Ya está aquí el anuario de RR. De Acuña & Asociados, asesoría y consultoría económica y financiera especializada en el sector inmobiliario. El estudio anual se caracteriza por ser un análisis exhaustivo del sector inmobiliario español y en recientes ediciones ha sido uno de los más adversos en sus perspectivas tanto para el mundo inmobiliario como para la economía en general. Ya fueron acusados de ello en su anuario de 2008, pese a que después la negativa realidad superó incluso algunas de sus previsiones
Tras los acontecimientos de los últimos meses, en el anuario de 2009 vuelven a dibujar un panorama sombrío para el sector. Así, la firma destaca que actualmente hay una oferta de 1.629.509 viviendas en stock (nueva y usada) y una demanda de sólo 218.428 viviendas/año. Por lo tanto, resalta que "para poder disolver dichos stocks con los niveles de demanda del año 2008 harían falta siete años"
Por lo tanto, la lectura literal de los datos dice que "para que el sector inmobiliario pueda reactivarse y comenzar a ejercer efectos positivos sobre la economía se necesitarán, como mínimo, del orden de 6/7 años". Sin embargo, la consultora destaca que de dependiendo de que posición se adopte -más optimista o más pesimista- "estaríamos entre el año 2013 y 2016, todo ello condicionado siempre a las condiciones del mercado, en particular de la fluidez y disponibilidad, que se produzcan a partir de ahora en el crédito"´. Más negativa si cabe se muestra con el stock de suelo de las promotoras, que dice que le puede durar alrededor de 15 años, pero cuyo valor se deteriora con el paso del tiempo
Oferta actual
En opinión de RR. De Acuña & Asociados, el desfase entre la oferta y demanda "no es igual en todas las áreas ni en todos los productos". Así, los excesos de oferta más grandes están en las áreas de costa, en las áreas no metropolitanas y en los productos marginales de precios altos de las áreas metropolitanas y áreas en expansión"
De acuerdo con los precios, las viviendas más caras en venta son las que tardarán más de seis años en venderse, pero en los tramos de precios bajos, "el tiempo de disolución estaría entorno a 3 años o menos". Por ello, la asesoría resalta que "el hecho de que a corto/medio plazo los tipos de interés hipotecarios continúen bajando permitirá dotar de una mayor fluidez a las viviendas de estos tramos bajos, y ello haría necesaria la edificación de nuevas viviendas de estos precios"
Sus perspectivas son que oferta total de viviendas vaya disminuyendo lentamente en el transcurso del tiempo como consecuencia de la contracción de la edificación (hasta 50.000/75.000 viviendas al año), de su elevado volumen y de la debilidad de la demanda. Respecto a sus espectativas de la demanda, que en su opinión depende del empleo, los salarios, los precios de venta, el tipo de interés y las condiciones financieras, resaltan que "irá creciendo pero muy tímidamente durante los próximos años"
Impacto en los precios
Teniendo en cuenta el esfuerzo financiero que requiere comprar una casa, la firma indica que actualmente los españoles están pagando unas viviendas por encima de sus posibilidades. Por lo tanto, para encontrar equilibrio tiene que bajar o los tipos de interés y/o los precios, o bien subir los salarios y/o el empleo, o bien una combinación de todo
Sus perspectivas conjuntas para estos puntos son negativas, por lo que esperan que los precios desciendan en los próximos años. Aunque hay que distinguir entre nueva y usada y por zonas, en su opinión, "la única forma de deshacerse de esos stocks de vivienda nueva no vendida a medio plazo, será venderlos por debajo de costo, es decir, incurriendo en pérdidas"
Respecto a la vivienda usada, la firma espera que prosigan las rebajas de precios y que sólo venda el que baja más el precio, arrastrando al resto a seguir bajando para encontrar demanda. En su opinión, las bajadas serán de más de dos cifras entre 2010 y 2011
158 Comentarios:
En la actualidad es fácilmente demostrable que aun con los intereses actuales es más barato alquilar que comprar. La casa en la que vivo estaba en venta por unos 280000 euros, yo pago 700 de alquiler, si tenemos en cuenta que los gastos de comunidad que también están incluidos en el alquiler y pasan de 100 euros, no hay que ser muy listo para saber que los intereses de la hipoteca superan claramente esa cantidad. El primer año puede ser fácil un 85 % interés y un 15% amortización. Con estas cantidades nos podemos ir a los 1000 /1100 euros de intereses, todo esto sin tener en cuenta el coste de compra (a fondo perdido) que como poco es el 7%, ademas de tener en cuenta que la tendencia subyacente del mercado es a la baja, por lo que cualquier incremento por debajo del ipc son perdidas añadidas. Y yo me pregunto todavía hay gente que piensa que en las condiciones actuales es más barato comprar que alquilar.
No me compran al precio que pido......por lo tanto......alquilo
No me venden al precio que pido...... por lo tanto....vivo de alquiler
Me gusta ser casero........por lo tanto.....compro para alquilar
No me gusta ser casero.....por lo tanto.....invierto en otras cosas
Conclusion: si quiero hacerme millonario comprando y vendiendo pisitos
Es muy probable que me tenga que ir a otro pais.
Habria alguien que me explique dado que nunca encontre quien diera pautas claras de que sucede o como repercute en el mercado cuando se deja de apostar al ladrillo como bien de capitalizacion o sea al no subir mas este producto los inversores salen del negocio para apostar en otros, si hoy sobran 1.700.000 propiedades que pasaria si salen a la venta los que si bien tienen dueño pero era meramente una inversion para especular con la suba, si de aca y por años no subiran, no tendran que salir a la venta muchos mas inmuebles, se sabe cuantos hay en esa condicion ??
Al igual que otro dato que no he podido encontrar de cuanta gente a abandonado el pais en estos 3 ultimos años por falta de trabajo buscando nuevos horizontes o volviendo a su pais de origen (creo que todos estamos al tanto que hay muchas familias que se van ) que repercutira directamente sobre la demanda de viviendas en alquiler haciendo bajar los precios e impidiendo que los propietarios puedan pagar con ese ingreso la hipoteca y ni hablar los que tienen varios pisos en igualdad de condiciones y no consiga inquilino, desde ya agradecido a quien me pueda pasar datos concretos.
No me creo nada. Creo que son exageraciones.
Señores, la población no puede seguir creciendo exponencialmente en un planeta finito, hay que alegrarse precisamente porque a comienzos de los 80s se hundiera brutalmente la natalidad, deben de dejar de subvencionarse la natalidad como el ladrillo pues a larga pasa lo que pasase crean burbujas de población y del ladrillo.
Otros datos a tener en cuenta a parte de las viviendas vacías:
- Las viviendas que se construyan durante los próximos años, no creo que se baje a nivel 0, sino que habría que contar con ellas para ese stock, serán menos pero de de mejor calidad y los costes tenderán a a la baja pues: 1º Los vendedores de materiales estan vendiendo su stock por debajo de los costes de 2007. 2º La mano de obra sobra por lo que los salarios volverán a niveles preburbuja
- Volveremos a 13 millones de puestos de trabajo, por lo que ademas sobrara muchos millones de gente en este pais que a su vez dejara casas sin pagar o alquilarán o venderán por lo que puedan sacar para irse a otros paises. Hay que señalar los 6 millones de inmigrantes censados que entrarón al calor de la burbuja inmobiliaria y de consumo interno con dinero traido del futuro o ahorro exterior para concesión de hipotecas y creditos.
España saldrá de la crisis tras una gran deflación a todos los niveles, no os quepa duda y volveremos a ser un país de emigrantes durante la próxima decada. Así queno hay prisa por adquirir el ladrillo basico, en Madrid algunos si bajan ya veo en algunos paus alquileres por 350euros/mes de pisos de 50m2 con garaje y demas, algo que hace tiempo que no se veía y al final el mercado se romperá a la baja porque no hay otro camino, aunque a algunos no les gustes es como cuando el arquitecto del titanic dijo que en dos horas estaría en el fondo del mar por los daños irreparables, pues la economia Española va a pique como se venían anunciando por estos foros y otros desde hace muchos años.
Mientras el estado y las comunidades no bajen el precio del suelo, nadie va a querer poner su dinero para que alguien puede comprarse una vivienda, es la realidad.
Juas, el problema no va a ser por falta de viviendas construidas, aqui en Madrid doña espe se ha reinventando una ley de proteccion de medio ambiente (la reina de los pelotazos urbanísticos a buenas horas salen con eso) mas bien quiere controlar/limitar aun mas todo lo nuevo que pueda construirse, pero eso no les va a salvar a sus amigotes y familiares, si en este pais no se construyen 1millon de pisos anuales sobran 4 millones de personas o al final se liará parda. Es decir, el barco tocara fondo en dos tres años, o quizas mas tarde debido a intentos de sostener la economia artificialmente con gasto publico y con aumento de desgravaciones anunciadas por esperanza para el ladrillo, pero con peores consecuencias para despues, en lugar de 5 años estar 10 años estancados.
Los que no quieren bajar están en su derecho de seguir pagando los gastos de mantenimiento. Yo que espero comprar a buen precio no me preocupo, siempre habrá otros propietarios de los miles de pisos que sobran que sí quiera bajar.
Vivo en zona costera y os aseguro que estudios de 40 años de antigüedad se vendían en 2006 por 180.000 €.
Este mes de septiembre se venden tres y los dueños después de haberlos tenido en venta todo el 2008 y lo que va de 2009, los han bajado a 100.000€.
Nadie les ha querido comprar a ese precio.
Seguirán bajando porque tienen 40 metros y 40 años, y si quieren venderlos lo harán cuando los precios sean del año 2000, o sea, 70.000€.
Si no bajan el precio, sólo pasará una cosa, que los dueños pagarán gastos de comunidad por un tubo además de gastos por reparaciones.
Allá ellos.
Buenas tardes. Ayer estuve criticando las previsiones de precios inmobiliarios de Acuña&Asociados. En lo referente a inmuebles en áreas metropolitanas: -9,20% (2009); -6,42% (2010); -2,46% (2011). Hoy, he encontrado un apartado del propio informe que contradice esta perspectiva: la tasa de paro (EPA) alcanzará el 22,7% en 2009 y un 24,8% en 2010 (pág. 24 del informe, al cual pone un enlace idealista). En este punto estoy de acuerdo. De hecho, me arriesgué a pronosticar en enero pasado un 22% de paro a finales de año. Además, ¿Saben cuáles son los pronósticos sobre el PIB? -4,6% (2009), -4,3% (2010). En mi porra era un -4,5%. Se trata de unas cifras tan desastrosas que ni los bancos extranjeros, la UE o la OCDE se atreven a hacer públicas, porque estas cosas no deberían ocurrir en un entorno europeo. Desde mi punto de vista, supone una vergüenza colectiva, ya que en buena medida es el resultado de los préstamos concedidos alegremente por la banca extranjera. 'Esos excesos de consumo e inversión de todos los agentes económicos mencionados han terminado por traducirse en un endeudamiento neto de todos los agentes económicos residentes en España de cerca del 85% del PIB, 877.000 millones de euros en junio de 2009. El bruto, es decir, nuestro endeudamiento total, sin restar las inversiones y préstamos de empresas y familias españolas al exterior, es muy superior, casi 2,3 billones de euros'. Brotes verdes y malas hierbas (Alberto Recarte)
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