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Miguel Pereda (Lar España): “El mercado inmobiliario es muy inteligente y se autorregula mejor de lo que nadie puede hacerlo”

Miguel Pereda es consejero delegado de Grupo Lar Iberia y consejero de la socimi Lar España. Licenciado en Empresariales, con un MBA del Instituto de Empresa y un programa de gestión de real estate en la Universidad de Harvard, Pereda lleva más de 25 años en el sector inmobiliario y forma parte de una saga familiar ligada al ladrillo. En esta entrevista nos cuenta cómo está cambiando el sector, qué tiene que pasar para que las socimis para captar el interés de los particulares y qué deberían hacer las Administraciones Públicas para acompañar el buen momento del ciclo del ladrillo.

Se muestra en contra de la ‘superregulación’ porque considera que los mercados se regulan mejor solos de lo que nadie puede hacerlo y cree que las socimis necesitan tiempo para demostrar que cumplen sus promesas. Además, alerta del peligro de que algún agente cometa errores, porque perjudicaría a todo el sector.

Cómo ves el sector y cómo ha cambiado en estos años

Desde que acabó la crisis y empezó la recuperación allá por 2013, el sector ha cambiado mucho. Hemos vivido unos años de ciclo alcista y mejora generalizada, con el empuje de una economía creciendo a ritmos muy buenos.

Y nosotros seguimos siendo positivos. A pesar de que la economía no está creciendo tanto, todas las cifras que vemos son positivas y seguimos estando mejor que otros países del entorno. Pero es verdad que probablemente entramos en una fase que los activos han de madurar por su propio ciclo inmobiliario, no tanto por el económico, y que va a depender del tipo de activo. No tienen el mismo ciclo el residencial, el comercial o la logística.

En qué punto está Lar España

En Lar España entramos en un ciclo en el que creemos que la compresión de ‘yields’ ya ha desaparecido y ahora el retorno lo tienes que generar por la mejora de los ingresos en un entorno estable. La calidad de los activos y de la gestión van a ser los principales ‘drivers’ de la mejora de los rendimientos y de las valoraciones.

En otros países los centros comerciales están sufriendo. ¿Nos va a afectar?

El sector está en plena transformación, lo estamos viendo en EEUU, Reino Unido y otros países del entorno. Y es una tendencia de la que nosotros no somos totalmente ajenos. El comercio electrónico está creciendo y eso está empujando a una transformación de los operadores comerciales y de los activos donde estos venden su producto.

Aun siendo una realidad, país tiene sus propias características y son radicalmente distintas. Una de las cosas buenas que tiene España es que el parque es mucho más nuevo y que la densidad comercial (es decir, los m2 físicos disponibles para vender) es mucho más baja que otros países comparables. Y luego hay otros detalles que también son importantes, como que los clientes se comportan de forma diferente. No tiene nada que ver uno del Mediterráneo con uno de Londres.

En qué se basa vuestra estrategia

Lo primero que hacemos es seleccionar bien. Es imprescindible tener el activo adecuado en las ciudades adecuadas, porque un centro comercial lo que hace es capturar una parte del consumo que se produce en su área de influencia.

Lo prioritario es que el área de influencia de la zona tenga una población y una riqueza suficiente, viendo cuántas personas podrían comprar y cuánto podrían gastar. También miramos la competencia que hay, la fortaleza del comercio de calle y la existencia de otros centros comerciales, así como la manera en la que podemos implementar la transformación de un activo que fue concebido hace unos años para atraer y retener a los clientes modernos.

En segundo lugar, hay que adaptarse a la transformación que están teniendo nuestros clientes (los comerciantes) en sus formatos, en calidad de los espacios, en accesos, en aparcamientos... Tenemos que adaptar todo eso para que el comerciante pueda desarrollar su actividad y que además sea atractivo para el cliente de a pie. Esto está llevando a transformar el tamaño de las tiendas, mejorar la calidad de los accesos y también del aire. La gestión, al final, se convierte en algo clave, porque tienes que dar un motivo al cliente para ir y comprar. Ahora este sector es mucho más dinámico y sofisticado que antes.

Cuáles son los más destacados de vuestra cartera

Por su tamaño, destacaría Magapark de Barakaldo, Gran Vía de Vigo y Lagoh de Sevilla, un proyecto de última generación que vamos a abrir en septiembre y va a ser uno de los más grandes de España. En los dos primeros estamos realizando un proceso de transformación importante.

Cómo avanza el proyecto de Sevilla

Se abrirá a finales de septiembre, por lo que estamos acelerando la construcción y ya estamos por encima del 90% en el nivel de comercialización. Contará con todo lo que pensamos que la ciudad necesita: un lago, unos espacios verdes y una zona al aire libre gigantescos, una zona de ocio y restauración que será una de las más grandes del país y también la zona comercial más tradicional. Hemos invertido en torno a 190 millones de euros y es un activo que va a generar más de 15 millones de euros de renta anual.

Estando especializados en ‘retail’, ¿por qué habéis tenido logística y residencial?

Cuando nació Lar España en 2014 sabíamos que el ‘retail’ iba a ser lo más importante en nuestra cartera, aunque también sabíamos que podíamos invertir en otras categorías para conseguir buenas rentabilidades si invertíamos rápido. Y eso hicimos.

Compramos oficinas, algo de logística y una parte residencial, pero maduraron deprisa. Obtuvimos el retorno que buscábamos y vendimos lo que no considerábamos estratégico, porque llegó el momento de especializarse y concentrarse en lo que nuestros inversores querían. Hace poco vendimos nuestro último edificio de oficinas y solo nos queda cerrar la venta de las últimas viviendas de Lagasca 99, la promoción más exclusiva de todo Madrid.

¿Qué tipo de clientes os han comprado estas viviendas?

Todos son clientes finales que han comprado para usar la vivienda, no como inversión, y tenemos de diferentes tipos: algunos vivían en Madrid y buscaban nueva ubicación, otros son españoles que no vivían en Madrid y otros son extranjeros que van a residir en Madrid de manera discontinua. Aproximadamente la mitad de los compradores son extranjeros, sobre todo México, Perú, Venezuela y Colombia, aunque también hay algunos compradores estadounidenses. La promoción incluye 44 viviendas y dos locales comerciales, con un precio medio de 11.300 euros/m2 y las viviendas tienen como mínimo 330 m2.

De vuestro portfolio actual, ¿hay algo susceptible de venta?

Para vender un activo deben darse varias características. Por ejemplo, tenemos muchos activos que compramos en 2014, por lo que cumpliríamos el requisito de mantener los activos al menos tres años en cartera que debemos cumplir como socimi. Pero esto no es el único criterio: también es importante que no sea estratégico y que pensemos que a futuro vamos a conseguir una rentabilidad inferior a la que estamos obteniendo.

¿Habéis recibido ofertas?

En un mercado muy competido es normal que te llame mucha gente. Pero al mercado solo saldrán los activos que pensemos que han cumplido las características anteriores, no porque nos llamen a la puerta y nos hagan una buena oferta.

¿Estáis estudiando alguna compra?

Estamos permanentemente mirando activos y nunca bajamos la guardia de la inversión. El ‘retail’ tiene la ventaja de que es un mundo finito. Hay una lista de activos en el mercado, sabemos quién es su dueño y sabemos los que nos gustan y los que no. Y es verdad que muchos están en manos de gente que no tiene vocación de tenerlos para siempre: fondos que les han llegado por comprar deuda o simplemente fondos cuya inversión es de cinco-siete años.

Estamos mirando tanto parques como centros comerciales grandes, estamos mirando para promover y creemos que hay hueco para más centros como Lagoh. Y es verdad que para comprar un activo que está ya perfecto hay muchos operadores, pero para hacer la transformación o para promover uno desde cero no hay tantos. Hay que tener balance, experiencia y equipo.

¿En qué localizaciones tenéis el foco ahora?

Buscamos ubicaciones donde no estamos o donde la oferta es deficiente por volumen o tamaño, por lo que habría un nicho de negocio, y activos de un tamaño superior a la media de nuestro portfolio para hacer la gestión más eficiente. Hoy en día para nosotros es difícil invertir por debajo de 80-100 millones de euros, porque serían demasiado pequeños.

¿Os planteáis alguna compra que no sea de centros comerciales?

Como Lar España hoy no nos planteamos invertir fuera del sector ‘retail’ ni fuera de España.

Cada vez cobra más fuerza el factor ‘tecnología’. ¿Qué os aporta?

Forma parte del núcleo de nuestra estrategia de gestión, que basamos en tres pilares básicos: tecnología, experiencia y sostenibilidad. Pensamos que son tres elementos claves para nuestro inversor, nuestro cliente y para la comunidad en la que nuestro activo desarrolla su actividad.

La tecnología es uno de los elementos transformadores de la manera en la que vivimos y una pieza poderosa para dirigirse al cliente, saber qué busca en el centro comercial y ganar en eficiencia. Pero para tener tecnología e invertir es necesario tener tamaño.

Por otro lado, la experiencia cada vez es más importante conocer al cliente y saber qué le gusta y qué le molesta. Solo así puedes conseguir que vaya más al centro, esté más tiempo y se gaste más dinero.

Y en último lugar está la sostenibilidad, algo que cada vez se valora más por parte de los inversores, los clientes y la sociedad. En este sentido, nosotros nos centramos en la accesibilidad, en la calidad del aire y en reducir el consumo, unos puntos clave si tenemos en cuenta que los 14 centros de Lar España suman 70 millones de visitas al año.

Cómo están las socimis  

El mercado de las socimis no puede más que crecer. Y esto no significa que necesariamente deba crecer en número, sino en tamaño. De momento, su tamaño y el porcentaje de stock de activos que tienen es pequeño si lo comparamos con otros mercados europeos o el americano.

También es relevante que deben incrementar la categoría de activos que tienen. En otros países hay REITs de activos muy diferentes, más allá del residencial, la logística, el retail o las oficinas, y muy especializados.

¿Os planteáis comprar alguna socimi más pequeña?

No es un plan, pero por qué no.

¿Qué les falta a las socimis para llegar al pequeño ahorrador?

Para tener presencia de verdad entre los particulares, a las socimis les faltan dos cosas: lo primero, historia. Al final la regulación es reciente y no ha pasado el tiempo suficiente como para que conozcan de manera adecuada cómo funciona el sistema.

En segundo lugar, nos falta ‘track record’ para demostrar que hacemos lo que decimos que vamos a hacer. Y el particular todavía tiene bastantes cicatrices y malas experiencias de otros vehículos para captar su inversión que no fueron bien vendidos ni gestionados, y tuvieron unos resultados muy negativos. Yo creo que tiene que ganar confianza.

¿Y qué se puede hacer?

Para incrementar la confianza una parte muy relevante de la responsabilidad la tenemos los gestores de las socimis. Sería muy malo para la industria que alguien meta la pata, porque estaría castigando a todo el sector.

Creo que tenemos una responsabilidad muy grande de demostrar que son activos líquidos y seguros, bien gestionados y que son vehículos para invertir a largo plazo, de forma diversificada y en un sector que tradicionalmente le ha gustado al inversor español. Es una alternativa a la inversión directa.

Qué medidas podría tomar la Administración para animar el sector

Una responsabilidad que tienen las Administraciones es olvidarse de ‘superregular’. Los mercados son terriblemente inteligentes y se autorregulan de mejor manera que nadie puede hacerlo.

Lo segundo es confiar en el sector privado. Esa mentalidad de que lo público y lo privado son antagónicos es falso: uno tiene que ayudarse al otro. El nivel de colaboración tiene que incrementarse de manera clara.

Lo tercero es que no pueden olvidarse de que son uno de los mayores propietarios de activos inmobiliarios. Y está bien que se empeñen en regular lo que hacen los demás, pero también es bueno mirar hacia dentro y ver qué pueden hacer con sus propios activos para movilizar el mercado.

Y otro tema muy importante es darle estabilidad al marco legislativo. No podemos estar cambiando las cosas cada cuarto de hora porque genera incertidumbre que se acaba descontando en el precio y resta confianza al inversor internacional.

¿Cómo ven a España los inversores internacionales?

El inversor internacional, sobre todo americano, tiene una presencia importante en nuestro accionariado. Y aunque cada uno tiene un perfil diferente, en general nos ven como un país estable y que puede ofrecer buenos retornos. Están convencidos de que una parte del ciclo ya ha madurado y que va a ser más plano a partir de ahora, y que llega el momento en el que obtener retornos cuesta más trabajo y te obliga a ser mejor.

Algunos se quejan de que no encuentran activos...

Creo que parte es ese proceso de ajuste y los mercados tardan en ajustarse, como las expectativas de compradores y vendedores. Pero hoy es posible que haya más capital que oportunidades buenas de inversión.

¿Qué podemos esperar del sector inmobiliario en los próximos años?

Lo que podemos esperar del sector en un ciclo más estable son varias cosas. La primera, un coste de capital más ajustado, lo que implica unos inversores diferentes y que miran más a largo plazo. Los inversores cortoplacistas son muy útiles y necesarios porque dinamizan el mercado en un momento determinado y son muy valientes, aunque exigen mayor retorno. Pero esto debe transicionar a unos inversores más a largo plazo. Y creo que el sector tiene que ganar en profesionalidad y transparencia.

¿Y de los centros comerciales?

Les espera transformarse. Creo que en el futuro habrá menos activos, pero mejores. Los activos peores y más antiguos lo van a pasar mal y va a ser difícil transformarlos. El sector va a ser bastante binario, con ganadores y perdedores.

Grupo Lar cumple medio siglo este año, ¿cuál es el balance?

Este año hacemos 50 años como promotores inmobiliarios y llevamos ese tiempo haciendo vivienda. Hemos promovido más de 20.000 casas.

Aunque empezamos en España, en 2003 comenzó nuestra expansión internacional. Estamos muy presentes en Latinoamérica y Varsovia (Polonia), desde finales del siglo pasado hemos desarrollado otros activos, como centros comerciales, oficinas, industrial, logística, promoción de suelo... Además, hemos sido durante muchos años gestores, prestando servicios al capital internacional con el que solemos coinvertir. En estos años nos hemos asociado con nombres muy relevantes, como Goldman Sachs, Morgan Stanley, GI Capital, Grosvenor...

¿En qué está inmerso actualmente el grupo?

Ha firmado un acuerdo con Centerbridge para crear una sociedad y promover en el sector logístico, y ahora estamos haciendo un esfuerzo importante para comprar suelos y hacer promociones destinadas al alquiler. También estamos construyendo vivienda para alquilar en ciudades como Madrid, Valladolid y Málaga, y estamos mirando en otras zonas como Valencia, Alicante, Barcelona o País Vasco. Por último, tenemos la promoción residencial para la venta tanto en España como en el exterior.