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El precio del alquiler en los grandes mercados llega con rebajas a septiembre

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El mercado del arrendamiento de viviendas en las grandes ciudades ha tardado más en registrar caídas generalizadas en los precios que la compraventa desde el avance del parón económico provocado por el covid-19 en marzo. De media, en los mayores mercados como Madrid, Barcelona, Valencia o Málaga los alquileres han bajado un -1,8% en el último mes, según los datos de idealista. Analizamos estos mercados por distritos desde el comienzo de la pandemia.

Tras analizar el mercado de compraventa de viviendas, toca el turno del alquiler. El precio de la vivienda en alquiler se incrementó un 1,2% de media en España durante el segundo trimestre de 2020, en pleno estado de alarma. En los grandes mercados como Madrid, Barcelona, Valencia o Málaga, solo la capital catalana registró caídas de las rentas del alquiler en lo más duro de la pandemia.

Analizamos con datos de idealista/data los precios en los distritos de estas grandes ciudades, junto a la evolución de la oferta de pisos de alquiler en el segundo trimestre y la demanda por parte de usuarios de idealista en el mercado de arrendamiento.

Evolución del precio del alquiler en Madrid durante 2020
Distrito Variación 2T vs 1T Precio julio 2020 (euro/m2) % vs. junio
Centro -2,8% 18,0 -3,6
Arganzuela 1,0% 15,7 -2,0
Retiro 5,4% 16,3 -4,0
Salamanca 0,5% 18,3 -2,9
Chamartín -0,5% 16,4 -0,2
Tetuán 0,3% 16,1 -0,9
Chamberí -1,3% 17,8 -2,0
Fuencarral 0,3% 12,8 -0,4
Moncloa 1,2% 15,1 0,2
Latina 3,2% 12,5 -2,8
Carabanchel 0,3% 12,5 -1,9
Usera 5,1% 12,1 -2,9
Puente de Vallecas 2,5% 12,5 -1,1
Moratalaz 0,7% 11,8 0,5
Ciudad Lineal 0,4% 13,7 -0,9
Hortaleza -1,7% 12,8 0,5
Villaverde 1,7% 11,1 -3,5
Villa de Vallecas -0,1% 11,7 2,3
Vicálvaro 0,8% 10,6 -4,4
San Blas -1,2% 12,2 0,1
Barajas -1,7% 11,9 1,8
MADRID 1,4% 16,3 -1,7

La capital se coloca por primera vez como la ciudad más cara de España para alquilar por metro cuadrado, con 16,3 euros/m2. Y no solo por méritos propios, podríamos decirlo así, sino porque ha aguantado mejor la caída de precios vivida durante el estado de alarma que Barcelona.

De hecho, durante lo más duro del confinamiento, entre abril y junio, las rentas en Madrid crecieron un 1,4%, hasta los 16,6 euros/m2. La última caída de julio del 1,7% lo deja en el precio actual.

Durante el segundo trimestre, solo siete distritos registraron caídas de las rentas del alquiler, encabezando los descensos Centro (-2,8%), Hortaleza y Barajas (ambos con -1,7%) o Chamberí (-1,3%). Por el lado contrario, se registraron incrementos de los alquileres en comparación con el primer trimestre, sobre todo en Retiro (5,4%), Usera (5,1%), Latina (3,2%) o Puente de Vallecas (2,5%).

Todos los distritos madrileños registraron caídas del stock de viviendas en alquiler, salvo Centro, donde llegó a incrementarse un 20,5% en el segundo trimestre. Pero lo que más destaca es el aumento del interés por alquiler. Entre abril y junio, los contactos a los anuncios de idealista aumentaron en Madrid más de un 22% de media, con importantes subidas en Chamberí, Moratalaz o Chamberí, por encima del 50% frente al trimestre anterior.

Ahora en julio, los precios han caído un 1,7% para quedarse en 16,3 euros/m2 de media. Los alquileres por metro cuadrado más caros de la capital se dan en Salamanca (18,3 euros/m2), Centro (18 euros/m2) y Chamberí (17,8 euros/m2), incluso con las caídas del -2,9%, -3,6% y -2%, respectivamente.

Por el lado contrario, las rentas más asequibles por metro cuadrado se pueden encontrar en Vicálvaro (10,6 euros/m2), Villaverde (11,1 euros/m2) y Villa de Vallecas (11,7 euros/m2). Los dos primeros cedieron un 4,4% y un 3,5%, respectivamente, pero en Villa de Vallecas los alquileres subieron en julio un 2,3%.

Evolución del precio del alquiler en Barcelona durante 2020
Distrito Variación 2T vs 1T Precio julio 2020 (euro/m2) % vs. junio
Ciutat Vella -5,5% 17,7 -3,1
Eixample -1,5% 16,5 -3,9
Sants-Montjuïc 1,8% 15,7 -1,8
Les Corts -4,2% 15,0 -3,0
Sarrià-Sant Gervasi -4,0% 16,7 -1,8
Gràcia 2,2% 15,9 -3,3
Horta Guinardó 1,4% 13,2 -3,5
Nou Barris -1,4% 12,9 -2,9
Sant Andreu -2,8% 13,3 -4,3
Sant Martí 0,0% 16,0 -2,2
BARCELONA -1,3% 16,2 -3,1

En Barcelona, la pandemia del coronavirus ha dejados con precios más bajos al mercado de arrendamiento, frente a los vistos previamente al estallido de la crisis. Durante el segundo trimestre, los precios cayeron un 1,3%, hasta los 16,7 euros/m2, y fue la única de las capitales analizadas que registró datos negativos en lo peor de la pandemia. Encabezaron esos descensos los distritos de Ciutat Vella (-5,5%), Les Corts (-4,2%) y Sarrià-Sant Gervasi (-4%). De hecho, son dos de los tres distritos más caros de la ciudad. Aunque Eixample también registró una caída del -1,5% entre abril y junio.

En este periodo, las únicas subidas registradas se dieron en tres distritos: Gràcia (2,2%) Sants-Montjüic (1,8%), Horta Guinardó (1,4%), mientras Sant Martí se mantuvo inamovible.

Tal y como pasó en Madrid, el stock de anuncios de alquiler disminuyó hasta un 14% de media entre el primer y el segundo trimestre, debido al impacto del confinamiento en el mercado, como la prohibición de las visitas, el cierre de las inmobiliarias o que los propietarios no veían un buen momento para sacar sus casas en alquiler.

Sin embargo, los contactos para arrendar un piso sí que repuntaron casi un 10% en Barcelona, con importantes subidas en Sarriá-Sant Gervasi, Eixample, Les Corts o en Horta Guinardó.

Durante julio continuaron las caídas de los precios en Barcelona para dejar a la ciudad en los actuales 16,2 euros/m2, un -3,1% menos que en junio y hasta un 2,4% menos que hace un año.

Todos los distritos de la ciudad cayeron durante julio, con las mayores descensos de la capital catalana, por encima de la media, centradas en Sant Andreu (-4,3%), Eixample (-3,9%), Horta Guinardó (-3,5%).

Las zonas más caras siguen siendo Ciutat Vella, con 17,7 euros/m2, y pese a ceder un 3,1% en julio; seguido por Sarrià Sant-Gervasi, con 16,7 euros/m2, con un -1,8% de bajada, junto al ya citado del Eixample, que se mantiene en 16,5 euros/m2.

Los distritos más baratos de Barcelona son Nou Barris, con 12,9 euros/m2, tras ceder un 2,9% en julio, y los ya nombrados de Horta Guinardó y Sant Andreu que, con dos de las tres mayores bajadas mensuales de la ciudad, sus precios se mantienen en 13,2 euros/m2 y 13,3 euros/m2, respectivamente.

Evolución del precio del alquiler en Valencia durante 2020
Distrito Variación 2T vs 1T Precio julio 2020 (euro/m2) % vs. junio
Ciutat Vella 1,6% 11,5 -0,5
L'Eixample -2,6% 10,4 -1,9
Extramurs 4,0% 9,4 1,7
Campanar 5,4% 9,4 -3,8
La Saïdia 0,6% 8,1 -1,5
El Pla del Real -1,0% 8,8 -2,0
L'Olivereta -7,1% 7,7 -1,3
Patraix -1,3% 8,1 -1,6
Jesús -1,2% 7,9 -2,5
Quatre Carreres 2,0% 8,5 -1,0
Poblats Marítims 0,3% 9,4 -1,0
Camins al Grau 0,3% 9,1 -1,5
Algirós 0,9% 8,6 -3,2
Benimaclet -6,9% 8,4 -1,2
Rascanya -1,9% 7,9 -1,0
Benicalap -3,1% 8,1 1,2
VALENCIA 0,9% 9,1 -2,6

La ciudad de Valencia se mantuvo prácticamente inalterada en cuanto a los precios del alquiler durante el segundo trimestre del año. Las rentas medias entre abril y junio apenas subieron un 0,9% a la expectativa de cómo evoluciona la economía y el mercado de la vivienda con la crisis del coronavirus.

De hecho, durante lo peor del confinamiento hubo disparidad de movimientos como las importantes caídas de precios en L’Olivereta (-7,1%) o Benimaclet (-6,9%) con subidas muy por encima de la media de la ciudad como en Campanar (5,4%) Extramurs (4%) o Quatre Carreres (2%).

El stock de pisos en la ciudad del Turia se mantuvo en positivo en la comparativa intertrimestral y subieron de media un 6,3%. Pero al igual que los precios hubo importantes aumentos en Algirós o Benimaclet y descensos en zonas como Rascanya, L’Olivereta o Benicalap.

Como en el resto de las ciudades del análisis, pese al estado de cuarentena obligatorio el interés por encontrar un piso de alquiler creció en todas las ciudades. En Valencia, la subida fue de un 12% con mayor número de contactos a los anuncios publicados en Ciutat Vella, El Pla del Real o Poblats Marítims, entre otros.

Durante el mes del julio, los precios se han corregido un -2,6% de media, para dejarlo la ciudad en 9,1 euros/m2. Las mayores caídas se produjeron en Campanar (-3,8%) y Algirós (-3,2%), mientras que apenas se movieron en Ciutat Vella (-0,5%) y un triple empate entre Quatre Carreres, Poblats Marítims y Rascanya (-1%).

Los precios más caros para alquilar por metro cuadrado en Valencia se dan en la ya nombrada de Ciutat Vella (11,5 euros/m2), y L’Eixample (10,4 euros/m2), bajando un 1,9% durante julio.

A continuación, aparecen con 9,4 euros/m2 as zonas de Extramurs, Campanar y o Poblats Marítims. Lo más barato de la ciudad tiene de protagonista a L'Olivereta (7,7 euros/m2), tras anotarse una caída del 1,3% en el último mes, seguido de Jesús y Rascanya (ambos con 7,9 euros/m2), ya que cedieron un -2,5% y un -1%, respectivamente.

Evolución del precio del alquiler en Málaga durante 2020
Distrito Variación 2T vs 1T Precio julio 2020 (euro/m2) % vs. junio
Centro 0,5% 10,9 -1,0
Este 1,2% 10,6 -1,1
Ciudad Jardín -1,6% 8,5 -0,8
Bailén - Miraflores 3,4% 9,9 0,2
Cruz de Humilladero 0,9% 9,0 -4,0
Carretera de Cádiz 0,7% 10,0 0,0
Churriana -2,2% 9,0 1,9
Campanillas -0,9% 9,1 4,7
Puerto de la Torre -1,6% 9,2 1,7
Teatinos -1,4% 9,2 -1,5
MÁLAGA 3,4% 10,1 -1,8

Finalmente, en la ciudad de Málaga se vivió una subida del 3,4% durante el segundo trimestre de 2020. Pese a encontrarse en pleno confinamiento, los precios de los alquileres en la capital andaluza registraron subidas, mientras se iba asimilando el impacto del coronavirus en el mercado.

Bailén-Miraflores (3,4%) y la zona de Este (1,2%) ofrecieron las mayores subidas entre abril y junio, mientras que Martiricos-La Roca protagonizó la mayor caída del momento (-3,4%), junto a Churriana (-2,2%).

El stock de viviendas en el mercado de alquiler en la ciudad malagueña bajó un 17,2% en el segundo trimestre, con caídas en todos los distritos, donde cabe destacar, por ejemplo, Bailén-Miraflores o Ciudad Jardín, pero subió en Puerto de la Torre. Mientras, la demanda por encontrar un piso de alquiler se disparó más de un 50%, con importante trascendencia en Ciudad Jardín, Teatinos o la zona Este.

Los precios en julio se han corregido un poco hasta los 10,1 euros/m2 de media, tras ceder un 1,8% en julio. En el pasado mes hubo caídas de un 4% en Cruz de Humilladero o del 1,5% en Teatinos, a sumar subidas en Campanillas (4,7%) y Churriana (1,9%), después de caer entre abril y junio.

Los precios más altos de Málaga se pueden encontrar en Centro (10,9 euros/m2) y Este (10,6 euros/m2), donde ambos descendieron un -1% y un -1,1%, respectivamente. El tercero en la terna es la zona de la Carretera de Cádiz, con 10 euros/m2, después de mantener inalterados sus precios en julio.

Por el otro lado, lo más baratos por metro cuadrado de la ciudad mediterránea es Ciudad Jardín (8,5 euros/m2), Churriana (9 euros/m2) y Campanillas (9,1 euros/m2).