Como no es lo mismo una gota en el océano que en un tubo de ensayo, al hablar de stock de pisos resulta imprescindible ponerlo en perspectiva comparándolo con alguna medida que nos ayude a comprender su magnitud y los posibles efectos sobre el mercado. En el siguiente artículo mostramos qué supone el número de viviendas sin vender respecto al total de pisos de esa zona y, sobre todo, respecto a su población, para comprender dónde suponen un mayor peligro las balsas de viviendas
Link articulo anterior: ¿qué comunidades están capeándolo mejor y peor el stock?
Resulta sencillo entender que no es lo mismo el impacto que pueden causar 1.000 pisos sin vender en Madrid ciudad, que en un pequeño pueblo de España. La razón es que esas viviendas representan un pequeño porcentaje del total del parque de viviendas de Madrid y también son fácilmente digeribles por su gran población
En este sentido, es primordial saber qué zonas tienen un mayor número de viviendas libres nuevas sin vender actualmente -a cierre de 2009- respecto al total de casas que existen en esa provincia o comunidad y cuáles, menos. Antes de nada, conviene destacar que para que un mercado funcione siempre conviene tener oferta, ya que tan malo es tener un stock desmesurado como una carencia del mismo, que puede provocar grandes vaivenes en los precios
Al realizar los cálculos correspondientes, tenemos que el peso de las viviendas nuevas sin vender en toda España equivale al 2,7% del total. Rápidamente, obtenemos las primeras sorpresas. Y es que las comunidades de Castilla La Mancha, La Rioja y Canarias, que no aparecerían en la lista de zonas con más viviendas nuevas a la venta, se "cuelan" como las zonas donde más casas nuevas sin vender hay respecto al parqué total de casas. En todos los casos igualan o superan el 4%. Esto sencillamente quiere decir que 4 de cada 100 viviendas que existen actualmente en esas zonas son nuevas y están sin vender, lo cual supone un lastre para su recuperación inmobiliaria. No tendrían graves problemas de stock Extremadura (0,8%), Cantabria (1,1%), País Vasco (1,3%), Madrid (1,8%) y Asturias (2,0%)
En el ranking de provincias encontramos a castellón, que también aparecía como la provincia Donde más creció el stock en 2009 , Con 7,5 viviendas nuevas sin vender por cada 100 existentes. Le siguen Toledo (6,2%), Almería (5,9%), Ciudad Real (4,9%) y lérida (4,8%). Por otro lado, Vizcaya, cáceres, Badajoz, Ceuta y Melilla son las únicas zonas con un porcentaje inferior al 1%
Viviendas nuevas a la venta por habitantes
Si ponemos en perspectiva el número de viviendas nuevas a la venta que permanecen en venta en función de su población, encontramos de nuevo zonas comunes a otros estudios y alguna que otra sorpresa. La primera comunidad que aparece es La Rioja, donde hay 2,7 viviendas en venta por cada 100 habitantes. Le siguen Castilla La Mancha (2,6) y Comunidad Valenciana (2,4). En todos los casos superan a la media nacional, 1,4 viviendas por cada 100 habitantes
Extremadura, País Vasco, Cantabria y Madrid se cuelan entre las zonas con menos problemas, ya que tienen menos de una vivienda en stock por cada 100 habitantes
Por provincias, nuevamente encontramos a castellón, Toledo y Almería, que también tendrían demasiado stock si se pone en perspectiva con su población. En el caso de la provincia valenciana, se dispara hasta 5,7 viviendas en stock por habitante, siendo la provincia que más veces aparece en los rankings de zonas con mayores problemas
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56 Comentarios:
Menuda estafa que se ha montado en España con los pisitos, es una pena y lo siento por mucha gente que sólo quería una casa para vivir. ¿No se puede pedir responsbilidades a los gobiernos y banco de España por haber permitido que promotores y bancos cometieran a sabiendas este crimen económico?
Todo el mundo (económico) coincide en que la salida de la crisis en España pasa por que la economía sea competitiva ( la burbuja inmobiliaria es un ejemplo claro de no competitividad, un palo muy gordo en la rueda económica), rebajar salarios..
Así que no sé que vamos a exportar en nuestro enladrillado país, tal vez morcillas..
En la equilibrada y progresista cadena de tv intereconomía acaban de poner a caldo el mercado inmobiliario español:
Los expertos indican que el sector en España se encamina a una corrección "a la japonesa", esto es lustros y decadas con los precios a la baja.
Porque alguien me preguntó:
Yo los vendo un 35% más baratos:
Piso tasado en 2.007 por 300.000€ está a la venta en 195.000. Chalet de 450.000€ a 292.500€.
En los últimos 15 meses he vendido 16, uno pendiente de escritura. Me quedan 12. Pierdo unos 30.000€ por chalet y unos 20.000€ por piso debido al precio que tenía el suelo y los costes financieros, de comercialización, y de mantenimiento (comunidad de propietarios fundamentalemente) añadidos que provoca el retraso en las entregas.
Al precio del suelo y financiación actual, el beneficio previsible sería de alrededor de un 5-10%; insuficiente para afrontar una inversión a 2-2,5 años vista. Da más rentabilidad un depósito y no corres ningún riesgo (bueno sí, pero menos) y no tienes que trabajar.
Para el que ha dicho que por qué si se vende no se inician obras: para lanzar una promoción es necesario una perspectiva de beneficio neto de un 25% mínimo. Hay que pagar el suelo y sus impuestos (transmisiones patrimoniales, notario, registro), hay que hacer un estudio geotécnico y pagarlo, seguro de responsabilidad civil, realizar el proyecto y pagar el 75% del mismo, al aparejador lo mismo, pagar la licencia de obra (depende del ayuntamiento hasta un 7% del coste de ejecucción), pagar transmisiones patrimoniales por convertir un solar en viviendas, tener asegurada la financiación para terminar las obras (que ahora es prácticamente imposible), ir pagando intereses de todos los costes, si consigues un crédito promotor pagar un 3-4% de actos jurídicos documentados a parte de la comisión de apertura y el notario. Y después de ésto que lleva unos 6 meses de plazo comienzas a construir y vas pagando y generando intereses de la deuda, pagas los gastos de administración y de supervisión de las obras, los gastos de comercialización, y con suerte vas vendiendo algo (casi imposible vender en plano cuando hay stock). Luego pagas a los ayuntamientos licencias por ocupar la vía con vallas o con andamios, otra licencia para poner la grúa, pagas la UTE del vertedero para el vaciado, pagas las licencias de obra para llevar el agua y la luz, y toda la obra civil necesaria, etc, etc. total ejecucción 2 años y medio. Si la perspectiva de benficio es de menos de un 10% anual (25% total), no merece la pena el riesgo. ¿O tú si lo harías?, ¿Si te tocarán 3 millones de euros en la lotería, los invertirías en construir viviendas para ganar 300.000 en 2 años y medio? Si la cosa mejora mucho lo mismo ganas mucho más pero si empeora lo mismo pierdes.
Gracias por el detalle de tu información, me ha resultado muy interesante
Por mera curiosidad, en que zona de Madrid tiene su promoción?
Promotor madrileño
Es loable el esfuerzo de precios por usted realizado, peeeeero......
Esos precios de 195.000 euros hubiera sidoelprecio adecuado para esos pisos, mas o menos, siendo benevolo, durante la epoca de vacas gordas.
El problema ahora, aparte de la falta de financiacion es que la gente básicamente carece de 2 cosas importantes:
1. Ahorros y ahorros "prescindibles"
2. Confianza.
Y sin embargo hay mucho de :
1 falta de confianza, incertidumbre . Hasta a los funcionarios les recortan el sueldo.
No hablemos de los pensionistas.
2. Hartazgo de una situación de muuuuuchos años de estafa consentida y durante los cuales nadie, pero nadie ha hecho nada por cambiar la situacion.
Bueno, si, quienes se manifestaban por ello y recibian porrazos...
3. Por supuesto hay bastante de " deben bajar mucho mas". Y no es componente especulativo, es la "luz" a la que esta despertando mucha gente. Mas informacion para ellos, mejor para ( casi) todos.
Siento que no podais bajar mas, si escierto, porque evidentemente la gente, ni los bancos , se van a implicar hasta eltuetano como antes por una vivienda.
A palos se aprende, desgraciadamente.
Espero que no le siente mal, pero es lo que hay.
Me imagino que las pérdidas en las ventas actuales se ven compensadas con los beneficios obtenidos en los años de desmadre.. En todo caso me parece una práctica resolutiva aceptar pérdidas y dar carpetazo al tema con las perspectivas que hay.
A otra cosa mariposa, que hay muchas oportunidades de inversión en el ancho mundo. (Si se dispone de liquidez, claro)
Lamentablemente usted y otros muchos no han tenido opción. Han preferido minimizar perdidas que hundirse. Creo que una buena opción actualmente para ustedes refugiarse en fondos sin riesgo o depositos al 4%
Yo, jamas, le llamaré especulacerdo como se usa en estos lares.
Usted tenía un negocio y fue gente a comprar y, salvo que se demuestre lo contrario, sin que usted les pusiera una pistola para comprar. Igual que nadie le puso una pistola a usted desde el ayuntamiento.
Ayuntamientos, un tema interesante a tratar.
Yo tampoco le llamaré estafador.
Creo que usted ha puesto un negocio le ha ido bien una época y vino paco con las rebajas al final.
La retirada de muchos de ustedes es lo que pide el pueblo, y alguno hasta que haya sangre pero si se retiran muchos de ustedes se repetirá el problema porque no sabemos tener ciclos estables en este pais.
Si no se construye ninguna vivienda en 2 años que ocurrira?????? pues que volveremos a las andadas, exceso de demanda sobre la oferta existente, volveremos a precios estupidos y haremos otra vez el canelo porque como manada, los españoles no tenemos precio, en lugar de razonar y coger los datos, actuamos como si un piso o nuestra vida fuera una cuestión de fé, para que pensar si dios existe para salvarnos.
Venga, fantasma, lárgate a san Diego a trapichear con tus cuchitriles, haznos un favor ja ja ja
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