Mercado de la vivienda

La tensión que arrastra el mercado de la vivienda en España ha protagonizado el debate de las jornadas celebradas en el marco de SIMA 2025. Durante una sesión centrada en el segmento del lujo, inmobiliarias y firmas de inversión han criticado la ausencia de soluciones por parte de la Administración y la falta de coordinación con el sector privado para atajar el problema. Reforzar la seguridad jurídica, simplificar la normativa, recortar los plazos para sacar al mercado más suelo y mejorar la fiscalidad son algunas de las recetas que han desgranado para aumentar la oferta residencial a todos los niveles: desde el asequible hasta el más exclusivo.

La univerdidad digital canaria ha publicado un estudio sobre el mercado de la vivienda, en el que asegura que España es el país de la UE donde los ciudadanos tienen que hacer un mayor esfuerzo económico para alquilar un piso y que el déficit de viviendas se ve agravado por factores como la rigidez administrativa en los desarrollos urbanísticos y la falta de mano de obra en la construcción. También afirma que "las políticas de control de precios, aunque persiguen estabilizar los alquileres, generan efectos adversos como la reducción de la oferta, el deterioro de la calidad del parque habitacional y dificultan a los hogares de bajos ingresos el acceso a la vivienda".

El mercado de vivienda registró un cierre de 2024 marcado por los "mejores datos de los últimos años" en cuanto a la compraventa de viviendas y la construcción de obra nueva.Así lo ha constatado el Observatorio de Vivienda y Suelo (OVS) del Ministerio de Vivienda y Agenda Urbana en el boletín trimes

El segmento 'senior living', centrado en las viviendas para mayores, se prepara para un boom de inversiones y nuevos proyectos. Según un estudio de Colliers, la oferta residencial para el colectivo senior se duplicará en España en lo que queda de década, hasta alcanzar las 8.000 unidades en 2030, impulsada por el aumento de ciudadanos europeos jubilados que residen en nuestro país. Según la consultora, este modelo residencial pionero tiene una presencia contenida en España respecto a mercados como EEUU, Reino Unido o Francia, "a pesar de su potencial para posicionar la costa mediterránea como una referencia a nivel mundial".

El alquiler granular se perfila como una de las alternativas para fomentar la oferta de viviendas asequibles en España. Varios expertos del sector inmobiliario han explicado en el marco de unas jornadas en SIMA que esta fórmula, basada en comprar inmuebles dispersos para reformarlos y alquilarlos después, ofrece rentabilidades similares a la inversión centrada en adquirir edificios completos gracias a la tecnología y a la estandarización de procesos, además de impulsar la rehabilitación del parque residencial. En Europa ya están apostando por este producto gigantes como Cerberus o Almond y en España "puede ser una industria clave".

Singular Bank espera que el precio de la vivienda en España continúe su senda alcista entre 2025 y 2026 con un avance medio acumulado cercano al 9%. La entidad ha reseñado, como parte de su informe de perspectivas inmobiliarias en España para 2025, que esta prolongación del ciclo expansivo se verá impulsada por una política monetaria más laxa, el dinamismo demográfico y una mejora sostenida en la renta de los hogares.

El presidente del Gobierno, Pedro Sánchez, ha defendido en la sesión de control al Gobierno en el Congreso de los Diputados la intervención pública en el mercado de la vivienda porque "no funciona" tras una pregunta de la portavoz de Junts, Miriam Nogueras. Sánchez ha defendido que medidas como la Ley de Vivienda han permitido bajar el precio de los alquileres en Cataluña, a lo que Nogueras le ha respondido que "es imposible encontrar una vivienda digna que se pueda pagar" y ha espetado al presidente que todavía no se ha visto ninguno de los pisos que anunció que iba a crear. "Siguen vendiéndonos humo", ha reprochado.

En el primer trimestre, dos de cada tres compraventas de viviendas inscritas en los registros se formalizaron a través de un préstamo hipotecario en España, aunque hay diferencias entre las CCAA. País Vasco lidera la clasificación de las transacciones con financiación, al representar casi el 94%; seguida de Madrid (78,1%), Navarra (72,8%), Cataluña (72,7%), Galicia (72%) y Baleares (70,9%). Mientras, Comunidad Valenciana cierra la lista con un nivel prácticamente de equilibrio (50,2%). "Las zonas en las que el precio de la vivienda es superior normalmente se recurre en mayor proporción a la financiación hipotecaria y viceversa", explican los registradores.

La gestora de la aseguradora británica Aviva ha adquirido un proyecto residencial en el barrio madrileño de Butarque, en el distrito de Villaverde. Se trata de un edificio de ocho plantas y 20.600 m2 donde está previsto el desarrollo de 207 viviendas de alquiler, que podría estar operativo en 2027. Esta es la quinta transacción que ejecuta la compañía en España, donde ya alcanza 928 viviendas con un valor total de 300 millones de euros, y la segunda en Madrid. También tiene proyectos en Barcelona, Terrassa y Palma de Mallorca.

El estado de conservación de una vivienda es uno de los factores que más influye en su valor, junto con otros como la ubicación o la superficie. Según los cálculos de la tasadora UVE Valoraciones, los inmuebles disponibles para alquilar en las principales ciudades españolas registran una depreciación media inferior al 22%, tres puntos por debajo de los que están en venta. "Parece que los inversores en vivienda para alquiler son conscientes de que invertir en la mejora de la vivienda es rentable y mantienen, en general, sus viviendas en mejor estado", asegura la compañía. Esta tendencia se cumple en ciudades como Madrid, Barcelona, Zaragoza, Valencia, Alicante, Granada o Sevilla, pero no en Málaga, debido al auge de los alquileres de temporada.

Las compraventas de la nuda propiedad de viviendas echaron el freno en 2024. Según el Anuario de los Registradores de la Propiedad, durante el pasado ejercicio se contabilizaron 1.817 operaciones en toda España, lo que se traduce en una caída del 1,5% interanual, lo que rompe con tres años consecutivos al alza. "La reactivación de los precios y una expectativa favorable con respecto a la evolución de esta variable parece haber enfriado dicho crecimiento", explican los registradores. Comunidad Valenciana fue la región con más transacciones, seguida de Andalucía y Madrid, mientras que Navarra y Cantabria cerraron el ranking.

El Boletín Oficial del País Vasco (BOPV) publica este 23 de abril la orden del Consejero de Vivienda y Agenda Urbana, Denis Itxaso, por la que se declara al municipio guipuzcoano de Irún y al vizcaíno de Baracaldo como zonas de mercado residencial tensionado. Estas declaraciones serán definitivas después de que sea publicada por el Ministerio de Vivienda y Agenda Urbana en el Boletín Oficial del Estado (BOE). Las dos localidades se sumarán a San Sebastián, cuyo proceso se encuentra en marcha, así como a Rentería y a los 270 municipios de Cataluña donde los topes del alquiler ya están vigentes.

En el segundo mes del año se inscribieron en los registros 59.682 transacciones de vivienda en toda España, un 13,9% más que un año antes y el mejor dato de un febrero desde 2007, tras acumular ocho meses consecutivos de subidas. Según el INE, las compraventas de inmuebles de obra nueva encabezaron los repuntes, con un alza del 21% interanual, hasta representar el 23% del mercado. Asturias (33,6%), La Rioja (24,1%) y Andalucía (24%) han liderado los incrementos. Navarra es la única región en negativo (-26,7%).

Helena Beunza fue secretaria general de Vivienda entre 2018 y 2020, y lleva poco más de un año al frente de Asval, la asociación de propietarios de referencia en España. En esta entrevista, alerta de la inseguridad e incertidumbre jurídica que se ha instalado en el mercado del alquiler y de que la tendencia es que los precios sigan subiendo. En su opinión, es necesario contar con los propietarios particulares y profesionales para que haya más oferta y evitar una ruptura del mercado a corto plazo, y acabar con lo que califica como "el discurso punitivo" contra la propiedad y la inversión en vivienda. Beunza descarta que haya un Pacto de Estado en vivienda como reclama el sector y defiende el papel de los ayuntamientos para implementar las políticas públicas en esta materia.

El mercado de la vivienda se mantendrá al alza durante 2025. Según las últimas previsiones de Solvia, este año las compraventas aumentarán entre un 3% y un 4%, por debajo de lo que repuntarán los precios de la vivienda, que podrían incrementarse hasta un 5%. La firma inmobiliaria prevé que el mayor alza se registre en el mercado del alquiler, donde las rentas podrían escalar más de un 10% a lo largo del ejercicio. También prevé crecimientos en los visados de construcción de obra nueva, con alzas previstas superiores al 5%.

La gestora española ha anunciado el lanzamiento de cuatro proyectos de viviendas de alquiler y la compra de otra promoción en el marco de su estrategia para invertir hasta 3.000 millones de dólares (2.727 millones de euros) en el sector residencial de EEUU, que se encuentran en Savannah (Georgia), Raleigh (Carolina del Norte), Carmel (Indiana) y Bristol (Wisconsin). La plataforma de inversión, bautizada com Advenir Azora, ha invertido más de 300 millones desde su lanzamiento a finales de 2024 y avanza en su objetivo de desarrollar pisos y viviendas unifamiliares.

El mercado de la vivienda suma ya ocho meses consecutivos en positivo. Según los datos adelantados por el Colegio de Registradores, en el segundo mes del año se inscribieron casi 58.800 compraventas de viviendas en toda España, un 12,2% más interanual; y otras 38.350 hipotecas, con un alza del 1,9% respecto al año pasado, con una aceleración de las transacciones y un freno en el crecimiento de los préstamos. Para los registradores, "estos datos consolidan la recuperación del mercado inmobiliario español", con casi todas las CCAA al alza.

El último barómetro que han presentado Unión de Créditos Inmobiliarios (UCI) y 'Spanish International Realty Alliance' (SIRA), que recoge las previsiones de los profesionales inmobiliarios sobre la evolución del mercado, apunta a más subidas del precio de la vivienda en España. Según el documento, los inmuebles en venta podrían encarecerse este año un 10%, mientras que los arrendamientos podrían escalar cerca de un 8,6%, aunque los incrementos varían en función de las CCAA. En cuanto a las operaciones, auguran más compraventas, pero menos alquileres, dada la escasez de pisos disponibles.

El presidente del Colegio Oficial de Agentes de la Propiedad Inmobiliaria de Baleares, José Luis Artieda, ha reclamado durante un congreso sobre la vivienda que es necesario que las fuerzas políticas lleguen a consensos amplios para articular las medidas necesarias para hacer frente a la crisis residencial. "Hay que crear un marco general común, sino no conseguiremos nada. Ahora mismo lo único que podemos hacer es poner parches, si no se hace una estrategia a largo plazo no arreglaremos el problema", ha alertado Artieda. También ha lamentado la falta de vivienda social y de oferta para cubrir la demanda actual.

El momento de efervescencia que vive el mercado de la vivienda irá a más en los próximos meses. Según el economista y consultor inmobiliario Gonzalo Bernardos, nos encontramos en un "festival inmobiliario" en el que convergen una elevada demanda nacional embalsada, la demanda extranjera y la que procede de aquellos que no pueden alquilar ante la falta de oferta y los elevados precios, lo que provoca que las viviendas "se vendan solas". Sus previsiones apuntan a un récord de compraventas de inmuebles usados este año y unas hipotecas cada vez más baratas, aunque descarta una burbuja inmobiliaria. En el caso del alquiler, augura más falta de oferta por el miedo de muchos propietarios a los impagos.

La vivienda es el mayor activo de ahorro e inversión en todo el mundo, y seguirá siéndolo en el futuro. Sin embargo, la vivienda se ha convertido en España en un activo ideológico que, a la práctica, impide que los principales partidos políticos lleguen a un consenso sobre las soluciones que se deberían tomar. Jorge Ginés, director general de Asprima, denuncia esta situación y afirma que "si enfocáramos la problemática de la vivienda en lo que es un activo de ahorro e inversión, estaríamos más cerca de solucionarlo. Convirtiéndolo en un activo político, cada vez estaremos más lejos".

Los datos del Colegio de Registradores muestran un aumento de las compraventas de viviendas y las hipotecas en el arranque de 2025. En enero se inscibieron 60.033 transacciones de inmuebles en toda España, un 8,8% más interanual; y 37.500 préstamos, un 9,4% más. En ambos casos, se trata del ritmo de crecimiento más moderado desde el pasado mes de agosto. Las compraventas solo han bajado en Cantabria, mientras que Madrid, Ceuta y Galicia han sido las únicas donde han caído las hipotecas. "El año comienza manteniendo la tendencia positiva, si bien por el momento algo más moderada", aseguran los registradores.

La Asociación Española de Análisis de Valor espera más actividad en el mercado de la vivienda para este año, aunque no ve indicios de que pueda llegar a producirse una nueva burbuja. Según su último observatorio residencial, las transacciones de inmuebles usados están en máximos históricos y el precio de la vivienda tanto en venta como en alquiler seguirán al alza en los próximos meses, ante una oferta insuficiente para una fuerte demanda estructural que "agrava los problemas de acceso a la vivienda". Con todo, la AEV insiste en que el sector se mantiene por debajo de niveles especulativos.

El mercado de la vivienda registró un aumento de dos dígitos tanto de las compraventas de viviendas como de la firma de hipotecas en 2024, aunque los datos del INE muestran muchas más lecturas. Las transacciones entre personas físicas han batido récord, mientras que las transacciones de obra nueva han marcado su nivel más alto desde 2013 y las de viviendas usadas han vuelto a superar las 500.000 unidades. Las permutas, por su parte, han registrado el dato más bajo de la serie estadística, al tiempo que las herencias se han quedado al borde de los máximos de 2021. También destaca el incremento del importe medio de las hipotecas, así como el auge de la contratación del tipo fijo.

El presidente del Gobierno, Pedro Sánchez, ha señalado que el de la vivienda es un "mercado fallido", por lo que ha defendido la intervención del Estado en este sector y ha urgido a las comunidades autónomas del PP a aplicar la Ley de Vivienda para contener los precios. Ha insistido en apostar por la intervención del Estado con medidas como la Ley de Vivienda, impulsar la colaboración público-privada y por una "regulación justa" que ponga límites a los pisos turísticos.