial. También espera que se firmen por primera vez más de 500.000 hipotecas y que el euríbor se mantenga estable en los niveles actuales, mientras urge a la Administración a reforzar la seguridad jurídica de la propiedad privada como vía rápida para aumentar la oferta.

El presidente del BBVA, Carlos Torres Vila, ha afirmado que el precio de la vivienda es un "problema de primera magnitud" en España y cree que es preciso impulsar cambios regulatorios que "flexibilicen y aceleren la conversión de suelo en producto terminado, en vivienda". En este sentido, en relación a una posible burbuja en la vivienda, ha precisado que el problema no está en la financiación hipotecaria, sino en el incremento del precio, que sigue creciendo a doble dígito y la perspectiva es que siga creciendo a doble dígito. "Necesitamos cerrar el 'gap' que ya existe entre oferta y demanda y, además, acompasar a la demanda que seguirá creciendo", ha concretado.