El contrato de alquiler de habitación: todo lo que debes saber

El alquiler por habitaciones es una práctica cada vez más habitual en nuestro país, sobre todo en aquellas ciudades en las que el arrendamiento de la totalidad del inmueble resulta demasiado costoso, como sucede de forma habitual en capitales de provincia.

En este sentido, si estás buscando alquilar una habitación o eres propietario y deseas arrendar una, resulta crucial conocer los aspectos legales y prácticos involucrados. Un contrato de alquiler de habitación no solo asegura que ambas partes tengan claro sus derechos y responsabilidades, sino que también evita posibles malentendidos y conflictos. Conoce toda la información clave, desde cómo funciona, hasta cuál es su duración.

El alquiler por habitaciones, ¿cómo funciona?

Al alquilar una habitación, se arrienda un dormitorio dentro de la vivienda, otorgando también derecho al uso compartido de las áreas comunes como el salón, la terraza, la cocina y el baño.

El contrato de alquiler por habitaciones se realiza por meses, trimestres o curso académico en el caso de que se trate de estudiantes. Es una modalidad que no se encuentra sujeta a las normas del alquiler de una vivienda, lo que cambia diversas cuestiones:

• El inquilino no goza del derecho de poder continuar en la vivienda más allá de lo estipulado en el propio contrato, por lo que el propietario tiene un mayor control sobre la disponibilidad del inmueble.
• Con el alquiler de varias habitaciones, el propietario tiene la ventaja de que se reduzca el riesgo de que exista impago y también goza de la ventaja de poder sustituir con una mayor celeridad a aquel inquilino que no abone la correspondiente renta. No obstante, la mayor rotación de inquilinos puede suponer más trabajo para el arrendador, que no cuenta con beneficios fiscales en la tributación de las rentas en el IRPF.
• Es importante que el contrato de alquiler de vivienda por habitaciones precise la finalidad del alquiler de la habitación y su duración temporal. Al igual que sucede en el alquiler de temporada, el inmueble se acostumbra a ofrecer los muebles básicos y el arrendador se hace cargo de los suministros, a pesar de que este gasto luego pueda estar incluido en las rentas. 

Normativa del alquiler por habitaciones

Respecto a la normativa a la que está sujeto el alquiler de habitaciones hay discrepancias. Generalmente, este tipo de alquiler se encuentra regulado por el Código Civil, en los artículos 1554 y siguientes. Sin embargo, podría estar sujeto a la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU), aunque no se específica la existencia de este tipo de arrendamiento.

El contrato de arrendamiento de habitación

A la hora de redactar un contrato de alquiler por habitaciones no existe un contenido legal mínimo que deba contener, e incluso no es obligatorio que aparezca reflejado por escrito. Sin embargo, sí que es aconsejable para evitar problemas futuros entre arrendador y arrendatario. Asimismo, es recomendable que cuente, como mínimo, con estos elementos:

• Indicar cuál es la habitación que ocupará el arrendatario, haciendo referencia a la misma de manera exacta, para que no existan dudas al respecto
• Reflejar la duración del contrato
• En el contrato debe figurar el precio del alquiler, así como la forma de pago con la que el arrendatario abonará las rentas mientras dure el alquiler de la habitación
• Es recomendable que figuren los servicios que se incluyen en el arrendamiento, como puede ser el uso de la cocina o poder conectarse al internet del hogar, entre otros
• Se aconseja que en él figure la manera en la que se repartirán los gastos extra en el caso de que sea necesario
• Debe indicarse si el inquilino tiene la posibilidad, a su vez, de subarrendar la habitación; si en el contrato no se estipula nada al respecto, de acuerdo a lo estipulado por el Código Civil, podría hacerlo

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Cuánto hay que pagar a Hacienda por alquilar una habitación

Existen diferentes implicaciones a nivel fiscal a la hora de alquilar una habitación, tanto para el arrendador como para el arrendatario, por lo que se deben conocer antes de proceder a la firma del mismo.

En el caso del arrendador, este tendrá que declarar a Hacienda el beneficio obtenido por el alquiler de la habitación. No obstante, podrá deducir entre el 50% y el 100% de esta cantidad de acuerdo a la situación de la que se trate:

• En aquellos casos en los que el inquilino tenga una edad comprendida entre los 18 y 30 años y unos ingresos netos superiores al IPREM, el arrendador puede deducir el 100% de las rentas.
• En el resto de casos se podrá deducir el 60% en la renta recibida en contratos celebrados a partir del 1 de enero de 2011; y el 50% en contratos celebrados con anterioridad a dicha fecha.
• En el caso de que el propietario use la vivienda como residencia habitual y se desgrava la hipoteca, el alquiler de una habitación hará que se rebaje parte de esta desgravación. Esta será proporcional al uso exclusivo del inmueble por parte del arrendatario.

El arrendatario, por su parte, debe tener en cuenta que al alquilar tan solo una habitación del inmueble y no la vivienda en su totalidad, Hacienda no tiene en consideración que sea un alquiler de vivienda habitual, y por este motivo no se puede desgravar por este concepto.

Derechos y obligaciones en el alquiler de una habitación

No existe regulación legal sobre el contrato de alquiler de vivienda por habitaciones, por lo que los derechos y obligaciones del arrendador vendrán determinados por el propio contrato. No obstante, es de obligación por ambas partes celebrar el contrato para que sea válido, debiendo tener en cuenta lo siguiente:

• Si es un inmueble que alquilan varias personas, el contrato deberá ser formalizado entre todos los arrendatarios mediante un único contrato de arrendamiento. Aparecerán todos los inquilinos en el mismo contrato.
• En el caso de que se alquile una habitación con derecho a usar las zonas comunes de la casa, habrá que formalizar un contrato de arrendamiento independiente al del resto de ocupantes de la vivienda. En él tendrán que figurar los derechos y obligaciones que este adquiera con el arrendador.

¿Cómo saber si un contrato de alquiler de habitación es legal?

Para que un contrato de arrendamiento de habitación sea legal, debe reunir la siguiente información:

• Identificación de las partes: Nombres completos, DNI o NIE, domicilio y teléfono tanto del arrendador como del inquilino. Se debe demostrar quién es el propietario de la vivienda alquilada.
• Descripción del inmueble: Especificar la dirección exacta de la vivienda, la habitación alquilada (incluyendo m2, mobiliario, etc.) y las zonas comunes a las que tiene acceso el inquilino.
• Duración del contrato: La fecha de inicio y fin del contrato.
• Renta: La renta mensual, la forma de pago (transferencia, efectivo, etc.) y el plazo para realizar el pago
• Fianza: El importe de la fianza, las condiciones de entrega y devolución. No es obligatorio prestar fianza, pero sí lo pueden pedir.
• Gastos: Quién se hace cargo de los gastos de comunidad, agua, luz, gas, etc.
• Obras y reparaciones: Quién se hace cargo de las obras y reparaciones necesarias en la vivienda.
• Resolución del contrato: Las causas que pueden dar lugar a la resolución del contrato, como el impago de la renta o el incumplimiento de las normas de convivencia.