El consejo de ministros ha aprobado el proyecto de ley que modificará los alquileres de viviendas, Cuyo anteproyecto presentó en mayo. Entre los puntos a destacar se encuentra el plazo que tiene el inquilino moroso de 10 días para pagar la deuda y que la falta de pago podrá dar lugar a la resolución del contrato sin más exigencia que el requerimiento notarial o judicial, sin necesidad de llegar a tener una sentencia. El gobierno busca reducir el proceso de desahucio y evitar "la picaresca en los contratos de alquiler"
La ministra de fomento, Ana pastor, ha señalado que con la normativa actual el propietario se ve obligado a acudir a la vía jurisdiccional y obtener una sentencia declarativa para que el impago de la renta pudiese dar lugar a un desahucio. Recordemos que en diciembre de 2009 entró en vigor en España el conocido “desahucio exprés”, una norma que iba a permitir “echar” al moroso de manera más rápida de lo que venía ocurriendo. Y en noviembre del año pasado entró en vigor la ley de medidas de agilización procesal que iba a permitir a los propietarios conseguir que le pagara la deuda en 10 días, gracias al proceso monitorio (un juicio rápido y sencillo). Sin embargo, ambas leyes apenas han tenido los efectos esperados. Los expertos se quejan de que el gran problema es que los juzgados están atorados y necesitan más medios económicos y más recursos humanos
Fernando Encinar, jefe de estudios de idealista.com, opina que “llevamos décadas con un mercado de alquiler raquítico y muy alejado de los parámetros europeos. La aprobación de nuevas medidas en los contratos de alquiler puede ayudar a mejorar la situación actual aumentando la oferta y ajustando precios. Y no solo es beneficioso para el mercado inmobiliario: un alquiler más fuerte, robusto y grande beneficia a la economía, permite mayor movilidad laboral que aumenta el empleo y facilita la emancipación de los jóvenes españoles de casa de sus padres. Son buenas noticias "
¿Cómo funcionará la nueva ley del mercado de alquiler?
Con la nueva ley, se establece un plazo de diez días desde que el arrendador acude al juzgado a poner la denuncia para que el arrendatario pague su deuda, "y, si no lo hace, el juez puede dictar la resolución del contrato de forma inmediata, sin más trámites". Asimismo, la finalización del proceso será mediante auto del juez, en lugar del decreto del secretario judicial que se empleaba hasta ahora
Además, con la presencia de un solo funcionario de juzgado se podrá llevar a cabo la resolución a favor del propietario que sufre la morosidad del arrendatario
Otros aspectos importantes de la nueva ley que se apobará en el consejo de ministros son los siguientes:
- Duración de los contratos
A partir de ahora, el inquilino que desee abandonar una vivienda antes del fin de contrato, podrá hacerlo libremente con un preaviso de sólo un mes. Hasta ahora, por ley, estaba obligado a respetar el periodo firmado. Por su parte, el casero podrá recuperar su vivienda, sin necesidad de que esté previsto en el contrato, siempre que necesite la vivienda para sí, sus familiares en primer grado o su cónyuge con un preaviso al inquilino de dos meses
Se reduce de cinco a tres años la denominada "prórroga forzosa", aquella que permite que el inquilino prorrogue, sea cual fuera el tiempo de duración del contrato, la duración del mismo. También se reduce de tres a un año la denominada "prórroga tácita automática", aquella que permite, después de transcurrido el tiempo pactado en el contrato y la prórroga forzosa, que el inquilino siga en el piso si las partes no señalan lo contrario al respecto
- Actualización de las rentas
Hasta ahora, la renta mensual a pagar por un contrato de alquiler pactada al inicio del mismo, se actualizaba anualmente de acuerdo al índice de precios al consumo (ipc) publicado por el ine. A partir de ahora, casero e inquilino podrán pactar la actualización de la renta
- Compra de viviendas alquiladas
Quien compre una vivienda con un contrato de alquiler vigente no estará obligado a mantener al inquilino si el contrato de arrendamiento no está inscrito en el registro
- Reformas en la vivienda
Se podrá pactar que las mejoraso reformas que realice el inquilino se apliquen al pago de la renta
- Medidas fiscales
En el Impuesto de Sociedades se flexibilizan los criterios que permiten aplicar una deducción del 85 por 100 sobre las rentas de los alquileres: las sociedades deberán tener un mínimo de ocho viviendas (antes diez) y deberán permanecer arrendadas durante tres años (antes siete)
Se mejora el régimen jurídico y fiscal de las Sociedades Anónimas Cotizadas de Inversión en el Mercado Inmobiliario (SOCIMI):
-Los inmuebles en arrendamiento deberán mantenerse durante tres años (antes siete)
-No será necesario un número mínimo de viviendas (antes tres
-El capital social mínimo será de cinco millones de euros (antes quince)
-Los beneficios distribuibles serán el 80 por 100 de los obtenidos (antes el 90 por 100)
-Se suprimen los requisitos del número mínimo de accionistas (antes cien), capital mínimo en circulación (antes 25 por 100) y financiación ajena (antes inferior al 70 por 100 del activo)
-Se podrá cotizar en mercados regulados o sistemas multilaterales de cotización
- Se modifica el régimen fiscal de las sociedades cotizadas de inversión en el mercado inmobiliario (socimi) para flexibilizar sus requisitos y potenciar su actividad. El gobierno ha modificado el régimen fiscal de las socimi para que éstas no paguen impuestos, ya que su nuevo régimen fiscal será cero. No obstante, sí tendrán que tributar los accionistas que reciban beneficios de las socimis. Las socimi son sociedades cotizadas de inversión en el mercado inmobiliario, similares a los conocidos reits. Sin embargo, hasta ahora las socimi eran menos atractivas ya que tenían una tributación del 18% mientras que los reits están exentos del pago de impuestos
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Reacciones de los expertos a las medidas del alquiler de vivienda
159 Comentarios:
Más miseria para el país y en especial para los más débiles; este Gobierno, al que yo voté, se está cubriendo de gloria. Esta medida tendría sentido si fuera acompañada de otras, por ejemplo, suprimir los avales o depósitos de seis meses que en términos generales se exigen para alquilar una vivienda y obligar a los propietarios a que ajusten sus precios a los actuales de mercado, ya que, mientras que las ventas están sufriendo un considerable descenso en sus precios, los alquileres no están en absoluto compensados con los salarios que se perciben, por no hablar del costo real del acceso a una vivienda en alquiler (seis meses de garantía, más el mes de fianza, más el mes corriente, más el mes de la Agencia en caso de que intervenga, que es casi siempre porque, al contrario que en las ventas, en los alquileres es el arrendatario el que paga el servicio curiosamente contratado por la propiedad, por lo cómodo e interesante que resulta al no tener que molestarse en enseñar la vivienda y facilitarles toda la tramitación más el contrato redactado. Quiero suponer también que existirá un Plan b. Para las familias que queden en la calle con la agilidad que esta medida permite. No hay que olvidar que existe un considerable número de propietario -paticulares o empresas- que han hecho acopio de un importante patrimonio en viviendas a costa de los alquileres que han percibido por las mismas. ¿Se ha contemplado alguna cláusula atenuante teniendo en cuenta la antigüedad y buena trayectoria del inquilino y las circunstancias que han dado lugar al impago de rentas?.¿Qué hay de aquellas empresas o autónomos que por no haber cobrado de las Administraciones importantes deudas de las que eran acreedores se vieron obligados a cerrar sus empresas, perder su patrimonio y acceder a una vivienda en alquiler para poder subsistir provisionalmente?.
Me siento defraudada; creo que en política todo lo que a priori es bueno para el pueblo resulta una quimera "todos los españoles son iguales ante la Ley", "todos los espñaoles tienen derecho a una vivienda digna", bla, bla, bla, bla
Te puedo decir que de siete caseros que he tenido, sólo uno ha sido legal.
Los demás: sinvergüenzas, morosos, tramposos, roñosos, usureros...
Y ojalá fueran africanos, pero no, mucho peor: eran roñosos españoles (y payos, ¿Eh?).
Hola, una duda. Se hace mucho hicanpie en que el arrendador puede recuperar su casa con un preaviso de dos meses. ¿Eso ocurre desde el primer momento? ¿O hay algun plazo minimo? Es que en el mundo hay una frase que parece indicar que no es desde el primer momento:
"La Ley garantiza que el propietario pueda recuperar su vivienda, sin necesidad de que esté previsto en el contrato de arrendamiento, -->si hubieran transcurrido cinco años desde su firma
Hola, una duda. Se hace mucho hicanpie en que el arrendador puede recuperar su casa con un preaviso de dos meses. ¿Eso ocurre desde el primer momento? ¿O hay algun plazo minimo? Es que en el mundo hay una frase que parece indicar que no es desde el primer momento:
"La Ley garantiza que el propietario pueda recuperar su vivienda, sin necesidad de que esté previsto en el contrato de arrendamiento, -->si hubieran transcurrido cinco años desde su firma
Acabo de leer esto en expansion:
"También se garantiza que el propietario podrá recuperar su vivienda, sin necesidad de que esté previsto en el contrato de arrendamiento si hubieran transcurrido cinco años desde su firma, siempre que necesite la vivienda para sí, familiares de primer grado de consanguinidad o adopción o su cónyuge tras el divorcio o nulidad con un plazo de dos meses de preaviso".
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Vaya cacao. Leo en "enalquiler":
"C.- La posibilidad de que el arrendador pueda recuperar su inmueble en cualquier momento: siempre que hubiera transcurrido al menos el primer año de duración del contrato, pero sólo cuando se den las condiciones legalmente requeridas para ello, sin necesidad de que esta opción haya tenido que estar expresamente prevista a la firma del contrato."
Un año si que me parece poco.
Otra norma fallida, este problema tenia que ser atendido por personal habilitado para estos casos y su resolucion tenia que ser inmediata, en vez de obstaculizar el trabajo de los jueces con menudencias
Lo que va a causar es que los alquilados cambien de cada cada 5 años maximo.
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Yo más bien creo que se van a subastar ,ante tanto alquiler que va a salir ;al alquiler más bajo
Le dices a tu casero: aqui porcima me rebajarian 200€, ya sabes aceptas, o me piro que no hay dinero
El alquilado de la lado lo mismo, y el de enfrente pues igual
(Alquileres seran subastas a la baja)
Otra duda, ¿Afecta a los contratos ya firmados? Si mi contrato de alquiler cumple tres años dentro de unos meses, ¿El casero podria decirme que ya no lo renueva dado que ya no tiene que esperar a los 5 años? Y por otro lado ¿Podria irse ya el inquilino avisando con un mes sin esperar a que cumpla su contrato y sin que el casero tenga derecho a indenmización alguna?
Banco malisismo Quién manda aquí?
-El Frob se convierte en el gestor tanto de la reestructuración como de la liquidación o resolución ordenada de las entidades financieras. Su alta dirección estará integrada por nueve miembros, cuatro del Banco de España y cinco del Ministerio de Economía. Estará sujeto a control del Parlamentario, al que su presidente rendirá cuentas cada tres meses, se financiará con cargo a presupuestos, emisiones de renta fija, o mediante endeudamiento. La presencia de banqueros se suprime. En la comisión rectora hay hasta ahora tres (Isidro Fainé, por las cajas, Roberto Higuera, del Popular, por los bancos; Joaquín Vázquez, de Caja Rural Sur, por las cooperativas de crédito), en representación del Fondo de Garantía de Depósitos.
Había que evitar -así lo impone el Memorandum del rescate bancario- conflictos de intereses.
Mm
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